Резервация для миллионеров, элитный досуг и золотая молодежь: Москва-сити глазами риелтора
Как бы то ни было, работать в Сити считается сегодня престижным и даже модным. «Запросов на жилье сегодня в разы меньше, чем на офисы, хотя раньше крен был не такой сильный», - рассказывает совладелец агентства Mcity Олег Ефимов. МП подсчитала, во сколько обойдется жизнь в «резервации для миллионеров», о которой мы подробно писали здесь.
Бизнес-молодость и бордели
«Фанаты высотного жилья - в основном молодежь, - рассказывает Олег Ефимов. - Дети богатых родителей, представители музыкальной и блогерской тусовки считают, что купить или снять апарт в Сити — это круто».
Вторая часть аудитории: топ-менеджеры и владельцы бизнеса. «Как правило, это не единственное их жилье, и, обычно это люди без детей. Одна из причин, почему здесь не очень хорошо продается жилая недвижимость - отсутствие детских площадок и зеленых зон, - объясняет Ефимов. - К примеру, дорога до ближайшего Краснопресненского парка и обратно займет час. Порой семьи приезжают сюда смотреть апартаменты, но, оценив все факторы, отказываются».
Отдельная категория желающих переехать в Сити — выпускники бизнес-тренингов.
«Кто-то приезжает визуализировать свои мечты - смотрит самые дорогие апартаменты, обещая самому себе, что будет жить тут через год, - говорит Ефимов. - Это похоже на осеннее обострение у психбольных. Никто из этих людей в итоге ничего не приобретает в Сити и не арендует, а если арендует, то очень ненадолго».
Так или иначе, Сити сегодня является центром притяжения пассионариев, - для них это, определенно, место силы. Являясь своего рода городом в городе, район небоскребов может покрывать все потребности.
Тут все есть - кино, магазины, автомойки, аптеки, рестораны (более 70 - на любой вкус и кошелек), здесь есть даже МФЦ. Есть и бордели. «Несколько предпринимателей снимают апартаменты на долгий срок и сдают их посуточно - у них в управлении где-то 30 - 40 апартов, которые в основном под эти цели и используются. Бизнес непростой и не сверхмаржинальный — нужен ежедневный клининг, консьержи, которые будут выдавать ключи и объяснять что где находится, бухгалтер, нужен свой какой-то офис — очень много организационной работы», - рассказал Ефимов.
По данным Mcity, апартаменты сегодня можно арендовать в диапазоне от 200 тыс. рублей до 1 млн рублей в месяц. В среднем ставка - 350 - 400 тыс. рублей в месяц, но можно найти и за 200 тыс. рублей, и за 1 млн рублей. За эти деньги предлагается помещение 60 - 100 кв. м с одной спальней, гостиной, кухней и гардеробом, двумя санузлами, необходимыми техникой и мебелью. При этом, разумеется, чем дальше от земли — тем дороже. За 250 тыс. рублей выше 25 этажа жилья не найти.
«Родовые» ошибки
Большинство недочетов московского Сити со временем были исправлены: МЦК к небоскребам подвели, парковки сделали (правда, только платные), открыли еще одну станцию метро. Однако обжитым местом Сити является лишь в будни, а по выходным жизнь продолжается в основном под землей — в «Афимолле», правда, заметно менее активная. В самом торгцентре говорят, что в будни его посещаемость составляет сейчас порядка 100 тыс. человек в день. Маркетологи «Афимолла» отчитываются об устойчивом росте показателей — осень нынешнего года по трафику на 30% превзошла прошлую. В кризисном 2014 году ежедневный трафик составлял 75 тыс. человек. Растет поток и в выходные, но точные цифры руководство торгцентра не раскрывает — видимо, скромничает, сообщая лишь, что в 2018 году выходные лучше на 22% по трафику чем в 2017-м.
В Сити с самого начала все пошло не совсем так как планировалось. Собственно, и «Афимолла» здесь не должно было быть. Идея автора мастер-плана Сити — архитектора Бориса Тхора, предусматривала, что там, где вырыли ТЦ, должен были появиться парк, окруженный единым ансамблем небоскребов.
По концепции Тхора, здания «Москва-Сити» должны были расти по спирали, в центре которой - самая высокая в комплексе башня «Россия». Затем, когда участки были поделены, вся стройность концепции разрушилась — застройщики стали наращивать высотность, да и сами проекты небоскребов на протяжении лет претерпели серьезные изменения. По плану Тхора были построены только «Башня 2000» на набережной Тараса Шевченко и примыкающий к ней мост «Багратион».
Изменилось и назначение высоток: «Произошел перекос в сторону офисной недвижимости. «Империя» изначально проектировалась и зонировалась как башня с офисами, ритейлом и апартаментами, но сегодня апартаментов там единицы, остальное — офисы, - отмечает Олег Ефимов. - Также много офисов в «Городе столиц» и «Федерации - Запад». Башня «Восток» была целиком введена в эксплуатацию примерно год назад (хотя до 32 этажа башня функционирует уже лет 8), и сегодня там не везде закончены ремонтные работы, но ситуация будет точно такая же».
Под небесами
Апартаментов в Сити сегодня почти в два раза больше, чем два года назад, свидетельствуют данные агентства недвижимости Knight Frank. При этом средняя цена за «квадрат»» здесь уменьшилась на 28% — с 715 тыс. рублей до 517 тыс. рублей — что логично. Основных причин удешевления две: конкуренция и переход на рублевое ценообразование, считает директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Людмила Потапова.
Но Олег Ефимов считает, что дело лишь в отсутствии покупателя. На старте продаж в «Федерации» в середине 2000-х апартаменты скупались целыми этажами, а последний жилой апартамент от застройщика был продан там в 2012 году. То же самое «Город столиц» - от застройщика все апартаменты давно проданы. Тем не менее, в новых проектах немного другая ситуация: «В комплексе «Око» две башни - одна офисная, другая жилая. Апартаментов сегодня в продаже чуть менее половины всего объема, тогда как в офисной части уже ничего нет. Жилье в «Око» по цене конкурирует не внутри Сити, а с бизнес-классом и премиум-классом по всей Москве. Когда Сити только начинал строиться, хороших альтернатив в городе не было. Сейчас же ситуация изменилась. Внутри Пресни, и в других районах есть из чего выбрать», - уверен г-н Ефимов.
Тем не менее, на рынке Сити есть и прорывы. Самый продаваемый жилой комплекс на территории Делового центра – это Neva Towers (1-й Красногвардейский проезд, 20), говорят в консалтинговой компании «Метриум». В его составе две башни: офисная (высотой 63 этажа) и жилая (77 этажей). Проект вышел в продажу во втором полугодии 2016 года, а сегодня здесь продается порядка 26 апартаментов в месяц. За два с половиной года средняя стоимость квадратного метра здесь увеличилась с 350 тыс. рублей до 470 тыс. рублей, а минимальный бюджет предложения вырос с 18,1 млн рублей за лот площадью 60 кв. м до 21,3 млн рублей за 50,1 кв. м.
Помимо Neva Towers в Сити сегодня продается жилье в «ОКО», «Федерации», «Меркурий Сити Тауэр» и «IQ-квартале» - всего около 860 апартаментов. Средняя площадь одного апартамента здесь 164 кв. м: самый скромный - всего 45,1 кв. м, а самый шикарный - 1036 кв. м. Стать резидентом одного из небоскребов можно уже за 21,3 млн рублей. Максимальная цена здесь — 1,67 млрд рублей, что дороже самой дорогой квартиры на Остоженке. В прошлом году самая дорогая вартира в Москве была продана за 1,2 млрд рублей.
По другую сторону от МЦК
Площадка, отведенная под деловой центр четверть века назад, сейчас исчерпала ресурсы — вся земля застроена. Сегодня актуальность приобретает уже освоение соседних территорий — так называемого «Большого сити».
«Не всех устраивает, во-первых, формат апартаментов, а во-вторых, стоимость эксплуатационных расходов, - объясняет управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. - Поэтому, наверняка, найдутся желающие приобрести жилье недалеко от места работы, но по более бюджетной цене».
К примеру, в ЖК Headliner через дорогу от «Москва-Сити» особым спросом пользуются однокомнатные квартиры с отделкой, которые лучшим образом подходят под сдачу в аренду офисным клеркам. Сегодня уже практически каждый девелопер, строящий в «Большом Сити», стремится подчеркнуть расположение рядом с Деловым центром. В одних случаях плюс — это виды на башни, в другом - транспортная доступность до того же центра деловой активности.
Сегодня квартал небоскребов стал открыточным для Москвы и является объектом внимания для любого человека в городе. Жить тут престижно и достаточно удобно, особенно если без детей. Был бы тут еще и парк, как планировалось изначально, и от желающих поселиться тут отбиться уже бы не получилось. Но в нынешнем виде это отличное место для работы.
