Будет ли пузырь на московском рынке недвижимости
Что у нас дальше по списку? Золото? Снижение геополитических рисков неизбежно приводит к снижению золота, по крайней мере, в краткосрочной перспективе. Об этом сигнализируют относительно спокойные отношения США и Китая особенно по поводу Тайваня. Акции? Вот тут мы скорее увидим признаки пузыря. Почему? Да потому, что в Америке и в ЕС давно должна была наступить рецессия – спад в экономике, а это потери прибылей корпораций, а значит, и цен, и акций. Хотя некоторые инвесторы ждут сильного роста ИИ и производителей оборудования для него. Например, Nvidia, но рост этот, объективно говоря, завышен, точнее, его сильная фаза уже в прошлом. О пузырях на рынках ценных бумаг мы еще поговорим, но стоит вернуться к пузырю 2008 года на рынке ипотечной недвижимости в США.
Что это было
Итак, представим, что мы в США в 2008 году. Мы – это муж и жена 30–35 лет, в начале карьерного роста, с хорошей медицинской страховкой и отменным здоровьем. Мы думаем приобрести домик на побережье за 10–15 млн долл. в ипотеку. Для банка мы клиенты первого класса – Prime Rate, за такими клиентами банки гоняются и переманивают более низкими ставками по ипотеке. Да, отметим два важных факта. Первый – после т.н. кризиса доткомов в 2001-м, т.е. компаний, заявлявших о том, что их бизнес связан с интернет-торговлей, услугами доступа в сеть или еще как-то связанный с интернетом, надулся самый настоящий финансовый пузырь на рынке их акций. Иными словами, их цены оторвались от справедливых значений, обусловленных коэффициентом Р/Е (цена/прибыль на акцию) в десятки и даже сотни раз только на ожиданиях инвесторов. Это и есть пузырь.
Что делают центральные банки развитых стран, чтобы кризис на финансовом рынке не перерос в кризис экономический? Модель их поведения обусловлена теорией монетаризма – сокращение процентных ставок приводит к удешевлению кредита, развитию бизнеса и постепенно выводит экономику на траекторию роста. Однако денег в экономике много, даже больше чем достаточно, они идут на различные инвестиционные рынки ценных бумаг, недвижимости и т.д., а через несколько лет пузырь надуется в другом месте, поэтому купировать кризис будет не так просто. Так оно и оказалось в 2008 году. Тогда Федеральная резервная система США (центральный банк), чтобы не допустить развития кризиса в экономике, держала ставки на уровне 0–0,5% да еще и выкупала облигации у кредитных организаций по 90 млрд долл. в год, накачивая свою и мировую экономику дешевыми деньгами. Иными словами, с 2001-го, а потом и с 2008 года несколько триллионов долларов вылилось на инвестиционные рынки и накачало новые финансовые пузыри. Отметим, что низкие процентные ставки ФРС США держала с 2001-го по 2008–2009 годы. Так и банки выдавали кредиты под низкую ставку (для первоклассных клиентов -3–4%), но в кредитном договоре банки делали оговорку о возможном увеличении процентной ставки, если ФРС приступит к ужесточению денежно-кредитной политики, главным образом поднимая учетную ставку.
От первоклассных заемщиков до ниндзя
Итак, на ипотечном рынке США есть первоклассные, т.е. почти безрисковые заемщики. Есть заемщики похуже – и возраст постарше, а значит, карьерные возможности иные, и страховки далеко не всё покрывают, и прочие риски. Их называют Alt-A, или альтернативные первым. А что же дальше по списку? Есть ли более рисковые заемщики? Вы удивитесь, но они составляют 13% американского рынка ипотеки, именно они спровоцировали кризис. Представьте, что вам лет под 70, работы нет, сбережений нет, есть какое-то пособие от американского правительства за то, что вы живете здесь и произвели на свет потомство, и вы афроамериканец или американец латиноамериканского происхождения. Это значит, что постоянных доходов у вас нет, вы живете случайными заработками. Самое интересное, что они тоже становились клиентами банков, точнее, их агентов, которым банки передоверили оценку риска заемщика. Они получали специальный статус, в банковской лексике – субстандартные (Subprime rate), или, на жаргоне банкиров, – NINJA, от слов No Income, no Job, No Assets – без работы, без дохода и сбережений – ниндзя, проще говоря. Так вот когда самые престижные и малорисковые клиенты уже были охвачены заботами банков, пришел черед и субстандартных ипотечников. Этим самым рисковым клиентам агент банков буквально навязывал ипотеку. Абсурд, спросите вы? Конечно! Это оказалось возможно лишь потому, что большинство ипотечных и инвестиционных банкиров оказались в плену собственных иллюзий, среди которых самая главная – недвижимость всегда дорожает. Да, именно так и было со времен Второй мировой войны. Но «деревья не растут до небес», как сказал Конфуций.
Роль инвестиционных банков
В США интриги добавили инвестиционные банки, которые, помимо прочего, занимаются финансовым инжинирингом, предлагают различные финансовые продукты. Так, они предложили ипотечным банкам «переупаковать» (говоря по-научному, секьюритизировать) уже выданные кредиты в долгосрочные облигации, по которым еще и попросили рейтинговые агентства дать кредитный рейтинг. Насколько аналитики Fitch или Standard&Poor были уверены в вечном росте недвижимости, трудно сказать, но рейтинги почти все транши (а каждый транш – это облигации на 1 млрд долл.!) получили очень высокие. Но тут инвестиционные банки, тот же Goldman Sachs или Lehman Brothers, пошли на хитрость: в один транш были упакованы кредиты, выданные и первоклассным заемщикам, и Alt-A, и даже NINJA!
Однако банкиры с Уолл-стрит изменили бы своим принципам доить клиентов до последнего, если бы не пошли дальше. И вот здесь уже начинается афера, которую расследовала комиссия Конгресса США, изучая причины кризиса 2008 года. Как оказалось, в облигации, якобы «обеспеченные недвижимостью», включались даже облигации, обеспеченные просто «долгом», а значит, воздухом. А транши по 1 млрд все продавались и продавались. А как же, кто откажется инвестировать на долгий срок (10–15 лет) в обеспеченные недвижимостью облигации, да еще с рейтингом АА+? Японские компании страхования жизни, пенсионные фонды Евросоюза и все прочие инвесторы, среди которых были вполне профессиональные финансисты. В тот же Deutsche Bank, например, выстраивались в очередь за этими бумагами. Кстати, когда случился кризис, Deutsche Bank никакой недвижимости в обеспечении облигаций не обнаружил.
Однако Goldman Sachs и прочие инвестиционные банки решили предложить своим клиентам еще и страховку от дефолта по облигациям. Вы платите ежегодно свою часть по контракту (кредитный дефолтный своп – CDS), а в случае банкротства банка выпустившего кредиты, якобы обеспеченные недвижимостью, – получаете 1 млн долл. – стандартный размер свопа. Таким образом, воротилы с Уолл-стрит дважды нажились на доверчивых покупателях облигаций – сначала секьюритизируя далеко не первоклассные кредиты, а потом еще на продаже страховок от этих, по сути, «мусорных» облигаций. Затем, как принято, рынок недвижимости начал снижаться, а ставки по кредитам – расти. Недвижимость стала резко падать в цене. Например, вилла в Майами с бассейном и т.д. стоила по цене московской «двушки» в хрущевке!
А что у нас
Возможно ли такое у нас? Нет, даже просто потому, что банки пока только начинают делать первые шаги в секьюритизации долговых бумаг, т.е. нарастить долг застройщиков не получится. Да, некоторая затоваренность ощущается, но скачки на валютном рынке все еще убеждают инвесторов вкладываться в реальные активы – московскую недвижимость. Пройдет лето – продажи снова возрастут.
