Достанется ли квартира вашим внукам?

Покупая квартиру в новостройке, многие рассчитывают, что она останется семейным активом и со временем перейдет детям и внукам. Но у ряда современных жилых домов расчётный срок службы составляет 50 лет. Означает ли это, что спустя полвека здание придётся сносить, а собственники рискуют потерять недвижимость?

Для начала важно разобраться, что означает расчётный срок службы. Это период, на который при проектировании закладываются требования к надежности и безопасности конструкций. Его окончание не означает, что дом автоматически признают аварийным или отправят под снос. Фундамент, несущий каркас и перекрытия могут сохранять работоспособность значительно дольше при условии надлежащей эксплуатации, своевременных ремонтов и обследований.

Поэтому квартира вполне может достаться внукам сегодняшних покупателей. Пятьдесят лет – не срок годности здания. При надлежащем обслуживании и подтвержденной безопасности конструкций дом может эксплуатироваться и дальше. Другой вопрос — сколько будет стоить его содержание через несколько десятилетий.

Первыми серьёзного ремонта, как правило, требуют не несущие конструкции, а инженерное оборудование: лифты, насосы, трубопроводы, системы отопления и водоснабжения, автоматика. За полвека отдельные компоненты могут пройти несколько циклов замены. Изнашиваются и фасады: под воздействием осадков, ветра и температурных перепадов приходится восстанавливать швы, устранять протечки и менять элементы облицовки.

Кроме того, современные жилые комплексы оснащаются большим количеством инженерных систем и электронного оборудования, которое может технологически устареть раньше, чем физически выйдет из строя. Поэтому при проектировании важно предусмотреть возможность его ремонта и замены без масштабного вмешательства в конструкции здания.

При этом будущие расходы собственников во многом определяются не только качеством оборудования, но и архитектурными решениями. Сложная геометрия фасадов, выступающие элементы и панорамное остекление делают здание визуально привлекательным, однако могут значительно усложнять его обслуживание.

В нашей практике был проект, при работе над которым выяснилось, что обслуживание фасада со сложными архитектурными выступами будет обходиться примерно на 6 млн рублей в год дороже, чем при более простом решении. Дополнительные расходы были связаны с очисткой фасада, мытьём остекления и удалением снега. После оценки будущих затрат девелопер согласился изменить геометрию выступов.

Этот пример показывает, почему архитектурные решения необходимо оценивать не только с точки зрения стоимости строительства, но и будущей эксплуатации. Если для замены отдельного элемента потребуется разбирать часть конструкции или регулярно привлекать специализированную технику, дополнительные расходы будут сопровождать собственников десятилетиями.

Точно спрогнозировать стоимость содержания новостройки через 20–50 лет невозможно: она зависит от тарифов, стоимости оборудования и фактического состояния здания. Однако наиболее затратные решения можно выявить ещё на стадии проектирования. Один из ключевых критериев здесь – ремонтопригодность, то есть возможность получить доступ к инженерному оборудованию, провести диагностику и заменить отдельные узлы без масштабных строительных работ.

На расходы влияет и инфраструктура жилого комплекса. Подземные паркинги, системы контроля доступа, декоративное освещение и развитое благоустройство повышают комфорт, но одновременно требуют дополнительных затрат на обслуживание и обновление. Поэтому при выборе квартиры стоит учитывать не только набор удобств, но и сложность их дальнейшего содержания.

Таким образом, через 50 лет несущие конструкции современного дома могут оставаться надёжными, хотя значительная часть инженерного оборудования уже пройдёт несколько циклов замены. И главный вопрос для будущих поколений будет заключаться не столько в том, простоит ли здание полвека, сколько в том, насколько комфортной и экономически оправданной останется его эксплуатация.

КТС ПРОЕКТ – проектная компания полного цикла, работающая с 2011 года. Специализируется на архитектурном проектировании, разработке конструктивных и инженерных решений, применяет BIM-технологии. В портфеле компании более 65 проектов общей площадью свыше 3 млн кв. м. Среди партнёров – крупные российские девелоперы и архитектурные бюро.