В России начинается волна реновации старых торговых центров
Почему реновация неизбежна?
Сейчас в России совпало сразу несколько ключевых факторов, которые будут способствовать модернизации торговых центров. Во-первых, старые здания устарели даже конструктивно. "Планировочные решения 2000-х сегодня выглядят неудобными: узкие галереи, тёмные интерьеры, мало зон для отдыха и общественных функций. Посетители воспринимают такие центры как депрессивные пространства, и это напрямую отражается на посещаемости", - рассказал главный архитектор компании DG Евгений Телешевский.
Немаловажен и экономический фактор – многие из этих объектов стали проблемными активами для банков, оказавшись у них в залоге. Финансовые институты не заинтересованы в "мертвых" активах и начинают искать пути их реанимации через редевелопмент.
В-третьих, кардинально изменились покупательские привычки. Значительная часть розничных покупок переместилась в онлайн, на маркетплейсы, и традиционный поход в ТЦ "за покупками" потерял массовость. "Прежний формат ТЦ, в которых акцент был сделан в основном на торговые помещения, сильно устарел. Сейчас сама торговля все больше переходит в онлайн", — отметила главный архитектор бюро CONTINUUM Олеся Могилевская.
В свою очередь вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин пояснил, что первые признаки волны обновлений устаревших торговых центров в России уже видны, но пока они носят точечный характер. "Пока ключевая ставка Центробанка будет сохраняться на текущем уровне, девелоперы будут делать точечные перепланировки и инвестировать прежде всего в такие высокомаржинальные кластеры. Старт массовым обновлениям даст "ключ" в коридоре 12-14%", - заявил он.
По оценке президента Союза торговых центров (СТЦ) Булата Шакирова, из-за несоответствия текущим запросам потребителей и стандартам рынка в ближайшие 3-4 года будут закрыты или снесены около 10% торговых центров России. "На их месте появятся жилые комплексы или многофункциональные центры. В то же время расположенные в удачных локациях продолжат свое существование, но уже с большим объемом ритейла и развлечений", - отметил Булат Шакиров.
Как изменятся городские ТЦ?
Прежний формат таких центров, в которых акцент был сделан в основном на торговые помещения, сильно устарел. Сейчас сама торговля все больше переходит в онлайн, люди совершают покупку, "не вставая с дивана". Поэтому сейчас привлечь посетителей можно не только обещаниями скидок и распродажами, а новыми эмоциями и временем, проведенным с пользой или уникальной атмосферой. "Ключевые тренды — это обилие естественного света, озеленение и ощущение простора, а также смешение различных функций: торговля, гастрономия, культура и услуги теперь существуют в едином симбиозе. Таким образом, ТЦ трансформируются в общественные центры, фактически становясь новыми городскими площадями — пространствами для жизни", - пояснила руководитель BOHAN studio Дарья Туркина.
Следуя этим запросам, ритейл-пространства становятся сложными экосистемами, в которых интегрируются фитнес-клубы и SPA-комплексы, открываются рестораны премиум-класса, задающие тон новому уровню гастрономического отдыха, и появляются инновационные форматы развлечений для всей семьи.
Из закрытой "коробки для шопинга" торговый центр постепенно превращается в открытый, гибридный хаб, архитектурную доминанту района и новое городское пространство для жизни, работы и отдыха. Как пояснила Олеся Могилевская, новые здания должны стать многофункциональными центрами, объединяющие в одном пространстве и досуг, и образование, и спорт, и арт, и коворкинги. При этом торговля занимает в этом ряду отнюдь не первое место. При таком раскладе, ключевыми арендаторами и точками притяжения станут фитнес-клубы, кафе, рестораны и развлекательные комплексы: детские центры, кинотеатры, термальные зоны и аквапарки, а также сервисы и услуги.
По своей социальной роли такой комплекс больше напоминает клуб по интересам или современный аналог Дома культуры. Он уже не просто магазин, а полноценное место общения, где люди встречаются, отдыхают и вместе проводят время. В этом случае коммерция удачно вплетается в канву живого общения.
Каким будет ТЦ будущего?
Исходя из новой "философии" объекта меняется его архитектура, планировочная структура и даже роль здания как элемента городской среды. Так, Евгений Телешевский считает, что эволюция торговых центров движется в направлении их превращения в архитектурное украшение и доминанту района. "Старые "коробки на парковке" не только не привлекают посетителей, но и портят городской облик. При реновации девелоперы все чаще рассматривают ТЦ как районный центр общественной жизни", - уверен инженер.
С ним согласна и Дарья Туркина: "Торговый Центр, который "поворачивается лицом" к городу и жителям – это здание с прозрачными фасадами, благоустроенными входными группами, комфортными общественными зонами, а также связью с транспортом и жилыми кварталами. Все это делает его точкой притяжения и формирует идентичность всего района", - пояснила она.
Исходя из этой концепции, в процессе реорганизации внутри торговых центров их пустые пространства должны приобретать новые функции. Например, огромные холлы и атриумы надо наполнять новым функционалом — ярмарками, pop-up магазинами, а фудкорты могут становиться площадками для интересных мероприятий или даже аттракционов.
"Современные общественные пространства должны быть открытыми и инклюзивными. Вместо глухих фасадов торговых центров необходимы прозрачные первые этажи с панорамными витринами, уютными внутренними дворами и пешеходными зонами. Благодаря адаптивному освещению и трансформируемой планировке одно и то же пространство может легко менять свою функцию, превращаясь из лекционного зала в выставочную галерею или площадку для вечеринки", - считает Олеся Могилевская.
Еще одна заметная тенденция – благоустройство прилегающей территории, которая становится общественным пространством, также наполненным различными функциями. Как отметили эксперты, окружающая среда — один из ключевых элементов: качественное озеленение и благоустройство создают привлекательную среду, где людям комфортно проводить время.
