Сколько стоят квартиры в РФ и почему это шокирует ЦБ

Сколько надо зарабатывать

— Я смотрю на объявления, смотрю на эти цены — я, честно говоря, в шоке, по-простому. Я не знаю, сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать, — поделился своими эмоциями сотрудник ЦБ Александр Данилов в прошлую пятницу на конференции Сбера. Позже регулятор никак не дополнил слова своего сотрудника и на запрос издания не ответил.

— Высокие цены объясняются отнюдь не стремлением застройщиков к сверхприбыли, — пояснил «Московской перспективе» коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. — Основные причины дорогого «квадрата» — давление банков на застройщиков в рамках проектного финансирования, увеличение себестоимости объектов, дорогие кредиты, а также «перегрев» рынка во время доступной льготной ипотеки.

Эксперт отметил, что жилье станет доступнее после того, как ЦБ снизит ключевую ставку. Согласно базовому сценарию ЦБ, она может упасть с текущих 14,5% до максимум 10% в 2027 году. Пока этого не случилось, цены на квартиры, действительно, высокие, подчеркнули в «Метриум»: по России это в среднем 190 тыс. рублей за 1 кв м, по Москве — 750 тыс. рублей. На вторичном рынке цены на 30-40% ниже, но на покупку таких квартир не распространяются льготные программы.

Медианная зарплата при этом — 63 тыс. рублей по стране и 90 тыс. рублей в столице, отметил Дмитрий Проскурин.

А вот средний заработок в Москве, по Росстату, составляет 198 тыс. рублей, а метр жилья в новостройке комфорт-класса — 417 тыс. рублей, в бизнесе — 609 тыс. рублей, сказала изданию гендиректор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина. Такие цены вызывают закономерное удивление как у обычных граждан, так и у специалистов — жилье сейчас фактически недоступно для большинства покупателей, уверена она.

— На застройщиков давит подорожание стройматериалов, проблемы с рабочей силой, высокая стоимость проектного финансирования, снижение спроса, что провоцирует застройщиков делать скидки, рассрочки, собственное субсидирование ставок, — уверена эксперт.

Росту способствовали и ипотечные программы с господдержкой, например, семейная ипотека. В результате за последние пять лет средние цены в Москве подскочили в 2-2,5 раза, по данным RedCat. По словам Шаталиной, снижение ключевой ставки не может решить этих проблем, более того, в каком-то смысле этот шаг может подстегнуть цены.

— Мы фиксируем отложенный спрос: у людей есть потребность в улучшении жилищных условий, но они ждут снижения ставок до приемлемых значений. Хотя стоимость квартир вряд ли упадет, наоборот мы видим риски их подорожания при более низкой ключевой ставке в 8-10%, — заключила она.

Подорожание прогнозируют и другие аналитики. По данным «Дом.PФ», в апреле на первичном рынке жилья цены выросли на 0,5% к марту. Новые квартиры подорожали в 48 из 71 региона, лишь в 18 субъектах они снизились, а в оставшихся не изменились. Например, в Москве стоимость квартиры выросла на 1,5% за апрель (с начала года +3,3%), а в области +0,9% за месяц и +4,1% за четыре месяца. По мнению «Дом. РФ», цены в этом году в целом по рынку вырастут в пределах инфляции.

Логичное объяснение

Застройщики уверены: конкретно их вклад в высокие цены на жилье минимален. Основные причины — высокая ставка ЦБ, а также общая экономическая ситуация, отметили опрошенные «Московской перспективой компании».

Как сказала изданию директор по продажам «Самолёта» Анастасия Горбунь, рост цен можно «логично объяснить» общим ростом себестоимости и сопутствующих издержек, в том числе логистических и закупочных. Плюс, сюда также следует добавить дефицит рабочей силы, отметила эксперт.

— Рынок старается нащупать новый баланс, который уже смещается от госпрограмм в сторону рыночной ипотеки, — рассказала она. — Но без изменения ключевой ставки, к которой привязаны ставки по проектному финансированию строительства, сложно представить снижение цен. Если ставка опустится до целевых значений, давление на цены ослабнет.

Замдиректора по продажам группы «Точно» Алексей Мурашкин согласен с коллегой, сказал он «Московской перспективе».

— Такая высокая ключевая ставка делает кредиты дорогими, в итоге компании вынуждены закладывать это в конечную стоимость квадратного метра, — отметил он. — Растет и себестоимость строительства. Речь идет не только о волатильности цен на строительные материалы (арматуру, бетон) и логистических издержках, но и о подорожании проектного финансирования для застройщиков.

Если оценивать в долях, то финальная стоимость квадратного метра примерно на половину зависит от внешних макроэкономических факторов и рыночной среды, остальные 50% — издержки девелопера, считает собеседник. При этом на рынке нет единого «рычага», который управлял бы ценой, – это всегда баланс решений регуляторов, политики девелоперов и реального спроса.

Коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» Станислав Банников отметил, что повышать доступность приобретения недвижимости следует увеличивая реальные доходы населения и повышая доступность заемных средств.

— Значительный вклад в удорожание недвижимости в России оказал переход строительной отрасли на проектное финансирование. Этот механизм сделал рынок гораздо более прозрачным и надежным для дольщиков, но привел к увеличению конкуренции и эволюции продукта, что вызывает регулярный рост цен, — подчеркнул собеседник издания.

Действительно, в текущей ситуации, уверен аналитик компании «Этажи» Александр Иванов, нужно задуматься о пересмотре принципов проектного финансирования, чтобы защитить строительную отрасль в условиях слабого спроса. Можно, например, сократить циклы «замораживания» денежных средств застройщиков на эскроу-счетах, плюс — вернуться к обсуждению поэтапного раскрытия эскроу-счетов.

— Сейчас ситуация для первичного рынка сложная. С одной стороны главный драйвер спроса — льготные ипотечные программы — постепенно сужаются, с другой — при дальнейшем снижении ключевой ставки конкуренция со вторичкой станет острее, начнется переток покупателей в эту сторону, — подчеркнул эксперт.

Очевидная проблема

Ситуация со стоимостью жилой недвижимости является для властей очевидной проблемой. По мнению замглавы комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой, основная причина постоянного роста, — банковский сектор.

— К сожалению, цены за квадратный метр у нас постоянно растут. Повышение ключевой ставки существенно повысило стоимость проектов для застройщиков и снизило покупательную способность людей. Теперь они не в состоянии взять ипотеку при такой ключевой ставке и продажи падают, при этом падают продажи именно жилья в эконом-классе, — объяснила депутат.

Согласно исследованиям, заметила она, стоимость строительства в структуре цены на жилье составляет, как минимум, половину от цены квадратного метра. Всё остальное — это административные и финансовые расходы при этом, конечно, большая часть приходится на услуги, которые застройщикам оказывают банки, сказала собеседница издания.

Вместе с этим депутат подчеркнула, что Россия живёт в рыночной экономике и власти не могут обязать компании продавать жилье по какой-то конкретной цене. Поэтому власти должны диверсифицировать жилищную политику и не делать покупку жилья в собственность единственным способом улучшения жилищных условий. Есть и другие варианты — например, государство может выкупать или заказывать фонд для его последующей сдачи в наём для людей с низким и средним заработком.