Москве грозит дефицит недорогих офисов

magnific.com

Закручивается ситуация
На московском офисном рынке назревает дефицит бюджетных офисов. Несмотря на то что эта категория занимает большую долю рынка, вакантность в ней остается минимальной и, по разным оценкам, составляет порядка 4–5% (около 600 тыс. кв. м). Для сравнения: в классе A она около 9–13%, в Prime — 6–8%, привел «Московской перспективе» данные директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин. Эксперты уже отмечают нехватку качественного предложения в этом ценовом сегменте, и, по их мнению, ситуация будет только усложняться.

Сегодня можно говорить о недостатке качественных и удобно расположенных бизнес-центров в бюджетной ценовой категории, рассказали опрошенные изданием участники рынка. Сильнее всего нехватка современных, хорошо оснащенных объектов класса B ощущается в центре Москвы, Белорусском и Ленинградском деловых районах, а также районе ст. м. «Павелецкая», где свободное предложение в существующих офисах составляет около 2%, уточнил генеральный директор УК «Аструм недвижимость» Сергей Нюхалов. Непросто найти качественный офис в деловом районе «Москва-Сити», где преимущественно представлены офисы класса А, добавили в CORE.XP.

Средняя ставка аренды в классе В составляет 29,1 тыс. рублей за 1 кв. м в год без НДС, операционных и коммунальных расходов, что на 50% ниже, чем в классе А, привели данные в CORE.XP.

И если острым дефицитом сейчас это назвать нельзя, тем не менее выбор таких помещений достаточно узкий, признала основатель и руководитель Школы девелопера Эвелина Ишметова. Значительная их часть представлена устаревшими зданиями и уступает современным бизнес-центрам по техническим характеристикам, в связи с чем сроки экспозиции таких помещений остаются высокими, объяснила директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci Олеся Дзюба.

Самым дефицитным класс B был в конце 2024 года, когда свободными оставались лишь 2,8% площадей, и в 2025 году, когда показатель держался на уровне 3,1%, указали в CORE.XP. При этом сейчас весь объем существующих офисных помещений в основном представлен объектами класса B — на них приходится около 70% (порядка 13 млн кв. м) от общего офисного стока, рассказала Дзюба.

Недорогие офисы невыгодны
Основная причина такой ситуации — структура нового строительства. Дело в том, что последние три-пять лет все девелоперы строят в основном офисы класса А даже при небольшой нарезке, рассказала руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101» Татьяна Грихно. Новое строительство действительно сильно смещено в сторону классов A и Prime, в то время как спрос на офисы класса B остается устойчивым, согласился Амелин. С 2021 года по сентябрь 2026 года на этот класс пришлось около 14% нового строительства, в среднем около 80 тыс. кв. м в год, уточнили в CORE.XP. В структуре нового предложения 2026–2030 гг. с общим объёмом в 7,3 млн кв. м на класс В приходится лишь 6%, подсчитали аналитики компании.

Такой перекос в сторону более дорогих помещений связан прежде всего с экономикой строительства, сказали эксперты. Стоимость инженерных систем, материалов, финансирования и работ выросла, а требования Москвы к архитектуре, благоустройству и качеству зданий становятся выше, отметила директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова. Поэтому экономия, которая раньше позволяла девелоперу создать более доступный продукт класса B, становится менее существенной, и в результате даже за пределами ТТК новые проекты по своим характеристикам все чаще приближаются к классу A, пояснила эксперт.

На данный момент существует два способа построить здание класса В с хорошей экономикой: реконструкция заводских корпусов или стройка за МКАД на большом земельном участке без подземной парковки, указал заместитель коммерческого директора по вопросам развития Business Club Михаил Иоаннесянц. Однако заводские корпуса под реконструкцию практически закончились, а те, что остались, подпадают под программу комплексного развития территории и тоже становятся офисами класса А, рассказал эксперт. Поэтому, по его словам, рынок не может рассчитывать на «подпитку» этого сегмента хорошим новым предложением несмотря на то, что на него существует устойчивый активный спрос, обусловленный низкой арендной ставкой.

Таким образом, компании, которым нужен качественный офис (как правило, это малый и средний бизнес, сервисные и профессиональные, а также региональные компании), но которые не готовы платить ставки класса A, могут оказаться в сложном положении, полагает Захарова. По ее словам, между новым, условно дорогим предложением и старым фондом постепенно становится все меньше промежуточных вариантов.
Усиление дисбаланса по площадям с высокой вероятностью будет только нарастать, потому что новое предложение объектов В практически не создается, предположила Ишметова. При этом в условиях текущего замедления деловой активности во втором полугодии 2026 года структура спроса, вероятно, продолжит перераспределяться в сторону именно этого класса, отметила Дзюба.