В офисы возвращаются отдельные кабинеты

magnific.com

Усталость от «открытости»
Эпоха офисного опенспейса ради экономии уходит в прошлое, и сегодня бизнес ищет баланс между экономической эффективностью и комфортом сотрудников. Так, по данным УК «Аструм недвижимость», сегодня около 80% запросов клиентов приходится на офисы с кабинетной планировкой. Компании в целом активнее смотрят в эту сторону, но речь идет не о старой индивидуальной рассадке, а о новой гибридной форме, подчеркнули эксперты.

В агентстве недвижимости Point Estate отметили, что в конце 2025 года две трети спроса на офисы в Москве приходилось именно на закрытые пространства. Классический опенспейс хотели бы видеть своим рабочим местом менее 10% респондентов, уточнил директор по продажам Point Estate Роман Амелин. Девелоперы, по его словам, реагируют на этот запрос и в новые проекты изначально закладывают гибкие планировки, где предусмотрены и общие зоны, и возможность организации кабинетной системы.

При этом речь идет не о полном отказе от опенспейса, а о переходе к гибридной модели: небольшие кабинеты и переговорные для сосредоточенной работы и конфиденциальных встреч, плюс общая зона для командной деятельности, рассказала основатель и руководитель Школы девелопера Эвелина Ишметова. Поэтому назвать это возвратом к классическим кабинетам нельзя, скорее это деление больших зон на более маленькие пространства, пояснила руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101» Татьяна Грихно.

Повышенный интерес к индивидуальным пространствам — это часть общего тренда на увеличение уровня комфортности рабочей среды, сформировавшегося на рынке в последние четыре-шесть лет, указали эксперты. Размещение в открытых пространствах, особенно в больших, становится менее востребованным у сотрудников, так как ухудшает условия работы из-за шума, социальной нагрузки и других факторов, связанных с необходимостью нахождения в общих зонах в течение всего рабочего дня, объяснили в City&Malls PFM.

Особенно заметен интерес к кабинетной планировке у малого и среднего бизнеса, рассказала Эвелина Ишметова. Чаще других запрашивают смешанную модель государственные структуры, где кабинеты являются не просто предпочтением, а необходимостью, указала коммерческий директор офисного парка Comcity Алена Кудрявцева. В первую очередь отдельные рабочие места используют руководители, топ-менеджеры, а также департаменты, которым нужна более тихая обстановка или повышенная конфиденциальность — например, юридические и финансовые службы, уточнила Кудрявцева.

Среди примеров также можно назвать промышленные и медицинские компании, которым нужны отдельные помещения для специализированных задач, перечислил руководитель департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership Павел Якимчук.

Золотая середина
Структура спроса стала меняться после ухода международных компаний — крупный российский бизнес формирует его исходя из корпоративной политики, где кабинет часто положен по должности, отметили в CORE.XP. В целом соотношение кабинетов и опенспейсов варьируется в зависимости от стиля управления и внутренних регламентов, и, в отличие от иностранных компаний, где доля кабинетов была меньше, российские фирмы предпочитают смешанный формат, добавили там.

Кроме того, после массовой удаленной работы ценность офиса изменилась: люди приходят туда прежде всего для живого взаимодействия с командой или, наоборот, чтобы спокойно поработать без домашних отвлекающих факторов, подчеркнула Грихно. А для переговоров, видеозвонков и сосредоточенной сложной работы нужны отдельные пространства, сказал генеральный директор УК «Аструм недвижимость» Сергей Нюхалов. Поэтому, по его словам, офисы становятся более дробными по функциям и, наряду с опенспейсами, в них становится больше кабинетов, переговорных и небольших изолированных зон. Такие изолированные пространства требуют больших финансовых вложений.

За счет дополнительных конструктивных элементов (стены, стеклянные перегородки и двери) кабинетные планировки дороже стандартных примерно на 15%, подсчитали в CORE.XP. Якимчук приводит более внушительные цифры. По его словам, общие затраты на обустройство такого офиса могут быть на 30–35% выше, чем на открытое пространство. Основная причина — сложность инженерных систем. Под каждый кабинет надо заводить вентиляцию, пожарную безопасность и кондиционирование, рассказал заместитель коммерческого директора Business Club Степан Зайцев. При этом стены и перегородки дополнительно «съедают» часть рабочих мест у опенспейса, поэтому плотность размещения сотрудников получается ниже, добавил он.