Что происходит с рынком коммерческой недвижимости в Москве?
Лишь складам пророчили развитие и процветание, и то временное (ввиду тенденции ограничения потребления). В период пандемии этот сценарий реализовался почти радикально, но после всё вернулось на круги своя. Военно-политические события 2022 года и последовавшие за ними мощные санкции, уход с рынка многих зарубежных компаний, общий экономический спад не могли не повлиять на ситуацию в сфере деловой недвижимости. Какова она сегодня - читайте в исследовании МП.
2. Офисы меняют арендаторов, ТЦ пустуют
3. Скидки арендаторам и снижение объёмов ввода
4. Прогнозы и перспективы
5. Мнение девелоперов
По подсчетам специалистов за 6 месяцев 2023 года строительство новых инвестпроектов владельцами коммерческой недвижимости сохранилось почти на том же уровне, что и в первом полугодии минувшего года. Общая сумма инвестпроектов в сегменте коммерческой недвижимости за прошедшие 6 месяцев достигла ₽379 млрд 40 млн. В основном в Москве и Московской области реализуют инвестиционные проекты до ₽1 млрд. (53,3%), а 47,7% игроков рынка вкладывают в объекты более ₽1 млрд. Чаще всего игроки рынка строят новые объекты (95% от всех проектов), а также реконструируют старые (лишь в 5% случаев).
"За период январь 2022 - конец июня 2023 года инициаторы строительства коммерческой недвижимости заморозили инвестиционные проекты на общую сумму ₽14,5 млрд., - подчеркнул Ильдар Мухамедиев, исполнительный директор «ТендерПро». - Половина инвестиционных проектов приостановлена на стадии предпроектных проработок, а другая половина на стадии проектирования".
Можно констатировать, что рынок коммерческой недвижимости в регионе достаточно активен и не демонстрирует снижения по сравнению с предыдущим годом. При этом довольно высок интерес инвесторов к дорогостоящим объектам. По-прежнему реконструкция существующих объектов занимает незначительную долю по сравнению со строительством новых. Вместе с тем, есть факты заморозки проектов, на которые с высокой долей вероятности могли повлиять громкие события последних полутора лет.
Офисы меняют арендаторов, ТЦ пустуют
Экспертную оценку ситуации на рынке деловой недвижимости Москвы дали представители управляющих компаний.
“Несмотря на общую динамику по восстановлению экономики России и тенденцию к увеличению потребительского спроса, а точнее, приведению его к уровню 2020 года, рынок коммерческой недвижимости в Москве не показывает выдающиеся результаты, - говорит Александр Матросов, технический директор управляющей компании "Андроньевская". - При этом видна динамика к снижению спроса на «кирпично-бетонные» офисы”. Спикер отметил, что арендного стимула у бизнеса нет до сих пор, особенно у малого, который предпочитает небольшие пространства от 10 до 500 м². Многие ориентируются на гибкие условия во время аренды, на оптимизацию своих затрат за квадратный метр. В то же время, площади в центре Москвы волнообразно меняют своих арендаторов. По словам Матросова, за 6-9 месяцев может поменяться 2-3 арендатора. Если во время пандемии собственники площадей старались поддерживать бизнес арендными каникулами и он оставался с арендатором, то сейчас он ищет варианты и зачастую уходит в industrial-аренду (складскую и индустриальную недвижимость, расположенную в промзонах и близ МКАДа).
Что касается бизнеса, занимающего площади от 10 до 500 м², то массовый уход иностранных компаний никак не повлиял на спрос. В основном иностранцы арендовали целые этажи в зданиях премиум и A-класса. Сегодня их место занимают крупные компании стран СНГ, БРИКС и дружественных государств. В деловых центрах класса B и ниже в основном размещался российский малый бизнес или обслуживающий бизнес бывших европейских компаний.
Роман Бойко, генеральный директор компании "Урбитек ФМ" отметил, что основными факторами, повлиявшими на рынок коммерческой недвижимости, стали последствия событий прошлого года – начало спецоперации и сентябрьская мобилизация. “Это мощнейшая встряска для всего рынка, при этом мы видели как десятки тысяч освобождавшихся площадей, так и в моменте резко повышавшийся спрос на покупку, сформированный покупателями, которым надо было сохранить свои деньги”.
Эксперт отметил, что после ухода многих западных компаний происходит постепенное замещение освободившихся площадей. Спрос на большие лоты формируют в основном давно известные крупные коммерческие и системообразующие компании, банковский и IT-сектор. Развитие российского бизнеса в то же время формирует стабильный спрос на небольшие площади и субаренду. Важно отметить, что отдельные зарубежные компании стараются до последнего сохранить бизнес либо найти покупателя, поэтому для арендодателя в данном случае глобально ничего не меняется, и он не остается с вакантными площадями.
Бойко добавил, что наибольший урон понёс сектор торговой недвижимости. По его оценке, в различные периоды до трети площадей в ТРЦ оставались без арендаторов, среднее значение вакантных площадей достигало 15%. Вакансия в офисном секторе росла по тем же причинам - уход западных компаний. “Наименее пострадал сектор складской недвижимости, там по-прежнему сохраняется стабильный и высокий спрос на качественные площади, - продолжил эксперт. - Вакансия в этом сегменте минимальная если смотреть по всей структуре коммерческой недвижимости”.
Данные, приведенные экспертами, подтверждают бытующее представление о том, что рынок коммерческой недвижимости хотя и ожил, но пока активно не растет. В изменившихся условиях “центральная” локация постепенно перестаёт быть одним из важных факторов при выборе офиса. Более того, новые реалии заставляют арендаторов присмотреться к помещениям в переоборудованных промзонах. Возможно, эта тенденция будет продолжаться и поспособствует формированию очагов деловой активности в местах, которые еще недавно не рассматривались в качестве локаций для бизнеса.
Скидки арендаторам и снижение объёмов ввода
По данным Александра Матросова, цены на аренду падают, но в то же время собственник не желает расширять программы по стимулированию перспективных арендаторов, предпочитая в ожидании “идеального” клиента сохранять помещения пустующими: “То есть, арендодатель ожидает крупного арендатора вместо перехода на малый формат, - пояснил эксперт. - Эти ожидания связаны с надеждой ухода крупного российского бизнеса на более дешевые площади. Но пока этого не случилось. Что касается продажи недвижимости, то эксперты “УК Андроньевская”, управляя недвижимостью в районе Якиманка, видят снижение спроса на отдельно стоящие некрупные здания. Мы рекомендуем собственникам в этом случае пересматривать формат аренды на спроссовый, например коворкинг или апарт-отели”.
Матросов добавил, что развитая транспортная инфраструктура Москвы уже не является поводом отказываться от площадей в быстровозводимых зданиях (например, промзона Бутово). По его словам, цена на аренду в центре Москвы, например, в Таганском районе, за последний год упала. От цены ₽21 000 за м² в год в бизнес-центре В-класса в 2021 году, мы медленно подошли к ₽17 000 рублей. И это не предел, для долгосрочной аренды мы вынуждены давать скидки вплоть до ₽12 000 на первый год.
В формате индустриальной недвижимости в пределах ЦКАДа спрос велик и не снижается, а значит и планы по строительству новых площадей будут исполняться. В настоящее время цены стабилизировались, но в период с конца февраля по август 2022 года некоторые девелоперы приостанавливали продажи офисов и зон ритейла, потому что колоссальные скачки курсов валют не позволяли сформировать прогнозируемую ценовую политику. Что касается арендной ставки, то её изменение зависит от структуры предложения и классности здания. В среднем увеличение составляет 4-5%, но в виду нежелания собственников оставаться с пустующими площадями, по локальным сделкам можно увидеть существенные дисконты. В складской недвижимости произошло даже небольшое снижение средневзвешенной ставки.
При этом по оценке Романа Бойко, объем нового строительства офисной недвижимости в 2022 году снизился на 40% по сравнению с 2021 годом. По итогам первого квартала 2023 введено менее 30 тыс. м². “Неравномерность спроса и ограниченность его прогнозирования заставляет застройщиков сдвигать сроки ввода своих проектов, - рассуждает спикер. - В то же время прирост новых площадей в складском секторе показал рекордные значения. Введено более 1,5 млн м². Самые скромные показатели по традиции в торговой недвижимости, введено менее 100 тыс. м², а падение к 2021 году составило более 60%”.
Как видим, цены на аренду падают, но даже в условиях стабилизации заставляют арендодателей делать скидки клиентам. Вместе с тем часть инвесторов выбрали “выжидательную позицию”. Не самая благоприятная конъюнктура не способствует высоким показателям ввода новых объектов. Ожидаемо больше всех проседает в этом отношении сегмент торговой недвижимости.
Прогнозы и перспективы
Опрошенные нами эксперты поделились прогнозами о том, что ожидает рынок коммерческой недвижимости Москвы в ближайшее время.
Так, Александр Матросов убеждён, что период застоя бизнеса прошел. Он напомнил, что первые месяцы после февраля 2022 года были сверхтяжелыми для всех: от инвестора до генерального директора, от бенефициара до линейного персонала. А значит и прошла необходимость для трудных решений по релокации, отступили апатия и безнадежность.
“Наступило время "продолжать то, что начали", и бизнес стал продолжать, - рассуждает Матросов. - Хотел бы порекомендовать арендодателям быть гибче, принимать условия новой эпохи, менять, мы понимаем консервативную, но всё же менять стратегию аренды площадей, приглядываясь к новым форматом использования помещений. Это могут быть детские игровые, фотостудии, коворкинги, мастерские по ремонту, хранение вещей, аренда под инновации”.
В свою очередь Роман Бойко в своём прогнозе выразил осторожный оптимизм. По его мнению, рынок восстанавливается, но риски остаются. Это и ограниченность материальной базы в процессе переформирования рынка поставок для нового строительства, и сохраняющаяся неопределённость со структурой спроса, которая влияет на темпы ввода новых площадей.
“Тем не менее, если мы не столкнёмся с новыми социальными, политическими, экономическими потрясениями, то по итогам 2023 года увидим значительный прирост ввода новых площадей, а также сокращение вакансии, - прогнозирует спикер. - Сохранится тренд на строительство районных торговых центров, бизнес-центров класса А, логистических парков. Вижу перспективу развития формата light industrial”.
Своим мнением о ситуации на рынке деловой недвижимости столицы с МП поделились и девелоперы, развивающие проекты в рассматриваемом сегменте.
Александр Манунин, директор компании Parametr:
Уход международных игроков и высвобождение рыночных ниш для ряда продуктов открывают дорогу для расширения предприятий, занятых в проектах импортозамещения. Для бизнеса, который планирует наращивание производственных мощностей или выход в новые регионы, необходимо качественное предложение для размещения. Это стимулирует спрос на относительно новый на российском рынке продукт - универсальные производственно-складские площади формата light industrial. Этот формат создан специально под потребности производителей и позволяет помимо производства в одном пространстве разместить еще и функции хранения, офиса и шоу-рума.
За последний год на формат light industrial обратили внимание профессиональные девелоперы, консалтинговые компании стали включать сегмент в свои обзоры. В недавнем отчете IBC Real Estate light industrial назвали самым динамично развивающимся новым форматом на рынке коммерческой недвижимости. По нашим прогнозам, к 2026 году потенциал спроса на объекты light industrial составит 1,4 млн м². При этом значительную часть этого спроса сформируют компании, которые сейчас располагаются на территории старых промзон, многие из которых попадают под программы КРТ. Только с начала этого года спрос на light industrial увеличился двукратно, при этом более половины потребителей - это конечные пользователи - производители, которые переезжают из старых неэффективных промзон, расширяют производство или выходят в новый для себя регион.
В наших планах - системное развитие формата light industrial на рынке московского региона. В настоящее время этот продукт представлен в двух промышленных парках, которые реализует компания Parametr, и мы планируем включать его во все наши проекты, дополняя предложение логистической недвижимости. Таким образом, мы можем предложить решение для размещения бизнеса любого масштаба, в том числе возможность комбинации несколько форматов для резидента в рамках одного проекта.
Александр Сурменёв, директор по девелопменту MR Group
Сейчас мы развиваем два крупных проекта в сфере коммерческой недвижимости: крупный офисный комплекс iCity площадью 250 тыс. м². возле метро Шелепиха и деловой сегмент в составе ЖК SLAVA площадью 120 тыс. м² на 1-й улице Ямского поля. Могу сказать, что в этом году есть спрос на офисные помещения - не в пример прошлому. До лета 2022 года он был практически заморожен. Сейчас он находится на уровне 2021 года и нет тенденции к снижению.
Несмотря на сложность ситуации, клиенты становятся более разборчивыми. На сегодняшний день требования к офисам высокие: пространство должно быть комфортным и эффективным. Так, многим необходима бесконтактная пропускная система, электронная приемная управляющей компании, развитая инфраструктура и хорошая локация. По-прежнему востребованы офисы в 10-12 минутах ходьбы от метро. Самые популярные направления - запад и юго-запад.
Не могу сказать, что цены снижаются. Основной для этого нет из-за роста цен на стройматериалы. Я бы даже отметил некоторый рост цен на покупку офисов, который наблюдается вслед за популярностью идеи иметь помещение в собственности, а не в аренде. Сейчас многие компании хотят приобрести собственный офис. Самые востребованные объекты сейчас - 250-700 м². Для крупного бизнеса - 20 тыс. м² и более. Полагаю, тенденция популярности покупки офисов будет сохраняться вместе со стабильно устойчивой ценой. [МП]
