На «Движении» обсудили будущее стройки, ипотеку, КРТ, господдержку и проблемы молодёжи
Мастер-планы: стратегический инструмент, а не фантазия
Заместитель руководителя Администрации Президента Максим Орешкин начал с ключевого тренда — перехода к системному развитию территорий на основе мастер-планов: «Когда президент дал старт теме мастер-планов в 2021 году на Восточном экономическом форуме, это не была идея ради идеи. Смысл в том, чтобы каждое муниципальное образование понимало: куда оно идёт, за счёт чего будет жить, и какие отрасли экономики станут драйверами роста. Мастер-план должен ответить на вопрос: что через 20–30 лет будет происходить с этим городом или районом. Как выстроить пространство, чтобы оно соответствовало будущей экономике».
Он подчеркнул, что мастер-план — это не абстрактная схема, а документ, который напрямую должен учитывать реальность: «Конечно, с позиции Москвы можно сесть и нарисовать карту, что вот здесь у нас будет кластер высоких технологий. А на деле окажется, что там даже интернет толком не ловит. Есть мастер-план общего участка, а девелоперы и застройщики лучше понимают, что происходит на земле. Нужен переход от частного к общему. Когда сходятся два взгляда на ситуацию, в этом миксе и происходит синергия, которая обеспечивает хороший проект. Смотря на населенный пункт из космоса, можно нафантазировать то, что в реальности не применимо. И наоборот, когда ты смотришь с земли, ты понимаешь конкретные реалии, но можешь не заметить глобальные тренды». По словам Орешкина, на Дальнем Востоке уже набрали практику по мастер-планированию, и теперь начинается масштабирование на западные регионы страны.
Запуск проектов и ипотека: разбалансировка и сигнал от ЦБ
Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин озвучил статистику: «Если говорить откровенно, за первые пять месяцев года объёмы вывода новых проектов по стране снизились примерно на 20%. Мы это видим в каждом регионе. Плюс идёт сдвиг вправо сроков ввода уже строящихся домов. Особенно по многоквартирному жилью. Да, 2022 год был рекордным, и на его фоне любая просадка выглядит тревожно. Но это не просто цифры, это последствия, в том числе для граждан, которые рассчитывают на ипотеку».
Он подчеркнул, что когда застройщик затягивает ввод, покупатель теряет возможность воспользоваться ипотекой под проектное финансирование: «В регионах часто ситуация такая: дом построен, но ещё не сдан, а ипотеку получить уже сложно. Потому что банки ориентируются на формальный статус. Мы это понимаем. Но при этом просим вас, коллеги-застройщики: не относитесь к продлению моратория как к индульгенции. Это не повод вести себя расслабленно. Вопрос не только в сроках, а в ответственности перед людьми».
Председатель совета директоров ГК ФСК Владимир Воронин добавил конкретики по московскому региону: «Если взять январь-май 2023 года, то выдано было разрешений на строительство на 2,5 млн кв. м, а продано 2,2 млн. Уже в 2024-м наоборот: разрешений 2,2, продано 2,5. А в этом году разрешений выдано только 800 тысяч, при этом продажи выполнены на 2,6 миллиона. Это означает, что мы проедаем старый запас, а на рынок почти ничего не выходит. Это тревожный сигнал».
Однако Воронин отметил, что даже небольшие подвижки ставки дают положительный эффект: «Вот этот 1%, который Центральный банк снизил недавно, он уже отыграл. Мы это видим по бронированиям: буквально за пару недель резко вырос интерес. Да, я не думаю, что это надолго. Да, это больше психологический всплеск. Но сам факт — люди следят, и готовы действовать при малейшем послаблении. Это говорит о том, что потенциал спроса ещё есть».
Господдержка: от льгот к упрощению
Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов сразу обозначил: отрасли не стоит рассчитывать на крупные новые финансовые стимулы. «Сегодняшний фокус — это нефинансовые меры поддержки. Будем честны. Разговоры о точечном расширении льготной ипотеки ведутся, но это скорее исключения. Главное – упрощение ИЖС, развитие промышленных конструктивов, деревянное домостроение, модульные решения. Мы будем делать так, чтобы строить можно было быстрее, проще и в большем объёме».
Он подтвердил, что механизм КРТ остаётся приоритетным, особенно там, где у проектов есть экономика: «В крупных областных центрах, где проект может сам себя окупить КРТ работает. Здесь и поддержка может быть более заметной. А вот в малых городах вопрос гораздо тоньше. Мы сейчас вместе с Минстроем мониторим ситуацию и смотрим, кто участвует, а где конкурсы просто проваливаются».
КРТ: изъятия, коммуникация и реальность на местах
Сооснователь группы «Родина» Владимир Щекин привёл практический опыт работы с комплексным развитием территорий: «У нас сейчас в работе более миллиона квадратных метров по программе КРТ. И я могу сказать, что это очень непростая история. Почему? Потому что в отличие от чистого поля здесь уже кто-то живёт, кто-то работает. И всё это требует изъятия. Это не только юридический процесс, это колоссальная коммуникационная нагрузка. Люди не хотят переезжать, и с ними надо говорить грамотно, деликатно, уважительно. Это всё часть проекта».
Он предложил решить одну из ключевых проблем: «Сегодня суд может рассматривать одновременно и вопрос стоимости, и вопрос титула. Но нигде не закреплено, что их можно разделить. Мы просим прописать это нормой, это сильно ускорит процессы».
Руководитель компании «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков подтвердил, что успех КРТ во многом зависит от роли муниципальной власти: «Когда глава города сам вникает в стройку, следит за тем, как устроена карта, где какие объекты, всё идёт быстрее. Но если карту перегружают: детсад, школа, набережная, парковка и при этом плохая экономика — никто на торги не выходит. Мы такое видим постоянно».
Социальные объекты: перегрев по цене и борьба за качество
Заместитель министра строительства Никита Стасишин признал, что бюджеты на социальную инфраструктуру перегреты: «Почему дорожают соцобъекты? Потому что проекты делают тяп-ляп. Если взять типовые решения, всё получается быстрее и дешевле. Многие застройщики уже делают лучше, чем муниципалитеты. Посмотрите на их школы — современные и функциональные. Некоторые покупатели купят квартиру в жилом компоексе только для того, чтобы отдать ребенка именно в эту школу». Он привёл в пример школу в Новосибирске: «Это не частная школа, это государственная. Построена девелопером. Но по качеству просто космос. Обычный район, обычные дети. Но продукт такой, что туда хотят переехать со всего города. Вот это и есть новое лицо конкуренции: не только благоустройство, но и инфраструктура, и ощущение среды».
Кредиты и дофинансирование: кто выживет, тот построит
Президент Национального объединения строителей Антон Глушков подробно остановился на росте себестоимости: ««Инфляция опережает рост цен на жилье. Если раньше себестоимость компенсировалась пусть небольшим, но стабильным ростом цены, то с 2024 года эта модель перестала работать. Только по официальным данным Минстроя, себестоимость за прошлый год выросла на 18%, а цена во многих регионах почти не изменилась. В результате у девелопера практически не остаётся рентабельности. Крупным игрокам банки ещё могут помочь, а у мелких застройщиков один выход — вкладывать собственные средства. И надеяться, что проект доживёт до раскрытия эскроу».
Антон Медведев, заместитель председателя правления АО «Банк Дом.РФ» отметил, что в большинстве случаев банк предпочитает дострой банкротству: «Мы всегда сначала считаем: что выгоднее. В 99% случаев это дострой. Но если девелопер не может довести проект до конца, нужен сценарий выхода. Проблема в том, что деньги дольщиков лежат на эскроу-счетах, но они не защищены от инфляции. Через два года человек получит деньги, но не купит на них аналогичную квартиру. Нам нужно искать механизмы быстрого перехвата управления проектом».
Для кого все это: молодёжь и покупка квартиры
С неожиданной для девелоперской сессии прямотой выступил директор направления «Молодые профессионалы» Агентства стратегических инициатив Александр Вайно. Он признался, что не принадлежит к строительной отрасли, но как человек, работающий с молодежной аудиторией и кадрами, не может пройти мимо темы недоступного жилья. «Что такое сегодня квартира для молодого человека? Кажется, что где-то там, в описании, должно проскользнуть слово “готовая к жизни”. Но на практике это что-то далёкое, теоретическое. По всей стране молодёжи с улыбкой машет коробка из-под холодильника как единственная реальная альтернатива съезду от родителей», – сказал он.
Вайно напомнил, что АСИ проводит масштабные исследования, включая Индекс привлекательности регионов для молодёжи. И несмотря на огромное количество рейтингов и показателей, выводы остаются до обидного простыми: «Молодёжь хочет двух вещей: чтобы было где заработать и где жить. При этом лишь 20% молодых людей в возрасте от 16 до 28 лет считают ипотеку доступной. Аренду только 35%. Всё остальное – совместное проживание с родителями или та самая коробка».
Он отметил, что именно в этом возрасте обычно создаются семьи, но сейчас эта точка всё больше отодвигается: средний возраст рождения первого ребёнка в России уже перевалил за 29 лет. По его словам, если так пойдёт и дальше, «никакой программы народосбережения быть просто не может».
Ожидаемое возражение «пусть арендуют» тоже не работает. «Съехать от родителей непросто даже в аренду. При этом в регионах мало реальных программ, которые бы помогли это сделать. Мы сейчас совместно с Минстроем, Дом.РФ, Ростехом и Татарстаном разрабатываем льготный механизм субсидированной аренды для тех, кто работает в ключевых отраслях: стройке, промышленности, IT и энергетике. Но даже если он заработает, этого недостаточно».
По словам Александра Вайно, уже сегодня критически важно вкладываться в образование, поскольку уже через 5 лет кадровый голод станет очевиден. «Если у вас есть возможность, найдите убитый колледж. Без рабочих ни одно жильё не построится. Сейчас на стройке не хватает людей, и будет ещё хуже. Высшее образование, среднее – везде дефицит кадров. В некоторых регионах уже сегодня строить дороже не из-за материалов, а из-за того, что за людей приходится платить в четыре раза больше, чем за бетон. И если мы не создадим доступную жилую среду для молодёжи, говорить о семьях, демографии и будущем страны просто бессмысленно».
