Столица – уникальный пример порядка на строительном рынке
Одна из ключевых девелоперских дискуссий Московского урбанфорума-2019 – «Деньги под проект. Как банкам и девелоперам взаимодействовать в условиях проектного финансирования?» – была посвящена переходу с 1 июля текущего года на новую схему работы с дольщиками – через эскроу-счета. Обсуждение вызвало большой интерес, зал «Пахра» КЗ «Зарядье» был переполнен. Как в хорошей драме, напряжение в ходе дискуссии усиливалось тем, что эксперты на эту тему высказывали диаметрально противоположные мнения. Тем не менее гендиректор ДОМ.РФ Александр Плутник заявил, что Москву можно считать уникальным примером порядка на строительном рынке.
О том, какая работа была проведена Москомстройинвестом для повышения правовой и организационной грамотности бизнеса в переходный период, рассказала председатель комитета Анастасия Пятова. В рамках столичного стройкомплекса была создана межведомственная рабочая группа, вышел ряд постановлений, опубликованы методические рекомендации. В течение двух недель проводились по два практических семинара в день. Весь процесс перехода сопровождался консультациями столичных чиновников с Минстроем РФ.
Параллельно шло рассмотрение обращений компаний, рассчитывающих довести свои проекты до финала по старой схеме. По данным Пятовой, из 604 действующих разрешений на их долю приходится 374. В данный момент 80% заявлений уже рассмотрены, остальные находятся в работе. Руководитель комитета предупредила, что компании, которые будут работать по-старому, окажутся на особом контроле. «Главное для нас – не допустить появления новых обманутых дольщиков», – отметила Пятова. 137 проектов будут достраиваться уже с использованием эскроу-счетов.
Генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник заявил, что Москву можно считать уникальным примером порядка на строительном рынке. «И все субъекты понимают, что нужно стремиться к такому же порядку строительных решений, контролю за строительством, какой организован в Москве», – считает глава ДОМ.РФ. В регионах ситуация осложняется невысокой доходностью девелоперского бизнеса. Отчисления банкам на обслуживание эскроу-счетов и предоставление проектного финансирования там вызывает больше напряжения. По прогнозам Плутника, средняя банковская ставка составит 7%, хотя при наполнении счетов взносами дольщиков она может снижаться до 2,5–3%. Гендиректор ДОМ.РФ посчитал важным отметить, что даже при ужесточении условий работы застройщиков этот бизнес нельзя считать проблемным, 98% компаний работают на рынке вполне добросовестно даже по старым схемам. Их усилиями все эти годы создается продукт, высоко востребованный населением.
Приглашенные к диалогу банки – Сбербанк РФ и ВТБ – готовы осуществлять проектное финансирование строительства. Их представители рассказали, как выглядит ситуация сейчас. На счету Сбербанка РФ 250 одобренных сделок по схемам проектного финансирования. Главными проблемами банкиры считают нехватку средств у застройщиков. В связи с этим банки предлагают две схемы – выдачу кредитов под будущую прибыль и мезонинное финансирование, то есть с учетом стоимости площадки.
ВТБ уже профинансировал столичных застройщиков в объеме 150 млрд руб. Сложность вызывают проекты смешанного типа – когда часть очередей реализовывается по старой схеме, а новые очереди – по новой, то есть с использованием проектного финансирования. Выходом могли бы стать гарантии госструктуры ДОМ.РФ. По данным Пятовой, уже есть разрешение на создание фондов, которые смогут получать у банков деньги для застройщиков.
Бизнес оценивает ситуацию неоднозначно. Татьяна Тихонова, генеральный директор компании «РГ-Девелопмент», выразила опасение, что со временем банки попросту выдавят девелоперов с рынка: «Оправданно ли это? Может быть, каждый должен заниматься своим делом?» Этот вопрос вызвал горячую поддержку зала. Она отметила, что ситуацию по переходу на новую схему во многом сгладила активная позиция Москомстройинвеста. Год назад первые нововведения закона проходили более жестко. Президент компании «ИНТЕКО» Александр Николаев также оценил активную роль Москомстройинвеста: «Мы увидели высочайший уровень менеджмента этого непростого проекта со стороны города. Думаю, на это всем надо равняться». Эксперт считает, что работу над себестоимостью, онлайн-сервисы, привлечение институционального финансирования способны снять многие вопросы. В этом и заключается суть реформы в строительной отрасли.
Мнения
Андрей Грудин,
глава Клуба инвесторов Москвы, генеральный директор ГК «Пионер»:
– Если не изменить съему взаимодействия с банками, то через три года дольщикам некуда будет идти за жильем: производители квадратных метров попросту не выдержат того финансового давления, которое возникает в новых условиях. Низкая маржинальность и нехватка капитала уничтожат этот бизнес. Выход может быть один – переход на поэтапное раскрытие счетов, чтобы застройщик мог получать деньги от банков по мере завершения определенной фазы строительства.
Татьяна Тихонова,
генеральный
директор компании
«РГ-Девелопмент»:
– У нас есть более ранний опыт проектного финансирования, и поэтапное раскрытие счетов – это нормальная практика. То, что происходит сейчас, очень вредит реноме компаний и портит отношения с подрядчиками. Надо как можно быстрее внести изменения в закон, чтобы не допустить тупиковой ситуации.
