Ставки капитализации коммерческой недвижимости в Москве выросли до 13,5%
16 сентября 2026 16:52
Для торговой недвижимости ставка составляет 12–13,5%, для складской — 11,5–12,5%, для офисной — 11–12%. В гостиничном сегменте показатель находится на уровне 9,5–10,5%.
За последние несколько лет ставки в трех сегментах увеличились. В 2022 году для торговли показатель составлял 11,5%, для складов — 11,25%, для офисов — 10%. В гостиничном сегменте сопоставимые данные в отчете приводятся с 2024 года — тогда диапазон составлял 9,5–10,5%.
При этом аналитики предупреждают, что средние значения не отражают ситуацию по каждому отдельному объекту. «Ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую или меньшую сторону», — пишут они.
Особенно заметная разница возможна в отношении торговых и офисных активов, где финансовые показатели объектов сильно различаются, отмечает NF GROUP.
Рост ставок происходит на фоне увеличения объема инвестиций в недвижимость. За январь–июнь 2026 года инвесторы вложили в российскую недвижимость 447 млрд рублей — на 10% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом, по оценке NF GROUP, около половины объема сформировали всего три крупнейшие сделки.
Лидером по объему вложений стала торговая недвижимость — 138,8 млрд рублей, или 31% рынка. В частности, «ТПС Недвижимость» приобрела ТК «Метрополис» в Москве за 55–65 млрд рублей, а УК Parus Asset Management — портфель из 26 районных центров «Место встречи» за 45–55 млрд рублей.
На втором месте оказались склады — 124 млрд рублей и 28% всех инвестиций. За год объем вложений в сегмент вырос на 51%. Крупнейшей сделкой стала покупка активов Raven Russia компанией «УК Белая Скала» за 100–110 млрд рублей.
А вот доля офисной недвижимости резко сократилась — с 33% в первом полугодии 2025 года до 11% в 2026-м. Объем инвестиций составил 49,5 млрд рублей. В NF GROUP связывают это прежде всего с отсутствием крупных сделок в отчетном периоде, а не с падением интереса к качественным офисным активам.
Еще 105,3 млрд рублей пришлось на площадки под девелопмент. Их доля снизилась до 24% против 31% годом ранее, а сам объем вложений сократился на 16%. При этом 75% сделок с такими площадками были связаны с жилым строительством и многофункциональными комплексами.
В целом рынок остается преимущественно внутренним: иностранных инвестиций в российскую недвижимость в первом полугодии 2026 года NF GROUP не зафиксировала. Москва аккумулировала 77% всех вложений, или 342,5 млрд рублей.