Из 15 в 22%: как вырастет налог с продажи жилья в Москве
13 октября 2026 06:00
Что предлагается изменить
Применительно к рынку жилья основное нововведение — это распространение прогрессивной налоговой шкалы НДФЛ на доходы от сделок с недвижимостью. Сейчас такие средства облагаются по ставке от 13% (если общая сумма не достигла 2,4 млн) до 15% (если она превышает 2,4 млн). В случае же принятия инициативы средства, полученные от сделок с недвижимостью, будут суммироваться с остальными доходами и облагаться по ставке от 13 до 22%. Разбивка предлагается следующая:
- до 2,4 млн руб. — 13%;
- от 2,4 млн до 5 млн руб. — 15%;
- от 5 млн до 20 млн руб. — 18%;
- от 20 млн до 50 млн руб. — 20%;
- более 50 млн руб. — 22%.
«Московская перспектива» попросила экспертов рынка недвижимости проанализировать структуру столичного рынка жилья в разбивке по бюджетам, соответствующим предлагаемой налоговой шкале. По предлагаемым условиям в столице практически любая сделка с недвижимостью подпадает под повышенный налог, а основные изменения коснутся рынка высокобюджетного жилья. Причем почувствовать их он может уже в ближайшие месяцы.
Новый рост для всех
По оценке специалистов «Инком-Недвижимости», в ценовом диапазоне до 5 млн рублей совокупное предложение вторичного жилья в Москве — включая комнаты и доли — не превышает 1%. Соответственно, при продаже вторички в столице при прогрессивной шкале в рассматриваемом виде можно будет рассчитывать на ставку от 18 до 22%. При этом, обнадеживают в «Инкоме», под 18% подпадает примерно 33% вторичной экспозиции, и это в основном квартиры. Еще 43% вторичного рынка укладываются в бюджет от 22 млн до 50 млн рублей, и 23% — от 50 млн рублей и дороже.
Бюджет от 5 до 20 млн рублей — это ядро вторичного рынка Москвы, указывает руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» «Инком-Недвижимости» Наталия Борзенкова. «Сюда входят абсолютно разные объекты: от убитой однокомнатной квартиры в Выхине до просторной „трешки“ в современном панельном доме в спальном районе или компактной квартиры в пределах ТТК. Именно в этом сегменте наблюдается самый широкий разброс цены за квадратный метр (от 200 до 600+ тыс. рублей)», — поясняет эксперт.
Структура предложения вторичного жилья по бюджетам
Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке старой Москвы составляет 15,42 млн рублей. За месяц она увеличилась на 0,2%, с начала года — на 7,9%, за год — на 8,2%, уточняет Наталия Борзенкова. Средняя стоимость квартир в сделках при этом от 13,5 млн до 16 млн рублей, добавляет эксперт, а основной массив сделок со вторичкой, соответственно, попадает в ценовой диапазон от 5 млн до 20 млн руб. (около 75% сделок).
Что касается рынка новостроек, по оценке системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro, предложения в бюджете до 5 млн рублей в структуре экспозиции отсутствуют. Основное ядро составляют лоты стоимостью 20–50 млн рублей (27,5 тыс., или около 61%), еще порядка 9,7 тыс. лотов (21,5%) — это предложения стоимостью от 50 млн рублей и 7,9 тыс. (17,5%) — от 5 млн до 20 млн рублей. Таким образом, налог при принятии новой шкалы при продаже купленных сейчас новостроек по цене не ниже цены приобретения также составит от 18 до 22%. При этом доля лотов, подпадающих под максимальные ставки, будет выше, чем на вторичке.
Как подорожает содержание элитных квартир
Что касается влияния нововведения на рынок недвижимости, опрошенные эксперты сходятся во мнении, что затронут окажется главным образом верхний ценовой сегмент. Для сегментов до 20 млн рублей (массмаркет) влияние, скорее всего, будет минимальным, рассуждает Наталия Борзенкова.
«В этом сегменте большинство продаж альтернативные: люди продают одну квартиру, чтобы сразу купить другую большей или меньшей площади, — говорит эксперт. — Для них сохраняются и будут расширены механизмы налоговых вычетов: взаимозачет налога к уплате на сумму документально подтвержденных расходов на покупку нового жилья. Занижать цену в договоре здесь бессмысленно: ипотечные банки не пропустят сделку с сильным отклонением от рыночной, а покупатель теряет право на будущий налоговый вычет».
А вот для сегмента стоимостью от 50 млн рублей возможными следствиями может быть как занижение цен в договорах купли-продажи, так и сжатие предложения и увеличение сроков владения, отмечает Борзенкова.
О том, что в случае принятия нововведение в основном повлияет на элитный рынок, говорит и член правления AREA Григорий Ашихмин. Предлагаемая шкала бьет по модели «купил на котловане — продал на готовности» и по короткому владению, рассуждает эксперт. Цены инициатива не обвалит, но ликвидность вторички и инвестиционный спрос на ранних стадиях снизит, уверен он.
Если изменения в рассматриваемом виде должны будут вступить в силу с 1 января 2027 года (пока предлагается именно такая дата), инвесторы с объектами на выходе попытаются закрыть сделки до 1 января. «Значит, в IV квартале вырастет предложение переуступок и вторички с короткой историей владения. На этих лотах возможны локальные дисконты и всплеск сделок в ноябре — декабре», — говорит Григорий Ашихмин.
В перспективе доходность флиппинга — покупки по цене ниже рынка с быстрым ремонтом и перепродажей — может снизиться на 5–7 п. п., отмечает Ашихмин. «Девелоперы потеряют часть „котлованных“ инвесторов и ответят рассрочками, опционами обратного выкупа и скидками за раннее вхождение», — продолжает он.
Горизонт планирования при инвестициях в высокобюджетное жилье сдвинется к пяти годам, короткой спекулятивной вторички станет меньше. Это стабилизирует цены, но снизит оборот, отмечает Григорий Ашихмин. «Стоимость владения топ-лотами растет. Для объектов с кадастровой стоимостью выше 300 млн проект отменяет ограничение роста налога на имущество в 10% в год и понижающий коэффициент 0,6 для новых объектов. Элитные квартиры станут дороже в содержании в 13–15 раз. Инвесторы уйдут в сегмент бизнес-класса. Вырастет интерес к альтернативным структурам владения, занижению реальной стоимости сделок и уходу рынка в тень», — заключает эксперт.