«Самолет» и «ПИК» оказались под ударом после изменения семейной ипотеки

magnificent.com

Массовый удар
С 1 октября в РФ изменили правила выдачи семейной ипотеки: теперь в регионах семьи с одним ребенком могут получать заем на квартиру под 10% годовых вместо 6%. Такие условия станут барьером для многих людей, потому что ежемесячный платеж вырастет в среднем на 40%, уже оценивали сами девелоперы. Максимальный отток клиентов в связи с отменой семейной ипотеки случится в Москве и Санкт-Петербурге, уверен коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. На этих территориях ставка для семей с одним ребенком будет равняться 12%.

— Следовательно, часть клиентов может переориентироваться в регионы из мегаполисов. В этой связи сложности испытают прежде всего девелоперы, портфель которых сконцентрирован преимущественно в массовом сегменте и ориентирован именно на семейную аудиторию, — отметил эксперт. — Исключение составляют компании, которые реализуют в основном проекты комплексного развития территории, даже если они относятся к стандарт- и комфорт-классу.

Удар ощутят, прежде всего, «Самолет», «ПИК» и «А101». Абсолютное большинство проектов в их портфелях относится к массовому сегменту, а сделки происходят преимущественно с помощью семейной ипотеки, напомнил Проскурин. При этом покупателями являются в основном семьи с одним или двумя детьми, а не многодетные клиенты.

Наиболее уязвимы застройщики массового жилья с высокой зависимостью от семейной ипотеки, большими непроданными остатками мелкой нарезки и отсутствие денежного резервного фонда, согласен с коллегой глава ЕРЗ Кирилл Холопик.

— Падение продаж замедляет наполнение эскроу, от которого зависит стоимость проектного кредита, и сокращает прибыль. Мы ожидаем более активные продажи земельных активов застройщиков, реструктуризации долгов перед банками, — уверен он. — По 10–20% проектов высока вероятность дефолта — есть риск неспособности рассчитаться с банком. В таких случаях они могут действовать по-разному. Мягкий сценарий — забирать в счет погашения долга непроданные остатки квартир.

Более жесткий — взыскивать заложенное имущество, в том числе активизировать опцию личного поручительства бенефициара. Сами проблемные проекты будут передаваться другим, более эффективным застройщикам, поскольку приоритетом останется достройка домов. Компенсировать изменения бизнес может через сокращение новых запусков, ужесточение расходов. Очевидно, что увеличится доля продаж в рассрочку. Основным условием восстановления спроса остается повышение доступности рыночной ипотеки по мере снижения ключевой ставки.

Основные риски
В краткосрочной перспективе девелоперы будут поддерживать спрос через адресные скидки, временное субсидирование ставки, рассрочки, комбинированные ипотечные продукты, trade-in, поэтапное внесение первоначального взноса и специальные программы с банками, сказала «Московской перспективе» директор по продажам «Этажей» Екатерина Джанбровская.

— Последние два месяца мы видим активный рост таких инструментов. Однако постоянно компенсировать рост ставки за счет маржи невозможно, поэтому в среднесрочной перспективе компаниям придется адаптировать сам продукт под финансовые возможности покупателей, — подчеркнула она.

Действительно, бизнес будет стараться оптимизировать себестоимость лотов, рабочие процессы, начнут отказываться от рискованных стратегий (например, покупок крупных земельных участков, выхода в новые регионы с высокой конкуренцией), отметил изданию главный аналитик «Циана» Алексей Попов.

Обновленная ипотечная программа становится более адресной, но одновременно менее доступной для значительной части семей, сказал изданию директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак. Рост ставки до 10–12% для семей с одним ребенком и сокращение льготного срока до 15 лет заметно увеличат ежемесячный платеж, поэтому многим клиентам придется пересмотреть бюджет, выбрать меньшую по площади квартиру, поменять локацию выбора или отложить покупку.

— Главный риск для компаний — снижение спроса в массовом сегменте, который сильнее всего зависит от доступности ежемесячного платежа. Так, например, в первом полугодии 2026 года на льготные программы приходилось 88% ипотечных сделок с новостройками, поэтому быстро заместить этот спрос рыночной ипотекой не получится, — отметил он. — Девелоперы будут еще аккуратнее выводить новые объемы, пересматривать квартирографию, развивать рассрочки и другие инструменты покупки. В итоге экспозиция может сокращаться до тех пор, пока ипотечный платеж снова не станет комфортным для широкой аудитории.

В зоне повышенного риска окажутся Москва, Подмосковье, Петербург и Ленинградская область: здесь ставки для семей с одним-двумя детьми выросли до 12 и 10%, а рынок массового жилья сильно зависит от ипотеки. Сложности также возможны в Краснодарском крае, Татарстане, Башкортостане и других крупных региональных центрах, где активно строится массовое жилье, и семейная ипотека обеспечивала значительную долю продаж.

Новые условия существенно меняют доступность семейной ипотеки для основной части ее аудитории, согласна руководитель территориального управления продаж ГК «А101» Виктория Кардаш. Наиболее заметно это для семей с одним ребенком: ставка для них составит 12%. Например, при стоимости квартиры 15 млн рублей и кредите 12 млн рублей ежемесячный платеж может вырасти с 72 до 144 тыс. рублей.

Для обслуживания такого кредита потребуется подтвержденный доход около 240 тыс. рублей в месяц. Поэтому для части семей вопрос будет уже не столько в желании приобрести квартиру, сколько в возможности пройти банковский скоринг и выдерживать новый размер платежа, добавила она.

— Для девелоперов главный риск — сокращение числа покупателей, которые смогут приобрести квартиру на прежних условиях финансирования. Наша задача здесь — адаптировать финансовые инструменты, — отметила она. Это может быть субсидирование ставки, рассрочка, индивидуальные ипотечные программы и их комбинации в зависимости от возможностей конкретной семьи. Поэтому после изменения условий банкам и девелоперам придется гораздо точнее подбирать финансовую модель под конкретного покупателя.

По ее мнению, наиболее чувствительными изменения могут оказаться для регионов, где высокая доля продаж новостроек приходится на семейную ипотеку и основную часть спроса формирует массовый сегмент. Это касается, кроме прочего, крупных агломераций, где стоимость квартиры уже требует значительного объема заемных средств. В Москве и Московском регионе одним из вариантов адаптации может стать перераспределение спроса между территориями: часть покупателей будет сокращать площадь квартиры или выбирать более доступную локацию.