Дольщикам показали эскроу
Год работы с эскроу-счетами показал, что не так страшен черт. Цены на жилье пока выросли несущественно, громких банкротств на рынке не произошло. Более того – компании, которые перешли на проектное финансирование, по мнению экспертов, менее пострадали от коронакризиса. Правда, по новым правилам в стране пока еще строится только чуть больше трети всего жилья, а застройщики так и не смогли добиться от властей согласия на поэтапное раскрытие счетов эскроу.
1 июля 2019 года на рынке жилищного строительства произошла настоящая революция: поправки в 214-ФЗ обязали застройщиков вместо средств дольщиков (которые теперь зачисляются на эскроу-счета) использовать для строительства новых объектов банковское финансирование. Опасений, связанных с этими тектоническими изменениями системы, было много. Но большинство из них, как утверждают власти и сами застройщики, не оправдались. Правда, окончательные выводы пока делать рано: поскольку уже начатые проекты (с готовностью не менее 30% и количеством заключенных ДДУ не менее 10%) власти разрешили достраивать по старой схеме, на принципах проектного финансирования в России сейчас возводится только 35% жилья. Однако в правительстве утверждают, что его доля постоянно растет (полноценный переход на новый механизм ожидается с 2023 года, когда будет завершено более 90% старых строек), а конкуренция среди банков, готовых финансировать жилые новостройки, расширяется.
По данным Минфина, за год, минувший с начала реформы, застройщики заключили более 1,2 тыс. кредитных договоров на общую сумму 1,4 трлн рублей. «Средние ставки по проектному финансированию опустились по рынку до 5–5,5%. Это весьма комфортный уровень для застройщиков», – считают в ДОМ.РФ. Участники рынка подтверждают, что получить кредит на качественный проект сейчас не проблема. «Для нас хорошо, что конкуренция на банковском рынке выросла, – говорит директор департамента финансов ГК «Инград» Петр Барсуков. – Опасались процентных ставок, но средняя ставка по всему портфелю эскроу у нас сейчас составляет 2,5%, а по проектам в высокой стадии готовности приближается к одной сотой процента». По его словам, по системе эскроу уже продается около 60% проектов группы: банковские предложения хорошие – ни технических, ни организационных проблем не возникает. К слову, на прошлой неделе компания заключила с ДОМ.РФ крупнейший договор на проектное финансирование объемом 60,5 млрд рублей.
В свою очередь, президент ГК «Эталон» Геннадий Щербина отмечает, что банки тщательно подходят к проверке документации, предъявляемой застройщиками. И если маржа проекта маленькая, то отказывают в проектном финансировании. «С моей точки зрения, правильно делают. Мы не должны допустить появления обманутых дольщиков. Проекты должны быть абсолютно выверены, иначе банк будет вынужден в одиночку потом отвечать», – считает эксперт. По данным ДОМ.РФ, лидерами по работе с проектным финансированием в настоящее время являются крупные группы компаний: например, ПИК по новым правилам строит 1 млн 150 тыс. кв. метров жилья, Группа ЛСР –
1 млн 40 тыс. кв. метров. Среди регионов на верхних строчках Москва (4,97 млн кв. метров), Московская область (2,98 млн кв. метров), Санкт-Петербург (2,53 млн кв. метров), Краснодарский край (2,36 млн кв. метров) и Свердловская область (1,04 млн кв. метров). Однако в Сбербанке, который давно уже «варится» в этой теме, говорят, что кредитуют также небольшие строительные компании и «не видят перекоса в сторону столичных регионов». «Спрос (на проектное финансирование) равномерный по всей стране. Ситуация в регионах в целом достаточно стабильная. Каких-либо задержек по проектам с эскроу мы не наблюдаем», – утверждает зампред правления банка Анатолий Попов. Неожиданно грянувший коронакризис также подтвердил, что будущее за проектным финансированием, которое гарантированно (в отличие от средств дольщиков) покрывает все затраты застройщика до момента завершения стройки. «Можно спокойно продолжать проект, несмотря на локальный спад продаж, а позже реализовать жилье в высокой стадии готовности, компенсировав расходы по кредиту», – поясняет заместитель предправления МКБ Александр Казначеев. «В пандемию проектное финансирование показало себя элементом устойчивости системы, так как застройщик обеспечен деньгами вне зависимости от тех условий, которые происходят на рынке», – соглашается с банкиром Петр Барсуков. По данным Минстроя, застройщики, перешедшие на эскроу, спокойнее пережили кризис, а меры поддержки потребовались в основном тем, кто строит по старой схеме. «Ни один проект по эскроу-счетам не остановился с точки зрения привлечения средств граждан», – подчеркивает замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Впрочем, это не означает, что проблем у тех, кто использует проектное финансирование, нет совсем. Снижение темпов продаж означает более медленное заполнение эскроу-счетов. А это, в свою очередь, не позволяет запланировано снижать ставку проектного финансирования (по словам эксперта ОНФ Николая Алексеенко, каждые 10% увеличения объемов средств на счетах эскроу снижают ставку на 0,5–0,7 пп) и, следовательно, негативно сказывается на экономике проектов.
Не удалось застройщикам на волне кризиса добиться и решения о поэтапном раскрытии счетов эскроу. «В сложившихся условиях было бы очень правильно как можно скорее решить вопрос о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, чтобы, закончив тот или иной этап строительства, девелопер получал доступ к деньгам и мог их использовать», – говорил, выражая общее мнение коллег, президент ГК «КОРТРОС» Вениамин Голубицкий. Однако власти, вроде бы пообещав «поработать над вопросом», в итоге решили «оставить его на среднесрочную перспективу». «Это требует достаточно жесткого администрирования. Пока система и банки к нему не готовы», – честно признался глава Минстроя Владимир Якушев. Вместо поэтапного раскрытия были подготовлены поправки в 214-ФЗ, которые позволят застройщикам получить деньги не после регистрации права собственности, а после сдачи объекта в эксплуатацию. По словам министра, это ускорит доступ к эскроу-счетам минимум на три месяца.
Что касается покупателей, то они, как неоднократно подчеркивали чиновники, реформу жилищного строительства, направленную на защиту своих инвестиций, поддерживали изначально. И как показал опрос
ДОМ.РФ и ВЦИОМа, доверие к первичному рынку заметно возросло: если до реформы новостройки готовы были покупать 53% граждан, то сейчас – 70%. По данным ЦБ, пока покупателями открыто более 100 тыс. счетов эскроу, на которых аккумулировано 353 млрд руб. Согласно паспорту жилищного нацпроекта, через четыре года число ДДУ, заключенных с применением счетов эскроу, должно превысить 1 млн. Однако для тех, кто рассчитывал сэкономить, присматриваясь к жилью на стадии котлована, в проектном финансировании существенный минус все-таки есть. «Стоимость «входного билета» на рынок новостроек выросла – если раньше ценовой прирост от начального этапа строительства до завершения стройки мог достигать 40%, то сейчас данный показатель в среднем составляет 20%», – отмечает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
