В десятке стройкомплексов мира
Из 12,5 миллиона жителей Москвы деятельность как минимум миллиона так или иначе связана со строительством. Более того, если учесть, что одно рабочее место в отрасли формирует до восьми мест приложения труда в других отраслях экономики — торговле, ЖКХ, сфере услуг и так далее, то получается, что строители еще и обеспечивают стабильной работой и зарплатой 75% москвичей.
О востребованных специальностях
Наиболее востребованы восемь специальностей — это арматурщики, бетонщики, каменщики, специалисты по монтажу стальных и железобетонных конструкций, маляры, штукатуры, облицовщики-плиточники, монтажники вентиляционных систем и оборудования. Однако такого ажиотажного спроса на рабочую силу, который был еще, скажем, пять лет назад, сегодня нет. Программа реновации жилья, которую мы запустили полтора года тому назад, дефицита представителей этих профессий не вызовет. Мы посчитали, что нам нужно только порядка 18 тыс. строителей из регионов. Многие строители работают вахтовым методом, это для них удобно, и такая практика в отрасли давно распространена.
У нас огромное количество подрядчиков.
О долевом строительстве
Сегодня многое на рынке недвижимости зависит от того, какие поправки будут приняты к закону о долевом строительстве. Радикальная смена правил может привести к ухудшению ситуации на рынке: есть риски, что многие застройщики могут не справиться со взятыми обязательствами, тогда количество обманутых дольщиков может возрасти. Поэтому требуется взвешенный подход к внесению поправок, чтобы как минимум не допустить появления новых обманутых дольщиков и проседания объемов ввода.
Раньше инвестор тратил деньги на покупку участка, на согласование проекта и начальную стадию строительства 10–30% собственных средств. Остальное — деньги дольщиков. Теперь же ему надо будет занять 70% денег. Чтобы получить банковское финансирование, он должен предоставить банку залоги с коэффициентом 1,5 или 2 от стоимости актива. Но далеко не у всех застройщиков есть залоги в 1,5 раза больше стоимости проекта. Поэтому если объем заемного финансирования увеличится, то проценты лягут на себестоимость, а в жизни за все платит потребитель. А недостаток заемного капитала приведет к уменьшению объемов ввода и удорожанию строительства. Есть еще одна простая формула: увеличение продажной цены на 1% приводит к уменьшению количества потенциальных покупателей тоже примерно на 1%.
В нынешней ситуации выходом из положения могло бы стать снижение ипотечных ставок, например. В Китае вышли на показатель ипотечной ставки в 5%, в развитых странах она 2–3%, а у нас — 8–12%. Впрочем, Москва-то справится с этой проблемой, а регионам будет сложнее.
О рынке недвижимости
Инвестиционная активность девелоперов увеличилась во всех сегментах недвижимости. В первую очередь в жилищном строительстве. Это связано с изменениями в закон о долевом строительстве. Многие инвесторы поторопились получить гораздо больше разрешений на строительство жилья, чем в предыдущие годы, и застройщики обеспечены работой на ближайшие 5–6 лет.
Но хочу пояснить: когда мы говорим об увеличении объема по жилой недвижимости, это не означает строительство только жилья. Все комплексы, которые сегодня строятся, они многофункциональные. Если речь идет об одном миллионе кв. метров, то жилья там будет 600 000–700 000 кв. метров. Остальное — паркинги, нежилые этажи, пристроенные торговые комплексы. Меня приятно удивило, что жилья в чистом виде заявлено примерно 40% от всего объема. 28% — торговые, административные здания, 12% — социально-спортивные объекты, порядка 6% — промышленные. Спрос на коммерческую недвижимость, несмотря ни на какие кризисы, продолжает оставаться высоким. По итогам неполного года на такие объекты выдано градостроительных планов земельных участков на 3,3 млн кв. метров и еще на 1,5 млн кв. метров — на социальные и спортивные.
Мы видим, что коэффициент свободных торговых площадей в городе вернулся к докризисному уровню. И по офисным центрам похожая ситуация. Из позитивных моментов для бизнеса — цена аренды либо стоит, либо несколько падает. Также мы видим очень хороший рост налоговой базы, причем растут поступления от недвижимости, от малых и средних предприятий.
