Склады обновляют рекорды

magnific.com Отложенный спрос
Российский рынок складов поставил рекорд. В III квартале 2026 года объем сделок со складами в России вырос в четыре раза год к году и достиг 2,53 млн кв. м, подсчитали в NF Group. В IBC Real Estate называют цифру еще больше – 3,5 млн кв. м сделок (67% от общего объема за девять месяцев). По их данным, всего за три первых квартала этого года сумма купленных и арендованных площадей составила 5,2 млн кв. м (+42% г/г), что стало самым сильным результатом среди аналогичных периодов за всю историю наблюдений.

Основной вклад в рост обеспечили крупные контракты с компаниями из электронной коммерции, которые потеряли часть своих площадей из-за атак БПЛА, сказали источники на рынке. Точный объем сделок с ними они раскрыть отказались. К примеру Ozon, арендовал 140 тыс. кв. м в логопарках «Инсити Радищево» на Ленинградском шоссе и в подмосковном «Никольском-2». Еще на 80 тыс. кв. м компания заключила сделку в NK «Парк Пушкино-2». Также Viciunai Group сняла 45,3 тыс кв. м в RBNA «Шишкин Лес» и Lamoda – 18 тыс кв. м в «Логопарке Софьино».

Всего по итогам трех кварталов в структуре спроса онлайн-операторы заняли 68% от общего объема, подчеркнул руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. На втором месте находятся производители – на них пришлось 10%, еще 8% – это запрос от многоканальных ритейлеров, подсчитал эксперт.

Игроки рынка, ранее откладывавшие сделки, пересмотрели свои планы и реализовали потребность в наращивании складских мощностей в III квартале 2026 года, объяснила руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership Полина Афанасьева. Одновременно спрос поддерживают селлеры маркетплейсов, которые переходят на самостоятельное хранение и комплектацию заказов и ищут для этого подходящие помещения, уточнил партнер NF Group Константин Фомиченко.

Девелоперы подтвердили увеличение числа обращений к ним, при этом по их словам, многие сделки сейчас не раскрывают в целях безопасности. Зачастую речь идет не о расширении бизнеса – компании пересматривают логистику и ищут объекты, которые лучше соответствуют их текущим задачам, рассказала коммерческий директор РДС, девелопера индустриального парка Северные Врата Александра Шакола. По ее словам, основной спрос на их объектах формируют онлайн-торговля и логистические операторы, среди потенциальных арендаторов также есть традиционный ритейл и производственные компании.

География рынка сконцентрирована вокруг Московского региона – на него приходится около половины сделок (48%) в III квартале, ещё около 40% спроса ушло на регионы без Петербурга, и около 12% составила Петербургская агломерация, уточнили в NF Group.

В Московском регионе склады тоже распределены неравномерно – основная часть сделок приходится на южное направление, далее следуют северное, восточное и юго-западное, уточнил Фомиченко.

Масштабный ввод
Еще один рекорд складского рынка зафиксирован по вводу площадей в Московском регионе. За январь–сентябрь 2026 года там появилось 1,68 млн кв. м складов, это на 83% больше, чем за аналогичный период 2025 года, по данным NF Group. По всей России за этот период было введено 5,2 млн кв. м складской недвижимости, сказал Бумагин. К концу года он прогнозирует 7 млн кв. м ввода, что станет вторым по масштабу результатом за всю историю рынка.

Такие показатели во многом отражают решения, принятые в период активного роста рынка, примерно два года назад, когда на него вышел большой объем проектов, указал директор по строительству DG Роман Шульгин. В тот период, в частности в Москве и Новой Москве, программа мест приложения труда дала дополнительный импульс развитию промышленно-складского строительства, пояснил эксперт.

Несмотря на такой масштабный рост объемов площадей, прогнозировать перенасыщение рынка преждевременно, сказали эксперты. Во-первых, половина от текущего ввода в столице – это проекты построенные под ключ для нужд определенного конечного пользователя, во-вторых, вакансия остается на низком уровне – 4,4% без учета предложения в субаренду, отметили в Nikoliers. Рынок стал более зрелым, и девелоперы и их стратегии, в том числе по реализации новых активов, стали более чуткими и менее рисковыми, в соответствии с рыночной конъюнктурой, добавили в компании.

По мнению Шульгина, текущее положение вещей можно скорее охарактеризовать как локальное перенасыщение предложения на фоне высокой волны вводов, а не как однозначный признак долгосрочного перепроизводства. В краткосрочной перспективе это усилит конкуренцию за арендаторов и повысит значение качества объектов, их расположения и экономических условий аренды, пояснил эксперт.

В такой ситуации часть объектов может сменить собственников, особенно это будет касаться тех, которые строились с привлечением займов и не могут обслуживать долг из-за отсутствия доходного потока, указал эксперт складского и промышленного направления Школы девелопера Константин Королев. При этом застройщикам, возводившим проекты для спекулятивной продажи, придётся временно переориентироваться на аренду и искать покупателя на действующий арендный бизнес, заключил он.