Все больше ТЦ выбирают полную трансформацию

magnific.com

Назрела необходимость
Ситуация с посещаемостью торговых центров оставляет желать лучшего: за последние семь лет их трафик снизился на 27%, по информации СТЦ. В связи с этим, несмотря на высокую стоимость модернизации торговых объектов, за первое полугодие 2026 года число запросов на их реконцепцию увеличилось на 20%. Такие данные привели в CORE.XP. Этот тренд подтвердили и в других консалтинговых компаниях: по данным Commonwealth Partnership в этом году из всех заявок девелоперов 15% составили запросы на реконцепцию (в 2025 году их было 12%, а в 2024 – 10%). В IBC Real Estate также отмечают подобную тенденцию, но не называют конкретных цифр.

Собственники откладывали изменения, поскольку торговые центры продолжали приносить приемлемый доход и без серьезных вложений, прокомментировал управляющий директор СТЦ Сергей Платицын. Полноценная реконцепция, по его словам, требует значительных затрат, а иногда временного закрытия части площадей и пересмотра договоров с арендаторами. Многие также рассчитывали, что достаточно только косметического ремонта или замены нескольких магазинов, однако изменение потребительского поведения, развитие онлайн-торговли и рост конкуренции делают такой подход менее эффективным, указал эксперт.

Сдержанное обновление торговых центров было из-за высокой ключевой ставки – это главный экономический фактор, который делает заемные средства дорогими и увеличивает стоимость проектов, отметила региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. Кроме того, владельцы откладывают решение о вложениях, так как устаревший центр перестает интересовать арендаторов и посетителей, и неизбежным следствием бездействия становится падение трафика и доходов, пояснила она.

Затраты на реновацию варьируются в широком диапазоне: стоимость обновления составляет от 30 до 150 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитала Хакбердиева. На итоговую сумму, по ее словам, влияет характер изменений – в одних случаях достаточно точечных обновлений фасадов и входных групп, а в других требуется полная реконструкция, что увеличивает расходы в разы.

Понять, что торговому комплексу нужна реконцепция, можно по трем основным признакам: снижение трафика, оборотов арендаторов и рост вакантности, указал руководитель департамента Маркетинговые исследования и разработка концепций торговой недвижимости Commonwealth Partnership Андрей Шувалов. Также характерные черты – это устаревший состав магазинов, слабые зоны общественного питания и развлечений, неудобная навигация, недостаток сервисов и несоответствие объекта запросам жителей района, добавил Платицын. При этом даже относительно новый центр может нуждаться в реконцепции, если ее первоначальный вариант оказался неудачным, уточнил он.

Старение неизбежно
В Москве уже более половины торговых центров (51%) нуждается в реконцепции, привела данные Хакбердиева. Годом ранее этот показатель составлял 58%, однако снижение произошло не благодаря системному обновлению объектов, а из-за ввода 15 новых в 2025 году и двух – в 2026-м, уточнила она. В регионах этот показатель достигает 73%, отметил Платицын.

Для столицы реконцепция особенно актуальна, потому что рынок здесь более конкурентный, а потребитель быстрее реагирует на устаревание формата, пояснил Шувалов. По словам эксперта, объект может быть физически в хорошем состоянии, но при этом уже проигрывать новым проектам по сценарию посещения, составу арендаторов и качеству среды.

По данным CORE.XP, средний возраст качественного торгового центра в России в 2026 году достиг 15,4 года, увеличившись за год на 0,7 года – с 14,7 лет. В Москве ТЦ в среднем моложе: средний возраст столичного стока составляет 14,1 года против 13,6 годом ранее. Основная причина – минимальный объём нового строительства последних лет, а каждый год без масштабных вводов увеличивает средний возраст рынка, пояснил руководитель отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев.

Новая жизнь проекта
Во многих случаях реконцепция может не просто отсрочить «умирание», а полностью перезапустить объект, считает Шувалов. Если у торгового центра хорошая локация, понятная зона охвата, нормальная транспортная доступность и узнаваемость, но устарела его коммерческая модель, то обновление вполне способно вернуть ему трафик и востребованность, добавил он. После грамотно проведенной трансформации посещаемость и время пребывания посетителей, как правило, растут, хотя автоматического результата здесь нет, согласился Платицын. Если объект расположен неудачно или имеет серьезные конструктивные ограничения, одной реконцепции может быть недостаточно, подчеркнул он.

Так например, «ВЭБ.Центр» на Новинском бульваре сменил позиционирование, функциональное наполнение и пул операторов, и превратился из устаревшего офисно-торгового здания в многофункциональное пространство с сервисной, гастрономической, спортивной и событийной составляющей, рассказал Шувалов.

Международный опыт показывает, что реконцепция должна быть не экстренной мерой по спасению практически неработающего объекта, а постоянной частью управления торговым центром, напомнил Платицын. Регулярное обновление арендаторов, общественных пространств, сервисов, гастрономической и развлекательной составляющей позволяет поддерживать интерес к объекту, констатировал Платицын.