Основы оценки финансовых активов

Существует большое количество различных методов оценки, но общих подходов всего три. Это сравнительный – когда мы ищем объекты-аналоги и сравниваем их цену с ценой нашего объекта. Отметим, что продавец объекта всегда будет сравнивать его с лучшими в отрасли, регионе, городе, а покупатель, наоборот, с наихудшими. Сделка состоится тогда, когда обе стороны смогут прийти к компромиссу. Второй подход – затратный. Если мы хотим купить дом или склад, мы сравниваем цену, предлагаемую продавцом, с теми затратами, которые мы бы понесли, если бы сами строили дом или склад, и тогда принимаем решение о сделке. Самый распространенный подход в оценке – метод дисконтированных денежных потоков. Именно он чаще всего применяется в оценке недвижимости и облигаций.

В экономике существует принцип положительного денежного предпочтения, суть его проста – деньги сегодня стоят дороже, чем деньги завтра. Просто потому, что чем раньше мы получим платеж от нашего актива, тем больше он принесет доход. Рассмотрим это на примере. Вы можете купить квартиру за 10 млн руб., а ваш друг просит вас пустить его пожить, предлагая вам платить по 1 млн руб. каждый год в декабре. Но вы рассчитывали сдавать ее в аренду, и каждый год вы тоже будете получать 1 млн руб., но ежемесячно примерно 83 тыс. (пример, конечно, условный). Иными словами, вы также будете получать по 10% в год, но эффективная ставка процента будет выше (примерно 10,2%), ведь вы сможете реинвестировать полученные ежемесячные платежи.

Кроме того, 1 млн сейчас и 1 млн через год, два или пять – это совершенно разные деньги. Чтобы понять принцип дисконтирования денежных потоков и определять цену недвижимости, вспомним обратную операцию – наращение денег.

Рассмотрим простую ситуацию с банковским депозитом. Мы положили в банк 10 млн руб. по ставке наращения процентов 10% в год при условии, что проценты мы не снимаем, то есть вычисляем сложные проценты. Значит, в конце первого года мы получим уже 11 млн, второго – 12,1 млн и так далее. Операция всем знакомая и понятная. Для вычисления суммы через энное количество лет используем простую формулу:

БС=(ТС)*(1+r)n

где БС – будущая стоимость,
ТС – текущая стоимость,
r – ставка наращения денег
(в нашем случае ставка депозита),
n – число периодов наращения
(или лет в нашем примере)

Пример:
БС=1 млн*1,12=1,21 млн
для двухлетнего депозита
БС=1 млн*1,13=1,33 млн
для трехлетнего периода

Для большего периода воспользуемся калькулятором, применяя функцию х в степени у. 

А теперь поставим обратную задачу: сколько надо положить денег в банк, чтобы через год получить ровно 10 млн? То есть надо найти текущую или дисконтированную стоимость 1 млн по ставке 10% через год. В этом случае мы делим будущую стоимость на ставку дисконтирования:

ТС=(БС)/(1+r)n

Пример:
Для того чтобы через год получить
1 млн при ставке 10%, нам надо всего
1 млн/(1+0,1)=909 тыс. руб.

Проще говоря, мы нашли сегодняшнюю (дисконтированную) стоимость 1 млн руб., который мы получим только через год. А через два года она будет еще меньше, через пять лет – намного меньше 1 млн. Если точнее:

ТС=(БС)/(1+r)5

1 млн/(1+0,1)5=621 тыс. руб.

Мы видим, что чем позже мы получаем доход, тем меньше он будет в сегодняшнем, дисконтированном выражении.
Читатель может спросить, зачем нужны все эти выкладки и расчеты, тем более что далеко не все в школе и в вузе любили математику, как и автор этих строк? Прежде всего для того, чтобы оценить стоимость любого инвестиционного актива, приносящего регулярный доход: квартиры, облигации, предприятия, склада и так далее. Его стоимость будет равна сумме всех получаемых от него доходов за каждый год владения, продисконтированных по некоторой ставке, соответствующей риску нашей инвестиции. Для вычисления этой ставки мы берем ставку безрисковых инвестиций: депозит в Сбере, ОФЗ и прибавляем к ней риск нашей инвестиции. Это процентный риск, кредитный риск для облигаций, страховой риск, риск инфляции и так далее. Для оценки объектов недвижимости обычно применяется ставка около 10–12%. Сложно? Тогда поясним это на примере. На рынке продается облигация номиналом 1 тыс. со ставкой доходности купона 10%. Купон выплачивается ежегодно, до погашения облигации – три года. Но мы считаем, что на рынке такие активы должны давать более высокую доходность – 12%. Какой будет цена облигации? Посчитаем все получаемые платежи:

100 руб.*3+1000 руб.
где 1000 руб. – номинал облигации

Продисконтируем их по ставке желаемой доходности

первый год:
100/(1+0,12)

второй год:
100/(1+0,12)2

третий год:
100/(1+0,12)3

Отметим сразу, что цена должна быть ниже номинала, если мы хотим получить доходность больше купонной, то есть установленная эмитентом – 954 руб. Если же мы готовы получать меньшую доходность, чем купонная (10%), то нам придется покупать облигацию с премией, то есть дороже номинала. Примерно так же оценивается и недвижимость, точнее, инвестор рассчитывает, насколько выгодно ее покупать по сравнению с другими активами, например, с облигациями и так далее.

О том, как выбрать облигации для финансового портфеля, читайте здесь.

Об инвестициях в недвижимость наша статья тут.

Про коллективные инвестиции в недвижимость можно почитать в этом материале.