Дубай не сразу строился
На саммите присутствовали около 300 человек, большая часть из них представляла российские девелоперские компании, но также были гости из стран СНГ и других государств. Один из дней мероприятия полностью посвятили развивающемуся рынку ОАЭ, спикеры рассказали про него все самое важное и интересное.
Так, эксклюзивный представитель Dubai Land Department в СНГ Олег Лаврик поделился с присутствующими обзором рынка недвижимости Дубая. Недавно власти эмирата анонсировали Экономическую программу Дубая (D33), которая выведет его в тройку лучших городов мира для инвестиций, жизни и работы. Динамика продаж недвижимости показывает устойчивый рост (за исключением 2020 и первой половины 2021 года по причинам пандемии). Актуальные данные: по втором полугодии 2023 года рынок недвижимости показал рост в продажах на 7.97% относительно первого. Сейчас в Дубае реализуются 660 активных проектов застройщиков, 1238 объектов недвижимости уже сдано. Строить есть для кого: сейчас в городе постоянно проживает 3.65 млн человек, через 15 лет ожидается 5.8 млн. А еще 17 миллионов туристов каждый год. При этом страна успешно диверсифицировала свои доходы: нефтяные поступления составляют менее четверти бюджета, остальное – туризм, наукоемкие технологии и электронная коммерция.
Впрочем, не будем зацикливаться на цифрах, ведь как гласит расхожая фраза, есть «ложь, наглая ложь и статистика». Поговорим про отличительные особенности строительного рынка Эмиратов.
Управляющий партнер Segrex Development Александр Кириятских рассказал о том, как выглядит рынок недвижимости ОАЭ с точки зрения девелопера. Покупка земельных участков в стране защищена и структурирована, а также отличается быстрым выходом на сделку. В городах доминируют гигантские небоскребы, и власти видят в этом проблему: например, принята и уже реализуется концепция «Дубай-2040», которая включает в себя создание «зеленых» пространств, новые ветки метро, велодоржки, эко-повестку и уход от культа личных автомобилей. Главная цель: к 2040 году 55% жителей должны жить в пределах 800 метров от всех необходимых жизненных активностей.
Другие интересные тренды строительства в Эмиратах: копирование тенденций (удачное решение сразу распространяется на десятки проектов) и дефицит концептуально проработанных зданий. На рынке недвижимости присутствует и национальная сегментированность, и сезонные колебания (летом жизнь в стране замирает). Среди очевидных плюсов: наличие четких правил градостроительного проектирования, жесткое разрешительное регулирование на всех стадиях строительства, вместе с тем открытость всех регуляторных компаний и органов. Важнейший аспект работы в ОАЭ – кроскультурные особенности и понимание их влияния на реальные процессы на рынке.
Со строительными материалами в стране нет проблем от слова «совсем» - развитая локальная база строительных и отделочных материалов, возможность заказать что угодно из любой точки мира: вопрос лишь в рациональности и стоимости. Охрана труда, забота о рабочих на стройках – не вопрос девелопера, поскольку любой подрядчик обязан предоставить полную страховку своего персонала. А рентабельность проекта может колебаться от 10 до 30% годовых, в зависимости от ваших решений, ситуации на рынке и..удачи.
Да и не Дубаем единым: девелоперы обращают все больше внимания на соседние эмираты. Это, конечно же, столица ОАЭ Абу-Даби и развивающийся туристический хаб Рас-эль-Хайма (в ближайшие годы там планируется нарастить поток туристов с текущего 1 млн человек в год до 3 млн). Застройщикам среднего уровня рекомендуется обратить внимание именно на эти территории.
Генеральный директор Metropolitan Capital Real Estate Евгений Рацкевич также внес несколько ценных замечаний по поводу строительства в ближневосточной стране. Например, старт продаж возможен только после внесения на эксроу-счет от 30 до 50% от стоимости строительства, либо после возведения проекта на 20-50% (в зависимости от решения надзорного органа). Еще одно важное отличие – никакой черновой отделки! 99% квартир в ОАЭ сдаются «под ключ», а многие уже с готовой мебелью и бытовой техникой – заехал и живи. Понятие «ремонт под себя» на местном рынке практически отсутствует, трансформировавшись в «жилье под себя». Еще в Эмиратах можно купить некоторую недвижимость в беспроцентную рассрочку, либо получить от девелопера «подарок» - освобождение от коммунальных платежей на несколько лет. Важно понимать, что местный рынок безраздельно принадлежит т.н. «брокерам» - жилье продается только с помощью них, поэтому в стране присутствует огромное количество компаний по продаже недвижимости. А кто же из иностранцев покупает жилье в Эмиратах? Топ-6 выглядит так: Индия, Китай, Великобритания, Иран, Россия и Пакистан.
Напоследок процитируем главное правило местного рынка недвижимости: «Локация решает все!». Если вы – российский девелопер и хотите выйти на местный рынок, то обязательно нужно найти надежного партнера, но это и самое сложное: топам новички совершенно неинтересны, а слабые игроки не нужны уже вам. Общий совет от спикеров – посмотреть на вторую половину топ-20 местных строительных компаний и пробовать устанавливать контакты с ними.
Кроме Объединенных Арабских Эмиратов на саммите обсуждали и другие страны. Предприниматели Вадим Букхалов и Андре Фрей рассказали о развитии бизнеса в Таиланде и на Бали соответственно. Тезисы очень похожи, поэтому объединим эти две замечательные страны вместе. Первое и самое важное – если вы что-то строили в России или в западных странах, то есть огромные шансы повторить успех в Тае и на Бали: там все еще мало компетентных специалистов, которые умеют выстраивать процессы и эффективно управлять стройкой. Самый важный местный документ - сертификат, подтверждающий, что новый проект не оказывает негативного влияния на окружающую среду. Заполучив его, остальные бумаги станут формальностью. Важно отметить, что в Таиланде не менее 51% компании должно принадлежать местному жителю, но давно действуют фиксированные юридические решения, позволяющие технически соблюсти эту норму. Страны остро нуждаются в компетентных кадрах, поскольку для создания проекта можно привлекать только локальные архитектурные бюро, а работать руками на стройке могут лишь местные жители. После окончания пандемии начался строительный бум: сотни проектов, которые конкурируют между собой, но не всегда доходят до финальной точки, ведь теплые далекие страны привлекают мошенников всех мастей. «Криптоэксперты», инфоцыгане, фейковые строительные компании – нужно быть очень внимательным в выборе подрядчиков и компаньонов. Еще одна общая черта Таиланда и Бали – ограниченный земельный фонд и жесткие требования по застройке (концепция, высота зданий и пр). Земляные работы принято производить зимой, ведь лето - сезон дождей. Такая сезонность работы очень вредит застройщикам: как тут не вспомнить московскую погоду, которая иногда бывает капризной, но позволяет строить круглый год.
В целом саммит показал, что при желании и выстраивании грамотного планирования, российские застройщики могут успешно выходить на международные рынки, и первые примеры в этом направлении уже есть: так, ГК «Пионер» в 2023 году объявила о приобретении участка общей площадью 0,6 га между районами Dubai Marina и Palm Jumeirah в Дубае, и будет строить там жилье. Как тут не вспомнить слова известного девелопера Султана Шакера: «Я усвоил золотое правило: недвижимость — это местный бизнес». Как мы видим, в современном мире даже такие правила можно менять. [МП]
