Настоящее и будущее отечественного строительного сектора
СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА РФ
Строительный сектор стал одним из драйверов роста российской экономики, заявил президент РФ Владимир Путин на заседании Совета по стратегическому развитию и национальным проектам. Глава государства также отметил, что 2022 год стал самым успешным и рекордным для отечественного жилищного строительства. В прошлом году в стране было построено
102,7 млн кв. метров жилья, что стало рекордом. Однако активность в отрасли не снизилась – уже в августе 2023-го застройщики достигли этого уровня и собираются его превзойти.
Как отметил глава Минстроя РФ Ирек Файзулин, в прошлом году активно развивалась программа по развитию инфраструктуры, в рамках которой для 83 субъектов РФ выделили бюджетные кредиты в объеме 1 трлн рублей на реализацию уже завершенных объектов или планируемых к завершению до 2025 года. Были предприняты усилия по сокращению инвестиционно-строительного цикла, в частности, сокращен перечень обязательных стандартов и правил с 3200 до 380, упрощены процедуры экспертизы проектной документации. Продлено действие программы льготной ипотеки до 1 июля 2024 года.
Эти усилия оказали позитивное воздействие на строительную отрасль. Как отметила председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, выступая в ноябре в Госдуме, объемы строительства с начала года выросли на 13,4%, обойдя почти в два раза по темпам роста обрабатывающую промышленность и платные услуги населению.
МОНЕТАРНАЯ ПОЛИТИКА БАНКА РОССИИ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА СТРОИТЕЛЬНЫЙ СЕКТОР
Ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ РФ, объявившего о начале периода высоких процентных ставок, дорогих денег и кредитов, конечно, осложнит положение застройщиков. Этому может способствовать стремление нынешнего руководства ЦБ отменить программы льготной ипотеки, которые, по мнению регулятора, привели лишь к росту цен на недвижимость в двух столицах и ряде крупных городов страны.
Конечно, повышение ключевой ставки затруднило положение большинства предприятий любой отрасли, однако растущая инфляция – не меньшее зло, бороться с которым необходимо. Сам Банк России планирует снижать ставку во второй половине 2024 года, после окончания срока льготной ипотеки. Как считает эксперт аналитического центра «Банки.ру» Инна Солдатенкова, предположительно в это время банки начнут снижать ставки по кредитам, включая ипотеку, чтобы стимулировать спрос на кредитные ресурсы. А до этого при дальнейшем повышении ключевой ставки банки, скорее всего, прибегнут не к увеличению процентных ставок, а к ужесточению условий выдачи кредитов с целью снижения собственных рисков.
ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА
По данным Минстроя, льготная ипотека может сохраниться и после 1 июля 2024 года, хотя необязательно в ее нынешнем виде. Как считает эксперт финансового рынка Андрей Бархота, Банк России стремится перенаправить программы льготных ипотечных кредитов из регионов, в которых рынок жилья показывает признаки перегрева, туда, где таких явлений пока нет из-за низкой покупательной способности населения. Эльвира Набиуллина не раз отмечала необходимость развивать льготную ипотеку в регионах, где население с трудом может накопить на первоначальный взнос.
Прежде всего это Дагестан, Башкирия, Калмыкия, Бурятия, Ингушетия и другие. Длительный период действия льготных программ жилищного кредитования привел за последние три года практически к удвоению цен на жилье в крупных городах, прежде всего в Москве, Петербурге и Сочи. Центробанк считает, что в мегаполисах программа льготной ипотеки не достигла своей цели. Однако начиная с 2020 года она оказала весомую поддержку строительному сектору России, считают Минстрой и многие эксперты. Полная отмена данной программы может привести к сворачиванию капиталовложений, замораживанию многих объектов и финансовым проблемам девелоперов. Логично ожидать, что после ужесточения денежно-кредитной политики Банком России льготная ипотека будет переформатирована таким образом, чтобы сместить спрос на жилье в регионы, где рынки пока не так перегреты, как в крупных городах. Очевидно, что застройщики тоже начнут переориентацию в другие регионы, хотя в столичным кластере инвестиционный спрос все равно сохранится. В любом случае контуры новой государственной политики в области ипотеки, в том числе в области индивидуального жилищного строительства, будут определены в начале следующего года.
Кроме того, многие девелоперы участвуют в программе реновации, помогая жителям столицы получить современные квартиры с уже обустроенными объектами инфраструктуры взамен старых пятиэтажек. Причем это квартиры с уже чистовой отделкой и установленной сантехникой.
В целом в бюджете Москвы на реализацию программы реновации предусмотрены ассигнования в размере более 1 трлн (1136,6 млрд) рублей в течение 2024–2026 годов. Часть этих средств получат девелоперы, участвующие в программе. В 2023–2024 годах для переселения будет построено 5,4 млн кв. метров жилья – почти вдвое больше, чем за предыдущие годы, отметил в своем блоге мэр Москвы Сергей Собянин.
Еще один важный фактор развития отрасли – строительный сектор слабо подвержен антироссийским санкциям и в целом внешнему давлению, а спрос на жилье сохранится на высоком уровне. Производство строительных материалов находится в России – заводы по выпуску газобетонных блоков, железобетонных изделий, кирпича, а также сантехнического и другого инженерного оборудования. Даже начинающееся в стране деревянное домостроение полностью обеспечено отечественными материалами. Для объектов сегмента премиум-класса оборудование будет поступать из дружественных стран (например, Турции, Китая) либо по каналам параллельного импорта.
Создаются условия для выпуска лифтового оборудования на российских заводах, которое, как известно, поступало по импорту. Теперь его производство и качественное сервисное обслуживание восстанавливается, что обеспечит своевременную замену лифтов в плановом режиме.
Другой важный фактор спроса на акции девелоперов – предстоящие слияния и поглощения участников рынка. В настоящее время сектор пока слабо консолидирован. По данным агентства «Метриум», на 10 крупнейших застройщиков Москвы приходится 70% проданного жилья в квадратных метрах. Безусловным лидером является ГК ПИК, на долю которой приходится 40% общей проданной площади жилья. К тому же компания является крупнейшим застройщиком в масштабах всей страны. А вот один из старейших девелоперов «Донстрой», занимающий в этом рейтинге 2-е место, реализовал только 5,3% жилой площади. Третье место занимает Level Group – 4,8%. А ведь есть еще динамично развивающаяся ГК «Самолет», которая уже приобрела компанию МИЦ. Иными словами, есть один крупный застройщик ГК ПИК с большой долей рынка, есть мелкие игроки и есть компания с агрессивной стратегией развития – ГК «Самолет», которая уже сейчас начинает поглощать конкурентов. Процессы M&A, объективно необходимые отрасли и способные снизить конкуренцию и понижательное давление на цены, неизбежно вызовут спрос на акции компаний, ставших целями поглощений.
Однако наиболее важным фактором роста девелоперов считается прекращение огня в зоне проведения СВО и мирные переговоры. За этим может последовать значительный объем государственных заказов на восстановление и реконструкцию жилья и объектов инфраструктуры. По мнению экспертов, этот процесс может произойти в довольно сжатые сроки. Застройщики получат огромные авансы по госзаказам, потоки прибыли возрастут, а котировки их акций вырастут. Таким образом, мы видим вполне благоприятные перспективы для развития строительной отрасли в целом для девелоперов и инвесторов в особенности.
