КРТ, Эскроу и нормативы: девелоперы обсудили проблемы отрасли
Проблемы КРТ: сроки, изъятие, банкротства
Первым выступил Александр Ручьёв, председатель совета директоров ГК «Основа». Он обратил внимание на законодательные пробелы, с которыми сталкиваются девелоперы при реализации КРТ. «Я работаю с КРТ и вижу, что закон до сих пор не решает ряд ключевых вопросов. Например, изъятие имущества может затягиваться на долгие месяцы. Было бы разумно предусмотреть автоматическое продление сроков КРТ до момента формирования земельных участков, ведь в 90% случаев приходится идти в суд. Есть и другая проблема: по закону мы не можем изымать имущество, находящееся в конкурсной массе банкрота. Многие компании этим пользуются, оформляют техническое банкротство. Это законодательная лазейка, и её нужно закрыть».
Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин согласился, что механизмы КРТ нуждаются в корректировке: «Если мы говорим об автоматическом продлении сроков, то нужно чётко прописать, в каких случаях это возможно. Иначе появится соблазн использовать это как способ получить дополнительные выгоды, а не развивать территорию. Закон должен предусматривать конкретные условия, при которых проект не должен тормозиться. Например, в случае судебных процедур или при наличии технических сложностей. Также стоит подумать о более гибкой схеме передачи активов, особенно если речь идёт о недостроенных объектах, находящихся в банкротной массе».
Сроки и риски: что говорят девелоперы
Гендиректор «КОРТРОС» Станислав Киселёв предложил использовать опыт госконтрактов, чтобы легитимно продлевать сроки реализации КРТ, если это действительно обосновано: «Сейчас реализация КРТ осложняется тем, что многие обязательства зависят от публичной власти. Было бы правильно предусмотреть в договоре механизм продления сроков, как это уже работает в госконтрактах. Договор КРТ должен быть островом стабильности, чтобы все участники, и частные, и государственные, могли быть уверены в условиях игры. Кроме того, при разработке ГПЗУ часто появляются новые требования. Простой пример – ливневая канализация, которой раньше не было в проекте. Это автоматически ложится на застройщика. Договоры КРТ заключаются на 8–10 лет. За это время многое может измениться, поэтому нужно предусмотреть возможность пересмотра или замены части обязательств. Есть проблемы и с банками. Мы не можем напрямую передать деньги в подрядные организации, банк включает это в свою схему. Получается, что банку легче наложить взыскание, чем профинансировать работу. Эту часть тоже стоит пересмотреть. Отдельный вопрос – расселение. В рамках КРТ под него попадают и ведомственные дома. Но по действующим правилам, выйти из проекта можно только до утверждения ДПТ. Это ограничение мешает гибко управлять проектом».
Инфраструктура и обязательства государства
Никита Стасишин подчеркнул, что реализация КРТ невозможна без согласованных действий всех уровней власти: «Когда мы заключаем договор с муниципалитетом, не факт, что через пять лет к власти не придёт другая команда с другим видением. Формально в ответе вам скажут: «Мест в школах и детсадах достаточно». Но на деле эти объекты перегружены, а девелоперу предлагают строить новые дома. Нельзя подменять социальную инфраструктуру жилыми метрами. Если по нормативу нужна школа на 1500 учеников, а в проекте заложена школа на 500, это недоработка. И убрать соцобъекты из планировки, ссылаясь на бумажные показатели не выход. Это приведёт к тому, что вместо школы появится ещё один жилой дом».
Эскроу, себестоимость и субсидии
Президент компании PROGRESS Виктор Тарасенко рассказал, что наполнение эскроу-счетов по их проектам в среднем составляет 70%, однако экономическая модель под давлением: «Себестоимость строительства выросла за два года на 80%, а цены на жильё только на 40%. Мы посчитали: при себестоимости 25–30 тысяч за квадрат, проекты еле держатся. 90% сделок проходят дешевле себестоимости. Это не просто демпинг, это выживание. Застройщик вынужден идти на такие условия, чтобы показать банку хоть какую-то динамику. Банки это видят, и с каждым разом всё осторожнее выдают кредиты. Мы проверяли – денег просто нет. Субсидии сейчас нужны не как временная мера, а как инструмент стабилизации. Иначе экономика проектов просто не сойдётся».
Нормативы и «замороженные» земли
Генеральный директор и акционер компании «Талан» Константин Макаров обратил внимание на региональные различия и риски при формировании лотов под застройку:«Во всех регионах нормативы применяются по-разному. Было бы правильно собрать лучшие практики и разработать единую схему. Кроме того, на рынке появляются анклавы –большие участки, которые никто не покупает. Просто потому, что нет гарантии: разрешат ли там потом строить жильё. С этим нужно что-то делать».
Изменения состава КРТ – да или нет?
Акционер и вице-президент GloraX Денис Лебедев обратил внимание на то, что после заключения договора КРТ невозможно добавить новых участников даже если проект в этом нуждается. Но Никита Стасишин в ответ заметил, что менять состав участников не планируется: «Это сделано сознательно. Иначе начнётся торговля участием в проектах. Мы против этого».
