«Для переезда за город людям нужны триггеры»

«Я в ИЖС вообще перспективы не видел»

— Как вы оцениваете ситуацию в ИЖС после изменений по семейной ипотеке? В своем телеграм-канале вы написали, что уже идете повышать цены в ваших проектах.
— Я скорее пошутил — это был шок от решения (по введению дифференцированной ставки для получателей семейной ипотеки в зависимости от количества детей). Застройщики действительно ждут перетока за город. Но программа сделана адресной: 15 лет субсидирования, обязательство прописаться в течение 5 лет после сдачи дома, другие ограничения. Ипотеку концентрируют на решении жилищного вопроса, чтобы ее не использовали для инвестиций, как это нередко бывает, — не покупали жилье с целью сдачи или инвестиций, а именно улучшали жилищные условия и демографию.

Рост в ИЖС будет, но не во всех сегментах, а прежде всего там, где можно жить постоянно: купить участок, построить дом или купить готовый и использовать как единственное основное жилье. Далеко не все объекты Ленобласти и Подмосковья подходят для этого. Переток будет неравномерным.

— А именно вы будете повышать цены в проектах?
— Если увидим рост спроса и возможность — да. Цена ведь просто так не растет. Требования к поселку для постоянного проживания повысились: коммерческие помещения, инфраструктура, автобусные остановки, связь с транспортом, пункты выдачи. Рост цен — не обязательно увеличение доходов девелопера, а часто вынужденная мера, чтобы обеспечить людям необходимый объем инфраструктуры для постоянного проживания.

— По вашим оценкам, сколько людей живет за городом постоянно?
— Немного. Там, где можно себе позволить, постоянно живет до 30%. Доля вырастет: программа стимулирует семьи с одним-двумя детьми, у которых наибольшая разница между льготной и рыночной ставками. Для семьи с одним ребенком за городом ставка 6%, рыночная — 12%.

Платеж удваивается, а он и так немаленький. Статистически таких семей значительно больше, чем семей с тремя-четырьмя детьми. При этом до 70% семей на рынке всё равно будут покупать без льгот. В проектах с готовыми домами и обязательной застройкой доля семейной ипотеки доходит до 90% — там и так покупают для постоянного проживания. Если проект изначально заточен под это, может быть и 100%. У нас есть проект в Санкт-Петербурге, он изначально под постоянное проживание.

— Планируете ли вы развиваться в других регионах, в частности в столичном?
— Не исключено. Земельный банк у нас есть не только в Петербурге и Ленобласти, но не в Подмосковье. Планы есть, пока не раскрываем.

— А чем Ленобласть принципиально отличается от Москвы?
— В Москве, конечно, больше денег и спроса. Есть Москва, потом сто километров земли, потом Ленобласть и потом все остальные. Многие питерские застройщики в Москве успешнее, чем в Питере; некоторые партнеры выживают за счет московских заказов. Региональные застройщики идут в московский регион: стройка незначительно дороже, себестоимость выше, но спрос и чеки серьезно лучше. Москва притягивает людей со всей России, Питер тоже, но в меньшей степени.

— В своем канале также вы недавно опубликовали результаты исследования, в котором разделили покупателей на три категории: «корни», для которых жилье за городом — это часть истории, «слоулайферы», бегущие от суеты, и «авторы» (для них дом — это самореализация). Какая из этих групп доминирует?
— Это очень условно, выборка была всего 40 семей. Мы опросили тех, кто покупал участки и строил дома, а не владельцев готовых объектов. Я сам купил дом в нашем поселке, чтобы использовать земельную ипотеку и выгодно купить участок. Но внутри есть и другой мотив: замедлиться, приехать в дом, где другое качество пространства.

Поэтому разговоры, что 70% россиян хотели бы жить за городом, — про латентное желание. Эту сказку долго продавал Голливуд, одноэтажная Америка, плюс поездки к бабушкам в деревни.

Для строительства или приобретения дома нужны триггеры: ипотека, пандемия, рождение ребенка. Люди поехали за город не просто потому, что пандемия, а потому что давно хотели — триггер сработал.

— Можно ли сказать, что введение эскроу в ИЖС стало серьезным тормозом для отрасли?
— Это стоп-кран. Поезд разогнался и поехал не туда, кран нужно было дернуть. Много людей пострадало, но иначе пострадало бы больше. Это правильный шаг.

Восстановление зависит от ставки. До 2020 года загородный рынок был кратно меньше. Я в ИЖС давно и вообще перспективы не видел, пока не появится ипотека, как в городе, под залог строящегося дома. Мы раскачивали это с банками, строили за свой счёт, продавали в обычную ипотеку.

В 2020 году появилась ипотека. Можно было обойтись без льготных программ, но они сильно стимулировали рынок. Главное событие — ипотека под залог строящегося дома, а эскроу и остальное уже следствие. Вначале первую ипотеку было получить у «Дом.РФ» или Сбера очень сложно. Потом банки начали активнее раскидывать деньги, сейчас снова большая доля отказов. По плохим кредитам цифры неофициальные, но объемы заметные.

— А какая доля ипотеки в ваших проектах?
— До середины прошлого года, до эскроу-счетов, доля ипотеки была порядка 50%. После введения эскроу она резко сократилась, сейчас восстановилась до 25–30%. Если взять всю ипотеку в проектах ИЖС за 100%, то в ней примерно 30% рыночной и 70% льготной. Мы в основном продаем участки, которые покупают с рыночной ипотекой.

«Коммерческий успех не равен удовлетворению»

— Вашей компании почти 20 лет. Можно ли выделить периоды, наиболее удачные для ИЖС? И когда, напротив, было особенно сложно?
— Кризис 2008 года сильно изменил рынок. До 2008 года массового сегмента не было: после дефолта 1998 года появлялись элитные поселки, дома по 500–1000 метров. 2004–2006 годы — жирные годы дорогой нефти и дешевого доллара. Массовый, демократичный сегмент пошел с 2008 года — мы как раз в нем. Управляющую компанию завели почти сразу: хотелось, чтобы проект формировал портфолио. Мы видели примеры, как живут проекты без УК, и не хотели так. Сервисная компания долго была убыточной и субсидировалась девелоперским бизнесом. Она вышла на рентабельность только 3–4 года назад, когда большие проекты заселились.

— Если брать ваши проекты — какой из них ваш самый любимый и самый успешный?
— Успешные уже продались, про них не вспоминаем. Коммерческий успех не равен удовлетворению. Если гнаться только за маржинальностью, нужно строить проще и быстрее. Поэтому мы вывели бренд «Негород»: это комплексная застройка с инфраструктурой и благоустройством, хотя дома продаются дольше участков.

Это мои любимые проекты. В одном из них живу, сам купил и построил. «Павловск» — знаковый проект. Греет душу, когда приезжаешь и видишь осязаемый результат: как люди живут, пользуются, как поселок развивается. «Линтулово», «Заневский», «Павловск», «Токсово» — вот четверка.

— Какие главные вызовы на рынке загородного жилья сегодня?
— В регионах рынки сильно различаются. Есть Москва, Петербург, еще несколько развитых городов, но в большинстве регионов загородный девелопмент слабый. В Самаре есть ассет-застройщик, но в целом уровень крайне низкий. Главный вызов — земля. Она заканчивается, Минсельхоз тормозит перевод сельхозземель. Новые проекты запустить невозможно, поэтому неизбежен спад. У нас 60% ввода по стране — ИЖС.

В Ленобласти проблема с КРТ: в Подмосковье правила прописаны подробно, у нас еще разрабатываются. Вторая проблема — договоры подряда на дома подпадают под закон о защите прав потребителей с неустойкой 0,3% в день. МКД выведены, а ИЖС осталось.

— Как в ИЖС обстоят дела с недобросовестными покупателями и юристами, которые судятся с застройщиками и добиваются «компенсаций»?
— Потребительский экстремизм в ИЖС не пустой звук. Это действительно есть: люди могут получить до 100% стоимости дома, даже больше. Проблема поднимается на всех уровнях, но пока не решена.

— Какие решения этой проблемы вы видите?
— Вывести ИЖС из-под этого закона или ограничить: снизить пеню до 0,05–0,01% и ограничить 10%. С учетом эскроу у подрядчика денег нет, он строит за свои, кредитуется, а тут еще и штрафы. Есть инициативы — мы участвовали в группе при правительстве Ленобласти, круглых столах, ассоциация тоже направляет предложения. Проблема в двух крайностях: недобросовестные строители и недобросовестные заказчики.

Вторая крайность — когда заказчик затягивает приемку, докапывается до мелочей. Если у строителя 10 подрядов и один заказчик подает в суд, арестовывают счета, банк отзывает финансирование — страдают девять других. Между этими крайностями находятся добросовестные заказчики и строители, которые тоже страдают. Многие застройщики ушли или отказываются строить по подрядам. Мои знакомые просто отказываются, пока ситуация не урегулирована. Это влияет на объем ввода.

— Как ведет себя новое поколение покупателей — так называемые зумеры? Бывают ли проблемы с ними?
— Они разные по доходу. С текущей ипотекой многим сложно решить жилищный вопрос. Есть тренд, хоть и не массовый, на бабушкины дачи: дешево, требуют небольших улучшений, дают уединение. Зумеры не стремятся пускать корни, обзаводиться «гнездом» на поколения. Дом покупают на 3–5 лет, поэтому выбирают модульные, типовые варианты под ключ и небольшие площади.

— А что в элитном сегменте?
— В элитке покупатель тоже помолодел: раньше он был 50+, а теперь 30–45. Часто это IT-специалисты, которые принимают решения, изучив информацию. Они ищут ликвидные варианты, из которых можно выйти: с понятной архитектурой, планировками, местом, инфраструктурой. Но на практике дом после стройки часто дешевеет на 30%, как машина из салона. Получается, что построить дом дороже, чем купить готовый: цены на материалы растут, а спрос не растет — во вторичке нельзя применить льготную ипотеку. Поэтому люди и строят, хотя готовый дом дешевле.

— Что же нужно делать, чтобы дом рос в цене?
Нужно выбирать типовой, продуманный дом с хорошим окружением, дорогами, коммуникациями и сервисной компанией. Тогда поселок обживается, формируется среда, люди хотят там жить. Я за комплексную застройку с качественными территориями и сервисом. Это выгодно покупателям, банкам, государству и девелоперам, которым важно видеть результат своего труда и не стесняться продавать дома и участки в своих проектах.