Спрос на «Семейную ипотеку» заметно поддержал рынок новостроек в октябре
2 ноября 2026 16:46
Ипотечный спрос ускорился перед изменением условий программы
По данным Банка России, в сентябре выдача ипотеки относительно августа увеличилась на 38% по количеству кредитов и на 55% по объему в расчете на один рабочий день. Главным фактором стал повышенный интерес заемщиков к «Семейной ипотеке» перед изменением условий программы с 1 октября.
Выдачи по программам государственной поддержки за месяц практически удвоились. Поскольку льготные кредиты преимущественно направляются на приобретение квартир в новостройках, доля первичного жилья в структуре ипотечных сделок выросла до 42%, прибавив за месяц 9,5 процентного пункта. Одновременно доля готовых квартир сократилась на 9,7 процентного пункта — также до 42%.
На частные дома пришлось 15% ипотечных выдач. Из них 5% составили кредиты на индивидуальное жилищное строительство, еще 10% — на покупку готовых домов.
Изменение структуры спроса повлияло и на стоимость кредитования. Средневзвешенная ставка по фактически выданной ипотеке в сентябре снизилась до 8,6% против 10,1% месяцем ранее. На строящееся жилье по договорам долевого участия она составила 6,8%, на готовые квартиры — 10,7%. Снижение объясняется увеличением доли льготных программ и сокращением доли рыночных кредитов.
По предварительной оценке ДОМ.РФ, в октябре банки могли выдать 80–85 тыс. ипотечных кредитов на 300–330 млрд рублей. Аналитики связывают ожидаемое снижение активности с постепенной адаптацией заемщиков и банков к новым условиям «Семейной ипотеки». При этом выдачи по рыночным программам, по оценке организации, сохраняются примерно на уровне июня–сентября.
Всего за девять месяцев 2026 года россияне получили 788 тыс. ипотечных кредитов на 3,6 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок увеличилось на 33%, а их денежный объем — на 35%. Ипотечный портфель банков с учетом секьюритизации к концу сентября достиг 25,1 трлн рублей.
Застройщики воспользовались временным ростом спроса
Активизация покупателей позволила девелоперам улучшить результаты продаж. Согласно опросу ДОМ.РФ, Института развития строительной отрасли и Аналитического центра ВЦИОМ, в октябре 57% застройщиков сообщили, что выполнили планы по реализации жилья. Это максимальный показатель с начала года. Еще 16% компаний смогли продать больше запланированного.
Однако положительная динамика продаж пока не привела к расширению предложения. В третьем квартале 2026 года запланированный объем новых проектов вывели на рынок только 47% опрошенных девелоперов. За квартал показатель снизился на восемь процентных пунктов. При этом с текущим строительством ситуация стабильнее: планы по производству работ выполняют 88% компаний.
Одна из причин осторожности девелоперов — ожидание снижения спроса после изменения условий льготной ипотеки. Дополнительное давление оказывают стоимость строительных материалов, оборудования и работ, а также расходы на логистику и кадровые вопросы.
На финансовые возможности компаний влияет и проектное кредитование. О снижении доступности финансирования по строящимся объектам сообщили 23% застройщиков. В ДОМ.РФ объясняют эту тенденцию сокращением покрытия задолженности по проектным кредитам средствами на счетах эскроу. В результате уменьшается доля банковского долга, на которую распространяется специальная ставка, а сохранение ключевой ставки на прежнем уровне не компенсирует возникшее удорожание финансирования.
Настроения участников рынка становятся более сдержанными. Доля девелоперов, ожидающих ухудшения ситуации в жилищном строительстве в четвертом квартале, достигла 74%. При этом 66% компаний прогнозируют снижение собственной рентабельности в течение ближайшего года, а 40% допускают сокращение портфеля строящегося жилья.
Ввод жилья сократился, но объем строительства остается значительным
По итогам января–сентября 2026 года в России ввели 66,3 млн кв. м жилья — на 13% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. На многоквартирные дома пришлось 24,9 млн кв. м, что на 3% больше прошлогоднего результата. В сегменте индивидуального жилищного строительства показатель составил 41,4 млн кв. м, сократившись на 21%.
При этом объем жилья, находящегося в стадии строительства, продолжает увеличиваться. К концу сентября он достиг 121,9 млн кв. м, прибавив за год 5%. Запуск новых проектов за девять месяцев составил 29,2 млн кв. м — на 5% больше, чем годом ранее.
Аналитики ДОМ.РФ оценивают текущие запасы строящегося жилья как достаточные для поддержания объемов ввода в ближайшие годы. В частности, имеющегося портфеля, согласно расчетам организации, хватит примерно на 3,3 года при сохранении нынешних темпов строительства.
Еще один показатель сбалансированности — соотношение запусков новых проектов и продаж. В третьем квартале оно составило 160%, то есть на каждую проданную квартиру приходится объем новых запусков, превышающий количество сделок. Это находится в диапазоне, который аналитики считают сбалансированным для сохранения предложения.
Срок реализации непроданного строящегося жилья оценивается в 3,2 года. Доля распроданности объектов относительно степени их строительной готовности составляет 70% — уровень, который ДОМ.РФ также относит к равновесному.
Экономическая активность замедляется
На ситуацию в жилищной отрасли влияет и общая динамика экономики. По оценке Минэкономразвития, в третьем квартале 2026 года рост ВВП составил 0,6% в годовом выражении после 1,3% во втором квартале. При этом строительная отрасль показала положительную динамику: объем работ увеличился на 2% после снижения на 1,6% кварталом ранее.
Потребительская активность также стала умереннее. Суммарный оборот розничной торговли, платных услуг и общественного питания в третьем квартале вырос на 3,7% в реальном выражении против 6% во втором. Одновременно население направляет на текущее потребление большую часть доходов: за девять месяцев на товары и услуги пришлось 77% доходов против 73,4% годом ранее. Доля средств, направляемых на сбережения, сокращается.
Это отражается и на банковском секторе. Средства граждан на счетах и вкладах в августе и сентябре снижались, а годовой прирост депозитов замедлился до 9% против 19,6% в сентябре 2025 года. В сентябре ипотечный портфель, напротив, вырос на 1,7% — до 22,7 трлн рублей. ДОМ.РФ связывает ускорение кредитования в том числе с желанием заемщиков оформить льготные сделки до изменения условий программы.