Цены на взлет не спешат
Ужасы, которые предрекали рынку эксперты да и сами его участники в связи с полным переходом на новую схему взаимодействия с дольщиками, по всей видимости, были преувеличены. Под вопросом и существенный рост цены за квадратный метр.
Москомстройинвесте, который отслеживает работу инвесторов в сфере строительства жилья и судьбу обманутых дольщиков, ситуацию оценивают без драматизма, а итоги года вообще считают вполне позитивными. По данным руководства комитета, прошедший 2018 год стал рекордным по количеству граждан, привлеченных в долевое строительство. Зарегистрировано самое высокое число сделок по договорам долевого участия (ДДУ) – 103 тыс. И это несмотря на то, что первый этап реформирования системы долевого участия пришелся на вторую половину 2018 года. Эти данные чиновники сравнивают с ситуацией 2014 года. Тогда тоже были внесены поправки в закон о долевом строительстве, они касались введения института страхования. С того периода – с 2014 по 2017-й – в год регистрировалось порядка 30 тыс. сделок. Это в три раза меньше, чем сейчас. О том, что институт долевого строительства состоялся, что гражданам он понятен, свидетельствует и другой позитивный момент в развитии этого направления. Он связан с ростом количества сделок с привлечением ипотеки. Теперь их объем по договорам ДДУ составляет почти половину. Это значит, что банки оценивают проекты и компании как надежные. У них есть уверенность не только в возвратности средств, но и в том, что сам объект будет достроен.
Таким образом, часть реформ, уже вступивших в силу, показывает свою продуктивность. В Москве из 255 застройщиков практически все, кто привлекает денежные средства, перешли на спецсчета. Не открыли спецсчета порядка 20% застройщиков. Состояние этих компаний оценивается как критическое, а их объекты фигурируют в реестре в качестве проблемных. В целом, как метафорично охарактеризовал ситуацию на рынке строительства заместитель руководителя Москомстройинвеста Александр Гончаров, выступая на конференции «Цены на взлет», «застройщики стали прозрачнее».
Данные о числе заключенных в прошедшем году ДДУ подтвердила заместитель руководителя Росреестра по Москве Мария Макарова. Из 103 тыс. договоров 43 тыс. составляют сделки с ипотекой. Рост этого показателя составил 63%. Причем кредитование уверенно растет и в жилом, и в нежилом сегменте. По данным Росреестра, январь 2019 года оказался более продуктивным для рынка, чем аналогичный период прошлого года. Число зарегистрированных сделок выросло на 12,5%. Хотя декабрьский показатель 2018 года был еще более высоким. Прошедший декабрь, напомнила Макарова, ознаменовался для застройщиков еще и тем, что на них, согласно ФЗ-437, было возложено обязательство вносить деньги в Компенсационный фонд, эта мера пришла на смену страхованию.
Ольга Архангельская, партнер Ernst&Young, сделала прогноз в отношении ситуации с ценами. Она напомнила, что ценник определяется двумя главными факторами – себестоимостью строительства и стоимостью земельных участков. Первое во многом зависит от условий получения заемных средств. Если ранее застройщики, использовавшие проектное финансирование, брали деньги у банков под 10–12%, то теперь в банки будут поступать «бесплатные» деньги дольщиков. Получается, что зай-
мы для компаний должны стать доступнее, снизившись до 6,3%. Если учитывать, что интересная для банков ставка с учетом операционных расходов составляет 6–7%, то цены не должны повыситься. К этому выводу склоняет и ситуация на земельном рынке. В Москве банк земельных участков невелик. Налоговых стимулов начать сбрасывать неиспользуемые наделы у бизнеса нет, значит, их будут удерживать, что опять же говорит в пользу стабильности цен.
Олег Мамаев, президент компании «Лидер-Инвест», считает, что переход на спецсчета для рынка был «бесшовным». Так, для компании, которую он возглавляет, уже давно стали нормой прозрачность и высокая технологичность во взаимодействии с любыми партнерами, в том числе и банками. А Марина Любельская, заместитель генерального директора Концерна «КРОСТ», еще раз напомнила о качестве строительства и конкурентной среде. Активный вторичный сегмент жилой недвижимости, выход на рынок большого объема жилья по программе реновации, внушительное число проектов, одобренных ГЗК, – все это будет только обострять конкуренцию. Но конкуренция ценой – это уже в прошлом. В выигрыше будут те, кто давно пересмотрел свою стратегию и готов формировать качественное предложение, продумывая предлагаемый продукт до деталей. В связи с этим общепризнанная классификация теряет четкие очертания. Во многих объектах класса комфорт определенный набор опций вполне соответствует бизнес-классу.
