Сочинский рынок элитной недвижимости «охладился», но не «остыл»

Недавно информационное поле всколыхнула новость о падении цен на российские новостройки. По данным агрегатора «Яндекс Недвижимость», в октябре 2024 года стоимость квадратного метра в Сочи уменьшилась на 1,3% в связи с отменой льготных ипотечных программ. Аналитики NF Group, подводя итоги первого полугодия 2024 года, отметили, что в сегменте де-люкс объем сделок остался на прежнем уровне по сравнению с прошлым годом, в то время как в премиум-классе за год было заключено на 32% меньше сделок. Казалось бы, негативные прогнозы экспертов, ожидающих «охлаждения» сочинского рынка через падение цен и спроса, сбываются, но так ли это?  

На разогреве
Стоимость элитных объектов в Сочи в последний год росла, но не столь драматично, как может показаться на первый взгляд. Рост в 2022 году составил +28%, в 2023 году +3%. Согласно данным NF Group, по итогам первого полугодия 2024 года в классе де-люкс цена квадратного метра составила 2 740 000 руб. (+10% за полугодие и +11% за год). Сейчас стоимость элитной недвижимости в Сочи вышла на плато, и динамика стала более равномерной.

До 2022 года более 70% покупателей высокобюджетного сегмента не рассматривали покупку курортной недвижимости в России. Но новые обстоятельства и риски владения зарубежными активами сместили приоритеты и состоятельные россияне переориентировались на отечественные рынки, чтобы сохранить капитал. Это обусловило стабильный интерес к элитной недвижимости, которая считается самым устойчивым активом и хорошо диверсифицирует портфель. Не случайно спрос на deluxe-недвижимость в Сочи устойчив на протяжении последних лет.

Ложная тревога
В настоящее время рынок элитной недвижимости в Сочи не «остыл», а стабилизировался, войдя в более зрелую фазу своего развития, пережив пик роста. Более низкие ценовые сегменты, возможно, ожидает болезненный период привыкания к отсутствию льготной ипотеки. 

В очередной раз люксовая недвижимость оказалась самым стрессоустойчивым к внешним колебаниям активом. И хотя ряд покупателей сейчас придерживают свой капитал в банковских продуктах, все понимают, что это временная история, учитывая, что за последние пару лет ключевая ставка в России колебалась от 4,5% до 21%.

Тем более застройщики быстро адаптируются к изменению рыночных условий, и предлагают покупателям удобные финансовые инструменты покупки. В первую очередь, это рассрочки, которые используются покупателями высокобюджетных проектов почти в 70% сделок. Этот инструмент высоко востребован, поскольку позволяет зафиксировать стоимость объекта, без потери прибыли дождаться получения нужной суммы для полной оплаты (например, выплат дивидендов по ценным бумагам или закрытия банковского вклада), и даже получить выгоду при покупке.

Люксовая курортная недвижимость в Сочи – это вдвойне беспроигрышный актив. Сочи остается самой популярной туристической локацией в России, уступая по количеству прибывающих туристов только Москве и Санкт-Петербургу. Пока в России нет подобных курортных территорий с точки зрения возможностей и инфраструктуры для отдыха.

Важную роль в востребованности Сочи играет всесезонность. В отличие от многих других локаций, в Сочи помимо летнего пляжного отдыха доступны зимние горнолыжные курорты, яхтинг, хайкинг и множество других возможностей для активного досуга в межсезонье. При анализе поисковых запросов на отдых в Сочи мы видим, что спрос становится более равномерным в течение всего года. Если в 2022 году разница между количеством поисковых запросов летом и в межсезонье составляла 138%, то сейчас она сократилась до 12%.

Сервисные апартаменты против волнений
Многие приобретают премиальную недвижимость в Сочи не только как жилье для отдыха, но и для пассивных инвестиций, поэтому выбирают апартаменты с полным спектром клиентского сервиса. Порядка 70% сделок с сочинскими новыми объектами приходится на инвесторов.

Сервисные апартаменты в высокобюджетном сегменте были и остаются флагманом курортной недвижимости, спрос на них будет устойчивым, возможно даже более устойчивым, чем до поднятия ключевой ставки. Такие лоты можно использовать для собственного проживания или сдавать в аренду через управляющую компанию, которая берет на себя все хлопоты, связанные с поиском арендаторов и содержанием, а уровень представленных сервисов позволяет забыть о бытовых заботах.

Резюме
На мой взгляд, не стоит торопиться с прогнозами по динамике рынка Сочи в целом и каждого сегмента в отдельности, поскольку он только входит в более зрелую стадию своего развития. Благодаря большому потенциалу интерес к Сочи растет со стороны туристов, инвесторов, а также тех, кто хочет переехать в теплый климат. В ближайшие 10 лет город ждет серьезная трансформация, в том числе связанная с реализацией комплексных гостиничных, инфраструктурных и жилых проектов, созданием современных марин и других концептуальных объектов.