В какие активы стоит инвестировать в 2023 году?
Любой инвестор, даже начинающий, считает два основных параметра инвестиционного проекта – доходность и срок окупаемости. Срок окупаемости считается легко, он равняется цене приобретаемого объекта, деленной на арендные платежи. Это грубое значение. Для получения точного срока окупаемости надо учитывать такие параметры, как дисконтированные платежи во времени, ведь 100 рублей, полученные сегодня и, скажем, через три года, приведенные к сегодняшнему значению, – совершенно разные деньги. Чем позже мы получим деньги – тем меньше будет их сегодняшняя ценность. Но мы пока абстрагируемся от этого. Мы также не будем учитывать ремонт, эксплуатационные расходы, налоги и т. д. Иными словами, мы как бы живем в идеальном мире, где арендатор платит всегда вовремя, нет налоговой службы, здания и квартиры не ветшают. И да, в этом чудесном мире нет инфляции.
Второй важный параметр для инвестора – это доходность вложений. Здесь формула обратная – арендные платежи делим на цену покупаемого объекта, умножая на 100%. Теперь сравним два класса объектов. На сегодняшний день средняя доходность коммерческой недвижимости в стране составляет 8–10% годовых. Маловато, скажет скептик, есть банки, которые дают 13–12,5% годовых на депозитном счете, правда, на короткий срок. Но банки разоряются, несмотря на фонд страхования кладов. А вот недвижимость выстоит в любой кризис. Да и высокие ставки – это вынужденная мера ЦБ РФ для борьбы с инфляцией. Они неизбежно снизятся. А вот ставки по аренде недвижимости будут стоять, как сама недвижимость, если, конечно, предложение не увеличится или не упадет спрос. Но в отношении коммерческой недвижимости это маловероятно. Срок окупаемости для таких помещений в среднем составляет 10–12 лет, что в целом соответствует мировой практике.
Жилая недвижимость в среднем имеет доходность 4–6%. Опять же, еще до повышения ключевой ставки Банка России, примерно столько мы бы получили на депозите в банке. Однако, как мы уже подчеркивали, недвижимость – совершенно иной класс активов для инвестирования. Она малоликвидна, зато сверхнадежна. Ее передают по наследству детям, закладывают в банк и получают кредит, а главное – она приносит арендные платежи. Срок окупаемости жилой недвижимости составляет 19–20 лет. Но это не означает, что в периоды кризисов она не снижается в цене. Снижается, и еще как! 2008 год отлично показал нам, как за относительно небольшие средства люди покупали квартиры без всякой ипотеки.
Ипотека и ее роль в ценообразовании
В целом программы льготной ипотеки позволили огромному количеству россиян приобрести собственное жилье, о чем раньше можно было только мечтать. Стремительное развитие ипотечного кредитования в России получило импульс после того, как президент станы дал поручение ЦБ РФ обеспечить кредитование по льготной ставке до 8% и для семей с детьми по ставке 6,5%. Только в 2021 году на субсидирование льготной ипотеки было выделено из бюджета 12 млрд рублей. Минимальный размер ипотечного займа для Москвы и области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области составлял 12 млн рублей, для иных регионов в два раза меньше. Более 90% всех ипотечных займов на новостройки было получено именно на таких условиях.
Падение курса рубля весной 2020 года, снижение ставок по рублевым депозитам вызвало интерес к покупке жилой недвижимости. Особо отметим, что льготная ипотека поддержала строительный комплекс, особенно столичный, так как пандемия и вызванные ею локдауны повлекли сбои логистических цепочек, дополнительные расходы строителей. Так, значительно подорожал металл – арматура, трубы, строительные конструкции. Понятно, что застройщики были вынуждены закладывать все эти издержки в конечную цену, рост которой был значительным. Так, только за 2021 год жилые помещения в Москве подорожали на 33%, а предложение сократилось на 25%. Инвесторы, купившие жилье на стадии котлована, сумели получить дополнительную доходность к тем 4–6%, которая составила в ряде случаев до 10–20% в зависимости от локации объекта. Однако позиция Банка России в отношении льготной ипотеки была и остается жесткой – ЦБ не видит никаких выгод от нее и предлагает ограничить ее выдачу только лишь регионам с низкими доходами населения, таким как Дагестан, Башкортостан и др. Но Центральный банк почему-то не видит той огромной поддержки, которую оказала льготная ипотека строительному комплексу во времена пандемии и после нее. Ведь строительный комплекс – это мотор российской индустрии.
Новостройки или вторичка?
Искушенный инвестор умеет считать свою выгоду. Если он купит новостройку без отделки, то для средней «двушки» ему потребуется выложить еще 1–1,5 млн руб. на ремонт. Доходность в 4–6% можно повысить, если сдавать квартиру посуточно. Однако надо также учесть жалобы соседей, и затраты на ремонт значительно увеличатся. Можно говорить о доходности в 7–8% в лучшем случае, часто – гораздо меньше.
Новостройки привлекают комплексным развитием территории, парками, детскими учреждениями и парковками. Кроме того, застройщики часто сами дают льготный ипотечный кредит под символическую ставку – около 3% годовых. Найти арендаторов в такую квартиру проще, если их, конечно, не будет смущать шум ремонтных работ соседей. Вторичный жилой фонд привлекает уже сложившейся социальной инфраструктурой. Ремонт может быть косметическим. Кроме того, многие арендаторы не поедут жить в строящийся жилой комплекс, особенно удаленный от центра.
Что даст коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость, как мы выяснили, более доходная, чем жилая, – 8–10% годовых. А помещения стрит-ритейла в локациях с хорошей проходимостью могут приносить инвестору и большую доходность – 9–11% годовых. И еще один очень важный аспект – инвестиционный порог для входа в коммерческую недвижимость (небольшой офис или помещение свободного назначения площадью 10–15 кв. метров) составляет всего 3–4 млн, а аренда может приносить 40–60 тыс. руб. в месяц. Что можно купить за такие деньги в секторе жилой недвижимости? Микроквартирку площадью 12 кв. метров? Кладовку или машино-место? К сожалению, даже на вторичке, где есть больше возможностей для торга, убитая «однушка» в Москве будет стоить никак не меньше 8–10 млн рублей – в зависимости от локации.
Есть еще важный аспект – арендаторы коммерческой недвижимости готовы подписать предварительный договор с собственником уже на стадии строительства, арендаторы жилой – нет. Он подпишет договор, когда вы потратите значительные суммы на ремонт, покупку мебели, установку техники (холодильник, телевизор, стиральную машину и т. д.). Арендаторы коммерческих помещений – юридические лица, в чьи интересы входит сохранение длительных отношений с собственником. Они заинтересованы в обслуживании техники (кондиционеров, лифтов и т. д.). Тарифы на коммунальные услуги для них обычно выше. Они же обычно и сами делают ремонт в соответствии со своими нуждами – предприятия общественного питания, салоны красоты, офисы компаний и прочее. Если вы сдаете помещение сетевому оператору – вам крупно повезло. Обычно он заключает договор на пять и более лет. И если его бизнес идет в гору, он даже готов обсуждать с вами индексацию оплаты арендных платежей. Но бывают и обратные ситуации – в пандемию проходимость торговых помещений, ресторанов и т. п. резко упала, доходы арендаторов сократились, и собственники часто шли им навстречу, принимая отсрочки и даже уменьшая арендные платежи.
В случае аренды квартир вас вряд ли поймут, если вы заговорите об индексации платежей. Скажите спасибо, если вам вообще платят регулярно, а не по прихоти арендатора. Чтобы избежать проблем с налоговой, достаточно оформить самозанятость (без походов в налоговую инспекцию и т.д.) в приложении смартфона и платить 4% до конца 2028 года на доходы с физлиц и 6% на доходы с лиц юридических.
Подводя итог, отмечу, что сдача коммерческой недвижимости имеет целый ряд неоспоримых преимуществ: более высокая арендная доходность и длительность отношений с собственником, готовность к уступкам в плане индексации платежей, порог вхождения ниже, чем в случае жилых объектов, ремонт арендатор делает сам. Так что и доходность выше, и срок окупаемости ниже, если вы владелец коммерческой недвижимости.
