Застройщики не могут распродать почти треть нового жилья
15 июня 2026 06:00
В каких регионах хуже всего с нераспроданным жильём
Как рассказал «Московской перспективе» коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» Станислав Банников, в настоящий момент застройщики различными путями пытаются распродать невыкупленные к моменту возведения здания квартиры. По его словам, как бизнес, так и государство — делают всё, чтобы оживить спрос на жилье.
— Девелоперы активно внедряют рассрочки, в том числе беспроцентные, трейд-ин, программы лояльности, — поделился собеседник. — Государство сохраняет программы льготного кредитования, хотя вынуждено ужесточать их параметры из-за дефицита бюджета. Кроме того, власти таргетируют инфляцию и субсидируют девелоперов, принимающих участие в реализации проектов комплексного развития территории.
Недавнее исследование bnMAP.pro показало, что объем нереализованных остатков квартир в проектах 20 крупнейших девелоперов России составляет порядка 10,1 млн кв. м на июнь 2026 года. Для понимания — это почти 289 тыс. однокомнатных квартир площадью 35 кв. м. или целый крупный город, вроде Орла или Саранска.
Вместе с этим коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин подтвердил «Московской перспективе» статистические данные ЕРЗ — по его словам, уровень распроданности квартир в строящихся многоквартирных домах России сейчас составляет 31%, однако он подчеркнул, что данная ситуация у него не вызывает беспокойства.
— Это абсолютно некритичный показатель, учитывая, что в статистике учитываются все проекты, в том числе на этапе котлована, — выразил мнение он. — К моменту ввода корпусов в эксплуатацию российские застройщики в 2026 году продают в среднем 65% от общего объема предложения.
Эксперт подчеркнул, что данная ситуация разнится от региона к региону. Так, например, в Москве средний уровень распроданности на первичном рынке сейчас составляет 47%, а в проектах с вводом до конца 2026 года — 85%. Максимальный же уровень распроданности на первичном рынке в текущий момент зафиксирован в Калмыкии — 56%, а минимальный в Ингушетии — 0,5%.
Аналитики «Дом.рф» в ответ на запрос «Московской перспективы» привели ещё более подробные данные. Они заявили, что в январе–апреле 2026 года в новостройках было продано 7,4 млн кв м, что на 7,5% больше, чем годом ранее. При этом они ведут статистику по жилой площади (именно метраж, а не квартиры) по отношению к стадии строительства — то есть не просто «сколько продали», а как быстро продажи догоняют прогресс стройки: если продажи обгоняют стройку — хорошо, если же стройка обогнала продажи — значит, могут быть в итоге нераспроданные квартиры.
— В Москве продажи по площади снизились примерно на 31% от года к году, в Московской области — на 4%, в Тюменской области — на 3%, — отметили динамику эксперты. — При этом рост показали Краснодарский край — в 1,5 раза, Ленинградская область — +42%, Свердловская область — +22%, Санкт-Петербург — +9%.
Ложкой дёгтя в этой статистике аналитики назвали то, что в ряде регионов продажи заметно отстают от темпов строительства. Сейчас примерно в трети регионов и четверти объема строящегося жилья сохраняют признаки дефицита спроса. Так, в Калужской области соотношение распроданности к строительной готовности проектов с вводом в этом году составляет 37%, а в Саратовской области — 54%. Это значит, что там высок риск того, что будет в конце стройки много нераспроданных квартир. В целом же по стране до конца 2026 года запланирован ввод 37 млн кв. м жилья — на 79% этот объем к настоящему моменту построен и на 52% распродан.
Как застройщики справляются с ситуацией
Как рассказал Дмитрий Проскурин, большинство девелоперов готовы к тому, что около трети запроектированных квартир приходится продавать по договору купли-продажи в готовых комплексах. Для этого они используют различные программы рассрочек, скидок и специальных условий, чтобы привлечь потенциальных покупателей.
В свою очередь доцент Финансового университета при правительстве России Игорь Балынин выразил мнение, что девелоперам необходимо необходимо использовать сценарный подход при построении своих финансовых моделей — более гибко подходить к ценообразованию, чтобы получать прибыль, но и продавать лоты.
— Более того, на мой взгляд, повысилась адресность программ государственной поддержки ипотечного кредитования. Хочу подчеркнуть, что о таких решения государство сообщало заранее и даже были продления отдельных льготных условий. И, соответственно, девелоперы, ответственно подходящие к расчёту своей финансовой модели, учли такой фактор в своих проектных решениях, — заключил он.
Есть ли в итоге системный кризис
— О системном кризисе речи не идет. Отрасль переживает непростые времена, но все же сохраняет устойчивость благодаря грамотной маркетинговой политике девелоперов и эффективной господдержки, — пояснил Станислав Банников.
Отдельно специалист отметил, что проблема с нераспроданными жильём почти не касается премиального сектора, так как данный сегмент практически не зависит от жилищного кредитования. При этом, в отличие от элитного сегмента, на рынке премиум-класса «не достигнут временный потолок цен».
Об отсутствии системного кризиса заявил и Игорь Балынин. Он подчёркивает, что жильё — это не скоропортящийся продукт. Девелоперы раскладывают продажу квартир на весь цикл, поэтому рассчитывать, что на этапе стройки будут проданы все квартиры — не стоит.
— Лично я не вижу системного кризиса на рынке недвижимости, — указал он. — Рынок по своему составу и структуре очень разный. Но лично у меня нет сомнения, что при освобождении ниши она будет оперативно занята другими участниками. Борьбу за покупателя считаю конкурентной, и, по моему мнению, девелоперам стоит более активно предлагать скидки, если есть задача продать тот или иной лот.
Экономист, финансовый эксперт Алексей Кричевский наоборот считает, что кризис уже наступил. При этом он стал результатом «каскада ошибок», начатых ещё в 2020 году. По его словам, нынешняя проблема — рыночная. Если бы льготную ипотеку закрыли пораньше, то «рынок сам себя бы вылечил» — закрывать её надо было еще в 2021 году. Сейчас, как он указал, ничего глобально не поможет, выйти из текущей ситуации.
— Если брать в среднем по стране, то за период работы льготных ипотечных кредитов стоимость квадратного метра выросла раза в два, а в некоторых наиболее сладких локациях — вроде Краснодарского края или московской элитки — они выросли в 3-4 раза. Спроса нет из-за того, что у людей нет денег и инфляция реальная, то есть потребительская — она сильно выше чем инфляция по Росстату, — пояснил он.
Поможет ли снижение ставки ЦБ
На рынке жилой недвижимости сейчас многое крутится вокруг ставки ЦБ — чем она ниже, тем дешевле и ипотека для людей, и кредиты для застройщиков. Многие надеются, что смягчение денежно-кредитной политики финансового регулятора оживит спрос и отрасль в целом. Так, например, Станислав Банников уверен, что доля распроданных квартир будет увеличиваться пропорционально снижению ставки ЦБ.
— Показатель вновь скорректируется вверх, когда Центробанк вновь установит комфортное значение ключевой ставки. Согласно действующему базовому прогнозу ЦБ, уже в 2027 году данный макроэкономический показатель будет снижен в среднем до 8,5-10%, — подчеркнул он в беседе.
Вместе с этим не все разделяют его оптимизм. Алексей Кричевский согласился, что, если снизится ключевая ставка до 7-8% годовых и ипотека будет 11-12%, то активизируется спрос. При этом он указал, что вместе с повышением спроса пойдут вверх и цены. В итоге рынок будет наблюдать палку о двух концах: растет спрос и из-за роста спроса повышается стоимость предложения.
— И предложения больше при этом не станет, потому что масса крупнейших девелоперов приостановили выход проектов на рынок. И решать эту проблему сейчас… каких-то реальных инструментов, наверное, у государства или у застройщиков нет, — выразил мнение эксперт.
Алексей Кричевский отметил, что лучше всего в сложившейся ситуации — просто оставить в покое бизнес и рынок недвижимости. Он считает, что в долгосрочной перспективе есть вероятность, что часть спроса уйдет в загородную недвижимость.
