Московские власти помогут столичным торговым центрам
Несмотря на то что запустение и последующую «гибель» торговых центров эксперты предрекали не единожды, этот формат недвижимости показывал свою востребованность и живучесть. И сегодня популярность крупных центров остается высокой, что подтверждают и социологические исследования. Как отметил декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко, россияне довольно часто посещают такие комплексы: «Проведенное недавно исследование показало, что более половины респондентов (52%) ходят в них минимум раз в неделю, еще четверть (26%) – раз в месяц». Анализ показывает, что чаще всего в торговых центрах россияне посещают продуктовые супермаркеты (65%) и магазины одежды и обуви (44%). При этом продуктовые супермаркеты посещают в основном респонденты 45–59 лет (72%) и старше 60 (77%), а магазины одежды и обуви популярны у молодежи 18–29 лет (60%) и у женщин (50%). Фуд-корты в основном посещают респонденты среднего возраста (32%) и молодежь (35%), а магазины электроники предпочитают мужчины (28%).
По оценкам самих собственников и управляющих торговыми центрами, структура потребления говорит о том, что наиболее популярен так называемый daily shopping, то есть приобретение товаров и услуг ежедневного спроса. Именно поэтому последние несколько лет активно развиваются районные торговые центры и центры шаговой доступности.
СВЯТО МЕСТО ПУСТО НЕ БЫВАЕТ
Пожалуй, самым болезненным вопросом для инвесторов и собственников торговых центров стала растущая вакансия площадей, связанная в основном с уходом из России зарубежных брендов под давлением санкций. По словам вице-президента Союза торговых центров Павла Люлина, в последний год отмечается постепенное замещение ушедших западных брендов российскими – вместо Zara, H&M, Uniqlo мы видим Zarina, Gloria Jeans, NOUN и SLAVA. А из дружественных иностранных брендов развиваются KOTON, LC WAIKIKI. В свою очередь, аналитики агентства Nikoliers отмечают, что только за первые шесть месяцев этого года российский рынок пополнился 16 новыми брендами. Из них 43,7% новых открытий пришлось на бренды из Турции, 31,2% – на Ливан; Белоруссия сформировала 12,5% и по 6,3% пришлось на Эстонию и Австралию. В целом из 66 брендов, заявивших о своем намерении выйти в Россию с начала 2022 года, 23 уже открыли свои двери для покупателей.
При этом бизнес активно ищет выход из сложившейся ситуации и прорабатывает варианты привлечения дополнительного трафика и, следовательно, роста прибыли. «Ко мне часто приходят владельцы торговых центров и говорят, что они исчерпали себя – неэкономичны, давайте их снесем и дом какой-нибудь построим или что-нибудь такое. Я им всегда отвечаю, что одной торговлей не проживешь, это понятно, но надо развивать другие функции, чтобы торговые центры стали общественными центрами района», – отметил мэр Москвы Сергей Собянин.
В то же время исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский считает, что даже если в тот или иной период времени в торговом центре появляются пустующие торговые площади, нет необходимости заполнять их чем-то иным, кроме других торговых предприятий, которые будут востребованы. «Ведь торговый центр состоит из некоторой базовой торговой функции для данной локации и дополнительного предложения, которое может меняться со временем. Остальные функции – питание, развлечение, спорт и другие – внедряются в рамках изначальной концепции и имеют свое расположение. Конечно, в процессе возможны постепенные перемены, но не глобальные, за исключением ситуации, когда выявлена нежизнеспособность начальной концепции», – уверен исполнительный директор объединения инвесторов.
С ним согласен вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин, который напоминает, что магазины приносят доход значительно больший, чем наиболее востребованные и популярные детские, развлекательные, социальные, сервисные или фитнес-форматы. «Поэтому маловероятно, что торговые площади, освободившиеся после ухода западных брендов, отдадут под МФЦ или детскую комнату. Тем более что в торговых центрах есть и другие площади, находящиеся в менее дорогих локациях, на которых можно разместить необходимые сервисы», – спрогнозировал ситуацию Павел Люлин.
Однако существует и другая точка зрения. Как следует из результатов социологического исследования, проведенного Центром социальных исследований и технологических инноваций (СИТИ) факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ, на месте ушедших брендов в торговых центрах россияне предпочитают видеть детские и спортивные центры, парикмахерские и творческие студии. «Почти половина россиян – 47% – будут посещать торговые центры чаще, если на освободившихся после ухода западных брендов пространствах появятся организации, которые они считают полезными», – рассказал Евгений Михайленко.
Наиболее востребованными, по мнению россиян, являются детские развлекательные центры (42%) и комнаты присмотра за детьми (28%). Они считают, что на пустующих площадях стоит разместить объекты, связанные с предоставлением различных услуг: центры социальных услуг и МФЦ (31%), отделения банков (24%) и почты (14%), пункты выдачи заказов (22%). Кроме того, значительное число респондентов считают полезным появление таких объектов, как парикмахерские (25%), СПА и массажные салоны (8%), салоны косметологических услуг (6%). Но отмечаются и иные предпочтения: около четверти опрошенных считают, что на таких площадях должны предоставляться услуги по саморазвитию для различных возрастов, например, творческие студии (29%) и спортивные центры (24%).
ПОМОЩЬ МОСКВЫ
Несмотря на сохранение позиций торговых центров, все участники рынка тем не менее признают, что эволюция этого формата недвижимости неизбежна. Учитывая общую гуманизацию градостроительных процессов и ориентированность на интересы человека в большом городе, крупным торговым центрам, по мнению экспертов, придется становиться многофункциональными. Например, главный архитектор столицы Сергей Кузнецов убежден, что в перспективе торговые центры станут мультиформатными комплексами с большими развлекательными и общественными площадями. «Это эволюционный процесс, он схож с программой реконструкции советских кинотеатров, которая сейчас активно реализуется. Принципы развития общественных пространств, парков, скверов, городских площадей заложены в столичные градостроительные программы. Этим же задачам отвечают и проекты создания помещений общественного и коммерческого назначения на первых этажах жилых домов», – отметил Сергей Кузнецов.
Учитывая сложившуюся ситуацию, столичные власти приняли решение о поддержке тех торговых центров, которые расширят площади для социальных, спортивных и досуговых объектов, а также изменят внешний архитектурный облик и приведут в порядок фасады. На эти цели будут выделены гранты. Для того чтобы получить грант на перепрофилирование, торговый центр должен отвечать нескольким важным критериям. Право на помощь от мэрии получат объекты площадью более 10 тыс. кв. метров, введенные в эксплуатацию до 1 сентября 2023 года. Кроме того, в результате перепрофилирования доля площадей, пригодных для аренды и используемых под социальные объекты, увеличивается не меньше чем на пять процентных пунктов.
При этом размер гранта зависит от площади вновь размещенных социальных объектов и исчисляется в процентах от суммы налога на имущество, уплаченного в отношении объекта недвижимости за предыдущий налоговый период.
Ожидается, что частичное перепрофилирование торговых центров позволит повысить их посещаемость, так как торгово-развлекательные, образовательные, досуговые, спортивные и культурные площадки будут сосредоточены в одном месте. К тому же решение о предоставлении грантов станет эффективной мерой поддержки социально ориентированного бизнеса.
