Будущее недвижимости и недвижимость будущего
«Главный инвестор в стройку страны – ее население»
По оценкам Марата Хуснуллина, сейчас в силу своей инерционности российская строительная отрасль живет за счет заделов прошлого. Хотя общие показатели пока выглядят вполне позитивно: за несколько последних лет, несмотря на кризисы и санкции, объем отрасли вырос на 33%. По итогам девяти месяцев текущего года суммарный объем строительства в отношении к аналогичному периоду 2024 года повысился на 3,1%. В 2019 году в стране построили 82 млн кв. метров жилья, в 2023-м –110 млн кв. метров. Это самый высокий результат со времен Советского Союза из расчета построенных «квадратов» на душу населения. Помимо многоквартирного жилья развивается и малоэтажное. И это происходит благодаря масштабным мерам господдержки, ипотеке, объем которой в 2023 году достиг беспрецедентно высокого уровня. «Тем не менее если в прошлом году мы ввели 107 млн кв. метров, то в 2025 году введем менее 105 млн кв. метров. Дальше ситуация может стать более тревожной, потому что разрешений на строительство новых объектов выдано на 22% меньше. Примерно 25% проектов с выданными решениями на строительство не реализуются. Если сейчас не предпринять какие-то серьезные меры по поддержке рынка недвижимости, он точно будет стагнировать», – отметил зампред правительства.
Он подчеркнул: самый главный инвестор в стране – это ее население, ежегодно вкладывающее в строительство жилья огромные средства – до 16 трлн рублей. В прошлые годы рынок поддерживала ипотека с льготными условиями. Сейчас это обходится государству достаточно дорого: сотни тысяч семей, которые получили ипотеку под 2, 6, 8%, по сути, получают из бюджета доплаты, «разницу» до уровня рынка. Ежегодно государство затрачивает на это огромные средства.
«Сегодня задачей девелопмента становится формирование среды для жизни. В этой аудитории собрались люди, которые представляют девелоперскую сферу, застройщиков, продавцов недвижимости. Это те, кто создает продукт и занимается его реа- лизацией. В связи с этим хочется сказать: время сдачи квадратных метров прошло. Я 38 лет занимаюсь стройкой, 25 лет работаю в области государственного управления и признаюсь: есть объекты, на которые мне сегодня стыдно смотреть. Давайте не будем создавать плохие продукты. 16 трлн частных инвестиций, направляемых в строительство, нельзя растрачивать бездарно», – поделился рассуждениями Марат Хуснуллин.
Он также призвал участников строительной отрасли активно внедрять цифровые сервисы.
«Занимаемся реновацией города»
Владимир Ефимов обратил внимание аудитории на смену определения: процессами управления столичной стройки занимается не строительный, а Градостроительный комплекс. Этот термин намного шире и отчасти является ответом на вопрос – каким образом будут решаться задачи развития.
Сегодня они не сводятся к отдельным сферам, например, социальной или транспортной. Такой подход был актуален, когда эти направления годами испытывали дефицит финансирования. Сейчас благодаря наличию необходимых правовых норм, разработанных и на столичном, и на федеральном уровнях, стало возможно вести процессы преобразований комплексно. Один из примеров такого подхода – территория Рублёво-Архангельское, где сегодня реализуется проект СберСити. Хотя есть и другие, например, проект ЗИЛАРТ, связанный с территорией ЗИЛа. Сейчас в столице на стадии реализации находятся 150 проектов КРТ. «Благодаря такому подходу власти занимаются реновацией всего города», – заключил Ефимов.
По его оценкам, сегодня главным тормозом в развитии строи- тельства в столице является инфляция: в стройке ее уровень обошел среднестатистические показатели в экономике. Особенно чувствительна к этому программа реновации, где стоимость затрат напрямую влияет на сроки.
Условно весь строительный цикл можно разделить на два перио- да – это принятие управленческих решений по проекту и процессы на площадке. Совместно с федеральными властями проделана огромная работа по снижению административных процедур для ускорения выхода застройщика на площадку строительства. «В этом году за счет проектов, обеспечивающих сокращение сроков практически в два раза, себестоимость строительства домов по реновации снижена на 15%», – отметил Владимир Ефимов. Существенные результаты достигаются и за счет применения новых технологий – модульного строительства, префабрикации, когда подавляющая часть строительного производства происходит в заводских условиях. Заводские условия обеспечивают повышение производительности труда, высокий контроль и качество строительства. Сегодня Градостроительный комплекс столицы стоит на пороге рекорда: 23-этажный многоквартирный дом (20 тыс. кв. метров) со всеми коммуникациями, благоустройством и отделкой будет построен за 6,5 месяца.
«СберCити – визионерская реализация миссии Сбера»
«Я петербуржец, живу в Москве уже более 25 лет и долгое время не мог к ней привыкнуть. Но сегодня вижу, как силами действующей ныне столичной команды управленцев город меняется. Я стал любить этот город, Москва стала моим горо- дом», – на правах организатора форума поделился своими ощущениями с собравшимися глава Сбербанка РФ Герман Греф.
Он высказал уверенность, что ситуация в девелопменте начнет улучшаться со снижением ставки рефинансирования. Позитивно то, что уже сейчас меняется вектор развития городов по принципу комплексности, он охватил всю Россию. Не так давно Сбербанк РФ провел большое исследование на эту тему, которое подтверждает это. «Сегодня мы с вами занимаемся тем, что определяем качество жизни людей на многие десятилетия вперед. Каждый проект, каждое здание, каждый квартал, который создается сегодня, – это не просто квадратные метры, это не квартиры или офисы, это пространство, где люди будут работать, расти, жить и мечтать», – обратился к аудитории Герман Греф.
Проект СберСити на старте его разработки рассматривался не просто как экспериментальный, а как визионерский. Он реализуется в партнерстве со столицей. На начальном этапе рассматривались пять концепций будущего Рублёво-Архангельского. Сейчас идет создание его уникальной инфраструктуры. В 2027 году появится станция метро, будет построен один из двух мостов через Москву-реку. Благодаря мостам, автодорожным связкам территории с соседними районами от СберСити до центра можно будет доехать за 14 минут.
Проект СберСити – самый большой в мире проект умного города. На его территории появятся уникальные объекты, например, самая крупная «волна» для сёрфинга величиной в четыре футбольных поля. Уже скоро заработает Школа 21 – образовательное учреждение для специалистов IT. В целом определение «уникальный» – ключевое для этого города в городе. Такими в этом проекте станут системы управления и обслуживания объектов. Уникальной будет система вакуумного мусороудаления: благодаря подземным трассам мусор будет перемещаться в центр сортировки, а затем за пределы города на переработку. Такой подход применяется в России впервые. В мире всего три подобных примера. Уникальной будет и система энергообеспечения: на каждом доме заработает отдельная крышная котельная с управлением из каждой квартиры.
«У нас была делегация из Японии, они впечатлены тем, что у нас есть даже лапомойки для животных, – поделился глава Сбера. – Город уже заселяется, становится живым. Живым – в прямом смысле слова, потому что он вырастает из ландшафта. Мы уделяем огромное внимание ландшафтному дизайну – не меньше, чем архитектуре».
Эксперименты на площадке в Рублёво-Архангельском стали возможны благодаря технологиям искусственного интеллекта (ИИ). Он позволяет увидеть город, проект здания или квартала не как набор чертежей, а как динамичную модель, которая живет уже в момент ее проектирования, отметил Герман Греф. По его убеждению, ИИ – это перевод всех человеческих коммуникаций на строгий язык математики. Он может сделать стройку предсказуемой, смоделировать все процессы от проекта, поставки комплектующих до вариантов дизайна и отделки. Благодаря ИИ процессы, на которые ранее уходили годы, укладываются кратчайшие сроки.
«Перефразируя известное выражение, можно сказать: если вы не интересуетесь искусственным интеллектом, это совсем не значит, что искусственный интеллект не занимается вами. Сегодня любая сфера – проектирование, дизайн, градострои- тельство, энергетика, инженерия – в сочетании с искусственным интеллектом и роботизацией может качественно измениться», – резюмировал глава самого крупного банка России.
Марат Хуснуллин, заместитель председателя правительства РФ:
«Сейчас все говорят про искусственный интеллект и про цифровизацию. Я убежден, если мы на этом не сконцентрируемся, мы ничего не достигнем. Надо вкладываться в искусственный интеллект. Сегодня производительность труда в отечественной стройке в два-три раза отстает от уровня развитых стран. Если повысить этот показатель, то экономика станет совершенно другой».
Владимир Ефимов, заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства:
«Себестоимость возведения домов по реновации за этот год снизилась на 15%. Такая эффективность стала возможна в том числе благодаря уменьшению сроков строительства — за счет применения префаб-технологий и модульного домостроения. Также рассчитываем, что эти технологии помогут нам вскоре поставить рекорд: возвести 23-этажный дом со всеми коммуникациями, благоустройством и отделкой за рекордные 6,5 месяца. Что важно — качество при этом не пострадает, а, наоборот, станет только лучше».
Герман Греф, президент, председатель правления ПАО «Сбербанк»:
«ИИ может перевернуть привычное, избавить нас от рутины. Я призываю всех заниматься новейшими технологиями, применять их возможности для создания прекрасных городов будущего, где людям будет приятно жить, творить и развиваться».
Мнение Эксперта:
В России создадут цифровой сервис управления стройкой с помощью ИИ. На смену устаревшим формам управления строи- тельными проектами планируется создать информационный сервис с искусственным интеллектом, заявил генеральный директор АО «Рублёво-Архангельское» Андрей Лихачёв в рамках DomClick Digital Forum. «Методы управления в строительной отрасли устарели. Сегодня с помощью искусственного интеллекта мы готовим новый программный продукт. Он позволит формировать цепь задач, отслеживать их реализацию, а также управлять рисками», – отметил Лихачёв. Он пояснил, что в основе сервиса будет лежать эффективная управленческая методика, которая заключается в поиске и устранении узких мест, препятствующих реализации девелоперских или градостроительных проектов.
