Метры, которые работают

На рынке столичной недвижимости в последние годы произошла незаметная революция. Наиболее маржинальным вложением теперь оказалось не жилье, как это было традиционно, а офисные площади. Правда, не всякие: в цене (и в дефиците) сейчас офисы высокого класса, расположенные в районах с соответствующей инфраструктурой и окружением. Рассказываем, как создаются новые офисные проекты в Нижегородском районе – одном из наиболее перспективных с точки зрения развития коммерческой недвижимости. 

На дороге не валяются
Еще недавно покупку офисных помещений в новых бизнес-центрах рассматривали преимущественно крупные корпорации. Сейчас такие сделки все чаще совершает малый и средний бизнес и даже частные инвесторы. Все дело в том, что офис в собственности для бизнеса – залог стабильности, независимости от арендатора и рыночной конъюнктуры. А для ин-
вестора – намного больший доход, чем от сравнимой по стоимости жилой недвижимости.

На фоне бума последних лет в жилищном строительстве, пандемии, подкосившей офисный сегмент, и других внешних факторов на рынке сложился очевидный дефицит качественных офисных площадей – особенно класса А. Вакансия офисных площадей в первом полугодии 2024 года уменьшилась с 11 до 6,5%. Строящихся объемов пока тоже недостаточно для насыщения рынка: по оценкам аналитиков Nikoliers, почти 50% объема ввода офисных площадей в Москве на 2024–2026 годы уже проданы или сданы в аренду. Кроме того, 24% площадей будут введены под конкретные нужды заказчиков (built-to-suit). Таким образом, только 28% новых офисов пока доступны для аренды или покупки, но к моменту ввода объектов в эксплуатацию до 90% из них уже будут заняты.

Вслед за дефицитом ожидаемо растут и арендные ставки: так, для класса А средняя годовая ставка аренды в этом году составила уже 26,7 тысячи рублей за кв. метр, для В+ 21,6 тысячи рублей за «квадрат». В очереди за качественными офисами стоят органы власти и госкомпании, игроки рынка IT и недвижимости. При такой ситуации многие компании задумываются именно о приобретении офисных площадей в собственность – и рынок начинает постепенно подстраиваться под новый уровень спроса. Выходят не только новые объекты – формируются новые центры деловой активности. К традиционным локациям с офисами высокого класса – центральным районам города, «Москва-Сити», району Павелецкой и так называемому Ленинградскому коридору – добавляются новые. Одним из наиболее заметных и перспективных в этом списке (куда входят, например, Ходынка, Савеловский, Южный порт) становится Нижегородский район.

Локация, созданная вручную
Магия локации – местоположение, определяющее в значительной степени цену недвижимости, – в действительности достаточно проста. Хорошее местоположение складывается из транспортной доступности, окружения и инфраструктуры. Очевидно, что офисный комплекс высокого класса не может располагаться в обычном спальном районе и тем более в действующей промзоне. Но фокус в том, что и портрет, и потенциал целых районов может меняться в результате градостроительных мероприятий.
Нижегородский район стал удачным местоположением для офисной недвижимости совсем недавно именно в результате грандиозной ревитализации и реконструкции по всем направлениям, которые ведут совместно город и девелоперы. Транспортная доступность здесь за последние годы стала качественно иной: станция «Нижегородская» БКЛ (и одноименные станции МЦК, МЦД) сделала район одним из главных московских хабов скоростного рельсового транспорта. Здесь же сходятся и несколько важных контуров автомобильных дорог, в том числе ТТК и Московский скоростной диаметр (МСД), дающий прямой скоростной выход на важнейшие вылетные магистрали.

На месте промзон, которые занимали еще недавно значительную часть Нижегородского района, строится ультрасовременная городская среда, включая жилье, социальные объекты и офисные комплексы. Вокруг новых крупных объектов, отметил глава Департамента городского имущества Москвы Максим Гаман, сооружается улично-дорожная сеть. Стремительное преображение района определяет и инвестиционную привлекательность девелоперских проектов. Именно поэтому в преобразовании территории, создании обновленной городской среды девелоперы принимают не менее действенное участие, чем город. Здесь активно воплощаются программы комплексного развития территории (КРТ) – таких площадок в районе сразу несколько, например, на территории завода «Серп и Молот» (участок площадью 61 тысяча кв. метров) и в Карачарово рядом с Рязанским проспектом (более 410 тысяч кв. метров).

Офис настоящего и будущего
Один из модельных примеров формирования новой городской среды – бизнес-центр класса А N’ICE TOWER от столичного девелопера COLDY. N’ICE TOWER – современный бизнес-центр в самом центре Нижегородского района. Это новая точка притяжения бизнеса и один из первых офисных объектов высокого класса в этой локации за последние 10 лет. Он появится рядом с кварталом апартаментов N’ICE LOFT от того же девелопера, который введут в эксплуатацию уже в этом году. Такое соседство создает своего рода синергию жилья и рабочих мест. Формула «жить в пяти минутах от офиса» при таком формате застройки оказывается не утопией, а реальностью. В 100-метровой архитектурной доминанте запроектированы 227 помещений разной площади: от 18 до 380 метров. Широкий ассортимент помещений с минимальной площадью (от 18 кв. метров) является редкостью для офисных центров класса А и заметным преимуществом проекта.

Офисы такого компактного метража обладают наибольшим инвестиционным потенциалом для бизнеса. За прошлый год доля таких небольших лотов в структуре спроса выросла практически в два раза. Это определяет поток инвестиций в этот сегмент от малого и среднего бизнеса, а также от частных инвесторов. Коммерческая недвижимость в последнее время вообще успешно конкурирует с жильем в новостройках: небольшой офис окупается примерно вдвое быстрее сопоставимой по стоимости квартиры. А потенциальный рост цены за период строительства достигает 40%. На выбор покупателей в N’ICE TOWER представлены и целые этажи площадью от 380 до 1114 кв. метров с возможностью объединения. Есть и традиционные для класса А офисные пентхаусы с террасами, и эксплуатируемая кровля, которая будет доступна всем собственникам. На первом этаже разместятся торговые площади (street retail) и соответствующие высокому классу офиса дизайнерские лобби, а под зданием – трехуровневый паркинг.

Два объекта с названием N’ICE в Нижегородском районе выражают ключевые тренды современной московской застройки: комплексный подход, технологичность и индивидуальную архитектуру. У апартаментов оформление спокойное, высокое качество подчеркивает выбор дорогих материалов. А вот «башня» офисного центра как архитектурная доминанта сделана гораздо смелее – с панорамным остеклением и динамичными деталями. Именно так и работает по-настоящему комплексная реконструкция московских территорий, еще недавно занятых осколками бывших промзон. Новые центры деловой активности на стадии проекта увязываются с жилой застройкой и необходимой инфраструктурой, активируется функциональная повестка за счет коммерческих и социальных объектов разного назначения, общественных пространств и благоустройства – всё это создает не просто новый район, а среду, в которой хочется и жить, и работать.