Проблемы и перспективы развития ИЖС в России
На федеральном уровне
Выступая на мероприятии, заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин сообщил, что правительство в полной мере поддерживает развитие индивидуального жилья в стране и уже разработало пакет мер, которые призваны обеспечить доступность и прозрачность приобретения частного домовладения. Среди этих мер распространение на ИЖС семейной ипотеки со ставкой 6%, принятие законопроекта об эскроу-счетах для ИЖС, который вступит в силу в марте 2025 года, а также пилотная программа по субсидированию кредитов подрядным организациям со ставкой до 1% годовых. «Таким образом созданы все нужные механизмы поддержки для того, чтобы девелоперы приступили к реализации проектов на рынке индивидуального жилищного строительства», - подчеркнул замглавы Минстроя.
В России действие семейной ипотеки со ставкой 6% продлено до 2030 года, при этом приобретение или строительство индивидуального дома по этой ставке доступно для этих же категорий граждан – для семей с ребенком до шести лет, семей с ребенком-инвалидом и семей с двумя и более несовершеннолетними детьми, живущие в малых городах или регионах с низким объемом жилищного строительства. Обязательным условием является открытием эскроу-счета – по аналогии с покупкой квартиры в новостройке.
ИЖС - в массы
Модератором мероприятия выступил председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин. Открывая дискуссию, он отметил беспрецедентный рост объемов индивидуального жилищного строительства в России. Если в предыдущие два года доля ИЖС составляла немного более 50% от общего объема введенного в стране жилья, то, по предварительным прогнозам, в 2024 году доля ИЖС может достигнуть и превысить показатель в 70%. В этой ситуации регулятор должен поддержать сегмент ИЖС с помощью взвешенного законодательного и нормативного регулирования. По мнению Басина, развитие ИЖС станет катализатором выравнивания демографической ситуации в России, тем более на фоне продления семейной ипотеки. Одним из проблемных вопросов в сегменте ИЖС модератор назвал вопрос управления общим имуществом загородных поселков – в этом вопросе нет достаточной нормативной и законодательной базы, что вызывает много проблем уже на этапе эксплуатации таких проектов.
Законодательные пробелы и подмосковный опыт
Александр Якубовский, член Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, куратор Секции «Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство» также отметил недостаточность действующего законодательного регулирования в части управления общим имуществом загородных поселков. Именно это приводит к аварийным ситуациям с системами отопления и водоснабжения в подмосковных населенных пунктах. Решением здесь может стать передача управления непосредственно в руки ресурсоснабжающих организаций, которые должны взять на себя ответственность в этом вопросе.
О работе по созданию нормативной базы присутствующим рассказала главный архитектор Московской области, первый заместитель руководителя Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области Александра Кузьмина. Она отметила, что за 12 лет региональные нормативы изменились 15 раз, при этом требования к застройщикам все более повышаются. Однако работу в Подмосковье значительно усложняет стихийная застройка и тот факт, что около 90% пригодных для строительства земель в регионе находятся в частном пользовании. Одним из больших достижений Кузьмина назвала применение в Подмосковье кластерного строительства, модель которого была разработана и начала реализовываться еще в 2021 году. Кластерная застройка представляет собой комплексное освоение локации площадью около 100 га, которая связана единым транспортным каркасом, и мастер-план которой включает весь необходимый объем инфраструктуры. «Это своего года КРТ в сегменте ИЖС, такие проекты планировки могут стать спасением для загородных поселков. В настоящее время у нас реализуются 7 таких кластеров, общей площадью более 4 тыс. га. Туда включаются разные форматы жилья: ИЖС, блокированная застройка, а также небольшая доля малоэтажных жилых комплексов, при этом все они выполнены в единой архитектурной концепции с едиными стилистическими решениями», - отметила главный архитектор Московской области.
Практический опыт
Выступление Александры Кузьминой продолжил генеральный директор «Самолет. Дом» Никита Шувалов. Он поделился опытом реализации кластерных проектов ИЖС в Подмосковье и анонсировал старт двух новых проектов на территории Новой Москвы. На сегодняшний день компания «Самолет» уже реализует 7 масштабных кластерных проекта в ИЖС с общей площадью 4 500 га. Шувалов отметил дисбаланс спроса и предложения на рынке ИЖС – если до 90% спроса находятся в сегменте эконом и комфорт (домовладение стоимостью до 16 млн. руб.), то 83% предложения в Подмосковье соответствуют классам бизнес, премиум и элит. В этой ситуации задача девелоперов и регулятора обеспечить достаточное количество доступного предложения, и именно переход на кластерную схему поможет обелить рынок и сделать его системным, уверен эксперт.
Основатель выставки Open Village Владислав Копица в своем выступлении поднял вопрос обеспечения жильем регионов, пострадавших от стихийных природных катастроф. По его словам, в России назрела необходимость создания стратегической базы домокомплектов, которые можно было бы в кратчайшие сроки использовать в случае чрезвычайных ситуаций, таких, например, как затопление населенных пунктов во время весенних паводков весной этого года в Приволжье и Сибири, уверен эксперт. «Современные строительные технологии позволяют создать и обеспечить хранение масштабной базы сборных домокомплектов, которые в случае необходимости можно будет возвести буквально в течение нескольких дней, – рассказал Владислав Копица. – Такой проект можно было бы реализовать совместно с МЧС России, специалисты там хорошо знают локации и масштабы подобных рисков. Кроме того, такие базы домокомплектов могли бы стать хорошим решением жилищного вопроса при оперативном строительстве в новых регионах крупных промышленных стратегических объектов, а также для обеспечения жильем льготных категорий граждан».
Какие дома сейчас востребованы, а какие могут стать массовыми и доступными большинству потребителей и при каких условиях? Отвечают эксперты:
Вячеслав Котлов - руководитель строительной компании HalleHouse
Довольно давно одни из самых популярных видом домов, т.н. «каркасники», их популярность не снижается уже многие годы. Технология эта имеет множество подвидов, поэтому буквально каждый покупатель может найти каркасный дом, подходящий ему. Максимально бюджетные варианты — это каркасные дома из сухой строганой доски. Варианты премиальные — усиленный каркас и технология PreCut. Также есть и средняя категория, в которой не используется дорогостоящий LVL-брус, но используется клееная тавровая балка. Такое решение можно назвать оптимальным при желании сэкономить бюджет. Именно такая технология способна стать массовой, так как отвечает по всем требованиям качества, идеально подходит для всесезонных домов и стоит более дешево. Стоимость квадратного метра при экономичной отделке составляет около 90 000 ₽ за м2 под ключ. Что касается ипотечных продуктов, конечно, в рамках общей системы они будут касаться и «массовых домов». Не стоит ждать особых условий, но купить такой дом в ипотеку уж точно будет доступнее, чем из премиум-сегмента.
Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»
Качественный круглогодичный дом сейчас стоит от 5 000 000 рублей. Без участка, небольшой площади (60 м2) в 1 этаж. За 7 000 000 рублей можно построить дом в два этажа. Да, это будут каркасные качественные дома. Из газоблока строить дороже. Дом с участком в районе ЦКАД обойдется от 10 000 000 рублей. Собственно это средний бюджет текущего клиента. От 20 000 000 рублей на дом готовы потратить лишь небольшие аудитории клиентов. Ипотечные и льготные программы будут — они продлеваются и сейчас. Однако, обязательным условием станет строительство с применением эскроу-счетов. Это приведет к удорожанию на 15% минимум за счет уплаты застройщиком процентов по заемным средствам. Если Государство не внедрит льготное кредитование уже застройщиков в сегменте ИЖС. На сколько я знаю, такие программы у «ДОМ.РФ» уже есть, и сейчас они будут активно развиваться, внедряться и популяризироваться.
Владимир Бурмяков, генеральный директор, управляющий партнер ГК INSL
Мы видим, как спрос сдвигается в сторону уменьшения площади дома. Все чаще люди запрашивают одноэтажные дома площадью от 80 до 120 м2. Это прекрасная альтернативна городской квартире. При этом покупатели получают дополнительно в собственность участок на котором расположен их дом. Стоимость такого домовладения зачастую меньше стоимости квартиры в городе, аналогичной площади. Например квартира в Новокосино, в панельном доме, площадью 56 м2 стоит 12-14 млн руб. Загородный дом 80 м2 с участком и коммуникациями - 9-12 млн. Основное преимущество каркасных домов это скорость их возведения. Подобные дома можно построить за 2-3 месяца. Аналогичные дома из кирпича - за 6-8 месяцев. При этом стоимость строительства и того и другого дома будет почти одинаковой. В основном покупатели выбирают дома из более привычных строительных материалов, так как керамический блок или кирпич. Считая их более долговечными, безопасными и надежными. Безусловно драйвером продаж является доступная ипотека. В настоящий момент рынок ИЖС в ожидании от банков анонсированной единой льготной ипотечной программы на строительство или покупку загородной недвижимости.
Кирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессора НИУ МГСУ
Каркасные дома могут стать массовыми и относительно недорогими из-за их быстрой сборки, экономии материалов и энергоэффективности. Однако, это не обязательно означает, что они станут более популярными, поскольку на выбор покупателей влияет множество факторов, включая предпочтения в дизайне, местоположение, бюджет и т.д. Цены на дома массового спроса обычно будут ниже, чем на дома премиум-класса, но чуть выше, чем на бюджетные варианты. Ипотечные и льготные программы могут быть доступны для покупки таких домов при определенных условиях, например, при наличии первоначального взноса, стажа работы и т.д. Для того чтобы увеличить спрос на каркасные дома и создать более доступные цены, производители и застройщики должны улучшать качество строительства, предлагать разнообразные планировки и дизайн, а также развивать программы по субсидированию ипотеки для покупателей.
