Выдача разрешений на строительство жилья упала до шестилетнего минимума

magnific.com

Годом ранее за аналогичный период разрешения получили 3,8 тыс. домов, а в 2024 году — 4,81 тыс. С 2021 года показатель за первые восемь месяцев не опускался ниже 4 тыс.

В Минстрое привели другую статистику: на 1 сентября выдано 2,8 тыс. разрешений на строительство 24,7 млн кв. м жилья. Всего в стране действуют около 14,6 тыс. таких документов, позволяющих возвести порядка 170 млн кв. м.

Разница связана с методикой подсчета. ЕИСЖС учитывает количество домов, указанных в разрешениях, а министерство — число самих документов. Одно разрешение может распространяться на несколько корпусов. Кроме того, застройщики самостоятельно предоставляют сведения в ЕИСЖС, тогда как Минстрой получает данные от регионов.

Застройщики сокращают новые проекты
Число домов, получающих разрешения на строительство, снижается второй год подряд. За весь 2025 год одобрили около 6 тыс. новых домов — на 18% меньше, чем годом ранее. В предыдущие годы показатель составлял в среднем около 7 тыс. Максимум пришелся на 2024 год, а минимум — на пандемийный 2020-й, когда разрешения получили 4,6 тыс. домов. Больше всего проектов за последние два года одобрили в Московской области.

Генеральный директор Национального института стратегического анализа и развития экономики Кирилл Петров связывает снижение активности с ростом стоимости стройматериалов и дорогим проектным финансированием. Эти факторы увеличивают себестоимость и ухудшают экономику девелоперских проектов.

Основатель SIS Development Ярослав Гутнов считает, что причина прежде всего в поведении самих застройщиков: они стали реже обращаться за разрешениями. На фоне высоких кредитных ставок и неопределенности компании осторожнее покупают крупные участки и перестают накапливать земельные банки впрок. Часть девелоперов выбирает небольшие площадки для точечной застройки, другие продают избыточные активы.

Дополнительный фактор — запас непроданного жилья. По данным ЕИСЖС, на 1 сентября его объем составлял 83,7 млн кв. м, или 69% всей строящейся площади. Главный аналитик «Циана» Алексей Попов отмечает, что на рынке остаются квартиры в проектах предыдущих лет, а объем активного предложения достаточно стабилен.

Президент ГК «Основа» Александр Ручьев также связывает осторожность девелоперов со спросом, который сдерживают дорогие кредиты и изменения льготных ипотечных программ.

Согласования занимают больше времени
Участники рынка указывают и на увеличение сроков оформления разрешений в отдельных регионах. По словам Гутнова, заявление должно рассматриваться не более пяти рабочих дней, однако этот срок отсчитывается только после подачи полного комплекта документов.

До этого застройщику необходимо пройти подготовительные процедуры. Оформление градостроительного плана участка занимает около 14 рабочих дней, а экспертиза проектной документации и инженерных изысканий требует еще больше времени. При отказе, отмечает эксперт, компании приходится повторно проходить этапы проверок.

Генеральный директор Unikey Айгуль Юсупова добавляет, что региональные власти стали тщательнее анализировать новые жилые комплексы. Собеседник РБК в крупной девелоперской компании подтверждает: в некоторых городах изменились требования к проектам, а их оценка стала занимать больше времени.

Рынок может сократить избыточное предложение
В ближайшей перспективе осторожный запуск новых проектов способен помочь рынку восстановить баланс, считает партнер Nikoliers Николай Казанский. По его оценке, это снизит риск избыточного предложения и повысит требования к качеству девелоперских решений.

Юсупова полагает, что компании будут уделять больше внимания уже запущенным объектам и конкурировать качеством расположения, инфраструктуры и планировок.

Гутнов отмечает, что застройщики перестраивают финансовые модели, смещают акцент в сторону высокобюджетного жилья и сворачивают масштабные проекты семейной направленности после ужесточения условий льготных программ.

Через несколько лет возможен дефицит жилья
Разрешения на строительство — один из показателей будущего предложения. Из-за длительного инвестиционного цикла сокращение числа новых проектов может отразиться на рынке через несколько лет, объясняет Казанский. Если сдержанная активность сохранится, в отдельных регионах может возникнуть дефицит. Восстановление спроса в таких условиях создаст предпосылки для роста цен.

Петров также ожидает, что вслед за сокращением выдачи разрешений снизится ввод жилья. По прогнозу аналитиков НИСАРЭ, в 2026 году в России могут сдать около 89–90 млн кв. м — на 17–18% меньше прошлогоднего результата.

По оценке Юсуповой, за девять месяцев застройщики вывели на рынок на 30% меньше проектов, на 34% меньше лотов и на 26% меньше площади. Предложение квартир в российских новостройках сократилось на 6,2–6,4% год к году. Она ожидает продолжения тенденции в 2027–2028 годах.

Коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин считает, что сокращение пока сильнее затрагивает массовое жилье. В бизнес-классе темпы запуска новых проектов выше и соответствуют текущему спросу.