Доходный дом под ключ - Московская перспектива

Доходный дом под ключ

Доходный дом под ключ
Доходный дом под ключ
Минстрой совместно с ДОМ.РФ разработали концепцию программы по созданию доступного наемного жилья. Предполагается, что ее участниками к 2024 году станут более 700 тыс. семей, которые самостоятельно не могут приобрести жилье или делать регулярные выплаты по ипотеке

В Совете Федерации прошли слушания, посвященные формированию цивилизованного рынка арендного жилья, который предполагается развивать по двум направлениям – коммерческий наём и социальный наём для незащищенных категорий граждан. С первым давно и успешно работает ДОМ.РФ. С 2016 года регулятор вложил в арендные дома 48 млрд руб. «У нас приобретено и готово к сдаче в аренду уже более 9 тыс. квартир», – рассказал в СФ зам. гендиректора госкомпании Денис Филиппов. Из 10 объектов регулятора восемь находятся в Москве, которая стала пилотным регионом для формирования цивилизованного рынка коммерческого найма. Три дома – «Лайнер», «Символ» и «Матч Поинт» – уже принимают арендаторов. Еще один – в составе ЖК «Парк Легенд» – начнут заселять до конца года. Все проекты реализуются с соблюдением принципов арендного жилья. По словам Филиппова, арендный фонд ДОМ.РФ погружается в специализированную организацию – паевой инвестиционный фонд. «Для инвесторов интересна доходность на пределе 5% годовых от чистого операционного дохода. Продажи планируется начать со следующего года», – проинформировал он. Для экономически активных граждан покупка пая может стать альтернативой банковским вкладам, доходность которых последнее время снижается.

Сами застройщики, несмотря на имеющуюся возможность и обещанную поддержку со стороны госорганов, пока не проявляют интереса к строительству арендных домов. Участники рынка на конкретном примере поясняют, почему им это невыгодно: если на участке площадью 20 тыс. кв. метров построить доходное жилье, то окупаемость составит минимум 17 лет. Поэтому все, у кого в градостроительном плане земельного участка написано «жилая застройка», сами никогда не начнут такую стройку. Однако девелоперов можно стимулировать – например, освободить от налога на имущество на первые годы функционирования арендного дома или от налога на землю, а также снизить платеж за изменение вида разрешенного использования земельного участка, поясняют эксперты.

Для самих арендаторов участие в проектах является более привлекательным, чем поиск жилья на свободном рынке. Клиенты заключают официальный договор с государственной управляющей компанией и получают не только все правовые гарантии, но и комфортную среду. Однако сама аренда стоит недешево (плата за студии в московских проектах начинается от 40 тыс. руб. в месяц) и не подходит для граждан с невысокими доходами. Для них по поручению президента РФ Владимира Путина разрабатывается программа по созданию социального арендного жилья. Как пояснил на слушаниях сенатор Олег Мельниченко, сейчас государством накоплены обязательства по обеспечению жильем более 4 млн семей, в том числе 2,4 млн очередников. Средний срок ожидания квартиры для них составляет 20 лет. В целом в 46 федеральных нормативно-правовых актах закреплено право на государственное жилищное обеспечение 142 различных категорий граждан – это требует финансирования в объеме не менее 9 трлн руб. «Назрела острая необходимость строительства и формирования государственного и муниципального жилищного фонда, помещения в котором будут предоставляться на условиях некоммерческого найма», – считает сенатор.

Понятие нового типа жилья – наемного дома коммерческого или социального использования – возникло в Жилищном кодексе в 2014 году. А с 2019-го появились законодательные основания строить такие дома за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, выделенных на расселение аварийного жилья. Однако, как сообщил на слушаниях представитель фонда Олег Рурин, ни один регион ими пока не воспользовался, поскольку модель предполагает двойные затраты. Наряду с инвестициями в создание доходных домов местные власти обязаны компенсировать собственнику выкупную стоимость его прежнего жилья. Очевидно, что такая схема никому неинтересна. Чтобы механизм заработал, нужно, по мнению Рурина, «работать с методикой выкупной стоимости» (сейчас сумма, которую люди получают от государства за квартиру в аварийном доме, всего на 5–6% ниже стоимости такого же нового жилья), а негативные последствия сглаживать «предоставлением мер социальной поддержки в рамках переселения из аварийного жилья». Также от двойного финансирования можно уйти, если выкупная стоимость будет вноситься в качестве покрытия нескольких лет проживания семьи в арендном доме.

Эти и другие предложения будут рассматриваться в рамках подготовки федеральной программы создания доступного наемного жилья, над которой работает Минстрой. К настоящему моменту, по словам директора департамента жилищной политики ведомства Ольги Корниенко, уже готова ее концепция. «Рассматриваются четыре модели для развития доступного арендного жилья. Первая предполагает строительство социальных арендных домов за счет бюджета, вторая – возведение их в рамках государственно-частного партнерства, третья – строительство коммерческих домов с предоставлением субсидий на проживание в них социально незащищенных граждан, четвертая – создание доступного наемного жилья в рамках коммерческой застройки», – сообщила она. До 2024 года в рамках реализации программы планируется построить 30 млн кв. метров жилья. Его арендаторами смогут стать 714 тыс. семей.