Как сэкономить с помощью проектирования: цифры, примеры, решения
Может ли проект уменьшить изначально заложенный девелопером бюджет? Можно в процентном соотношении сказать, как часто в работе вашего бюро это происходит?
Денис Ильютенко, заместитель генерального директора по проектированию MARKS GROUP: Я бы здесь ответ разделил на две части. Если к нам от девелопера поступает задача — не выходить за границу суммы, отведенной на строительство, то мы ориентируемся на эту сумму. Примерно в 80% таких случаев возможна оптимизация. Второй случай — к нам приходит от девелопера задача разработать проект под оптимальную стоимость. Тогда наше изначальное проектирование учитывает оптимальность абсолютно во всех решениях. И крайне редко после того, как заказчик подбивает итоговую стоимость строительства по полученным материалам, он нас просит еще какие-то решения оптимизировать. Я полагаю, 3-5% могут проходить процедуру повторной оптимизации решений.
Татьяна Осецкая, сооснователь архитектурного бюро Osetskaya.Salov: Как правило, такого не происходит, но важно понимать — почему. Бюджет и финансовая модель проекта рассчитываются, к примеру, в текущем году, а проектирование и тем более строительство начинается через 2-3 года после. Разумеется, есть поправочные коэффициенты, но, учитывая общую волатильность рынка, спрогнозировать реальные затраты без отступлений бывает сложно.
К тому же, есть много разных методик подсчета, в которых иногда завышается реальная стоимость, а иногда занижается. Поэтому вписаться точно в бюджет всегда проблематично. Мы так же понимаем, что бюджет — это условный показатель, который может колебаться от 5% до 15% в зависимости от методик расчета. Также к сложно прогнозируемым по бюджету объектам относятся уникальные проекты — музеи, метро, театры и прочее, то есть объекты с большим количеством неизвестных на этапе предварительных расчетов.
Дмитрий Попов, управляющий партнер проектной мастерской ITEM: Основная работа по оптимизации стоимости объекта происходит именно на этапе проектирования. В процессе строительства уменьшить стоимость проекта уже не представляется возможным – на этом этапе зачастую происходит наоборот. Сама стоимость проекта закладывается заказчиком в самом начале работы. Ключевая задача проектировщика – представить такую концепцию объекта, реализация которой не повлечет за собой увеличение оговоренной заказчиком стоимости, и при этом здание будет отвечать всем требованиям качества и безопасности. В среднем за счет применения различных технологий грамотное управление проектированием позволяет оптимизировать бюджет на 10-20%, и даже больше.
Какие основные факторы влияют на стоимость строительства на этапе проектирования?
Денис Ильютенко, MARKS GROUP: Выделю два основных фактора. Первый — компетенция команды, которая будет проектировать объект. Второй очень важный параметр — скорость, график, который определен заказчиком. Компетенции команды важны, так как от них зависит оптимальность технических решений, а скорость, если она избыточно высока, не дает времени на выбор самых оптимальных решений. Если заказчик выделил достаточно денег на хорошую компетентную команду и дал относительно таких рыночных стандартов оптимальные сроки для проектирования, то на выходе он получает достаточно хороший продукт.
За счет чего вы добиваетесь в таких случаях снижения изначально заложенной стоимости: использование материалов, использование какого-то программного продукта, нестандартных решений, что-то еще?
Денис Ильютенко, MARKS GROUP: Если будут заложены максимально оптимальные проектные решения, это позволит сэкономить на инженерном оборудовании, грамотно устроить системы рекуперации (вентиляции, прим. «МП»), уменьшить стоимость технических присоединений к наружным инженерным коммуникациям. Одно из перспективных направлений, которое помогает оптимизировать проект, — это «зеленая» энергетика. Она позволяет экономить в дальнейшем на стоимости, в том числе, эксплуатации объекта.
Татьяна Осецкая, Osetskaya.Salov: В нашей практике случаи, когда мы вписываемся в бюджет, бывают только когда бюджетирование разрабатывается после концептуального проектирования. Это самый эффективный способ. Методов снижения потенциальных затрат очень много: уменьшение объёма, переход на аналоги, оптимизация и прочее. Однако все это следствие череды стратегических ошибок на этапе планирования — еще до начала работы архитектора. Говорить о снижении стоимости непосредственно проектирования, думаю, не приходится, поскольку на практике цена даже самого дорогостоящего проекта находится обычно в пределах бросовых затрат по стройке — она настолько незначительна в масштабах всего строительства, а роль качества проекта столь велика, что разница значений вызывает логический парадокс.
Дмитрий Попов, управляющий партнер проектной мастерской ITEM: 70-80% всех самых дорогостоящих решений, которые потом уже будет трудно изменить (к ним относятся конструктив, посадка, отсутствие или наличие технического этажа или подвала, подземная парковка, её объемы), закладываются на стадиях эскизного проекта и проектирования. Поэтому на этих этапах можно действительно ощутимо сократить бюджет. Также оптимизация бюджета происходит на этапе выбора материалов. К примеру, при проектировании «Железной» школы в п.Ола Магаданской области мы столкнулись с тем, что поселок находится на большом расстоянии от крупных городов, поэтому доставлять материалы экономически целесообразно было только по морю. Из-за особенностей логистики традиционные материалы, используемые при строительстве подобных объектов, сильно увеличили бы стоимость проекта. Поэтому было принято решение строить школу из легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК) – простого в транспортировке и сборке материала. Так мы не только оптимизировали стоимость проекта, но и создали целый прецедент: в России это был первый опыт строительства образовательного объекта из железа. Снижение стоимости проекта также происходит за счет строгого соблюдения сроков проектирования и распределения нагрузки между членами команды. Для этой цели мы разработали свою уникальную программу, объединяющую функционал Microsoft Project и инструменты управления проектами с системой Битрикс24. Это программное решение позволяет нам эффективно координировать работу специалистов с проектным офисом и руководителями проектов.
Какой процент, максимальный процент снижения заложенной стоимости проекта за счет качественного проектирования в вашей работе вы можете назвать? Как вы этого добились?
Денис Ильютенко, MARKS GROUP: Например, в рамках оптимизации решений по каркасу зданий мы добивались 5-10% эффективности с точки зрения себестоимости работ. В фасадных конструкциях — 15% оптимизации за счет переходов от радиальных элементов к более простым прямым, которые по дуге радиально между собой сопрягаются. На одном из объектов на Силикатном проезде, где необходимо было выносить магистральную теплосеть, принадлежащую сети МАЭК, мы провели теплосеть через наш объект в закрытом коллекторе. Так мы сэкономили в районе сотни миллионов рублей. Если говорить про то, насколько в целом все эти решения могут снизить стоимость проекта, это небольшие значения — в пределах 5% от заложенной стоимости. Потому что 10-процентная оптимизация в конструктиве приводит к уменьшению общей стоимости на 1-2%.
Татьяна Осецкая, Osetskaya.Salov: В среднем за счет грамотного и комплексного подхода к проектированию удается оптимизировать бюджет на 10-20%. Один из примеров, которым мы особенно гордимся, – проект для финского застройщика «ЮИТ». Благодаря нашему системному подходу к управлению проектом мы реализовали проект малоэтажной застройки в короткие сроки, смогли удержать приемлемую для заказчика цену и соблюсти все сроки. До нас несколько подрядчиков не смогли уложиться ни в сроки, ни в бюджет.
Были ли случаи, когда вы увеличивали класс проектируемого жилья без удорожания общей стоимости проекта? За счет чего это происходило? (Например: с комфорта на бизнес)
Денис Ильютенко, MARKS GROUP: В нашей практике таких случаев не было. Во всех объектах, в которых мы участвовали, заказчик приходил с достаточно конкретным требованием: это жилье комфорт- или бизнес-класса. Оптимизация проекта не приводила к переводу жилья из одного уровня в другой. Заказчику нужно понимать, что такие перемены влекут за собой изменение требований к проектировщику, технического задания, высоты этажей, МОПов, появляются новые уточнения по ограждению территории и прочее.
Татьяна Осецкая, Osetskaya.Salov: Это очень правильный вопрос. Архитектура в девелопменте — это единственный объективный инструмент повышения класса и статуса, применимый к строительству объекта. Например, мраморный ангар никогда не станет театром без работы архитектора, а музей из голого бетона вполне может претендовать на роль новой культовой точки притяжении в городе. Эффективность архитектуры заключена в том, что она является прямой инвестицией в повышение ценности проекта.
Какие ошибки на этапе проектирования могут привести к увеличению затрат на строительство?
Денис Ильютенко, MARKS GROUP: Ошибок очень много, и все они ведут к увеличению затрат на строительство. Самая ключевая и безобидная — проектировщик при формировании объемов работ просто упускает какую-то часть объемов. Это бывает часто, и по этой причине сейчас ведется BIM-моделирование, в частности, в программном комплексе Revit, которое позволяет минимизировать эту ошибку. Вторая причина — это может быть проектная ошибка, которая на этапе монтажа и строительства, не дай бог, вообще эксплуатации, показала, что проектное решение необходимо менять. Это могут быть проблемы с инженерными системами, когда поставленное оборудование не справляется со своими функциями, или проблемы с определенными узлами фасадов, с определенными решениями, связанными с подключением к инженерным коммуникациям. Увеличение затрат зависит от количества этих ошибок и их масштабов.
Есть ли у вас какие-то общие готовые критерии, которые вы считаете «золотым сечением» и по которым вы готовите проект, например, стандартный процент парковочных мест, озеленения и площадок? Или вы каждый раз разрабатываете всё с «нуля» в зависимости от объекта?
Денис Ильютенко, MARKS GROUP: У нас есть набор готовых критериев. Он не применим ко всем объектам и зависит от класса жилья и вида недвижимости, будь то общественные объекты, торговые центры или многофункциональные объекты. Такими критериями для нас являются, например, определенный шаг конструкций для жилья комфорт- и эконом-класса, толщина этих элементов, их плановые габариты. На начальном этапе мы знаем габариты стандартных парковочных мест и знаем, с каким шагом располагать между ними конструкции, прорабатываем минимальные габариты с точки зрения возможности проезда автомобильной техники, минимальную высоту этажей и запотолочное пространство (область, отделенная от основного пространства подвесным потолком — прим. «МП»). Таких критериев большое количество. Они формируются на базе реализованных объектов, и подобные наборы есть как у проектировщика, так и у девелопера. Часто девелоперы дают их как требования, которые необходимо придерживаться.
Татьяна Осецкая, Osetskaya.Salov: Удивительно, ведь все люди одинаково устроены, но каждая личность вмещает в себя целую самостоятельную и самодостаточную вселенную сознания. То же происходит и с архитектурой. Наша цель — создавать духовные, наполненные внутренней философией проекты. И если в материальной архитектуре мы хотим проявить нематериальные мысли, то стандарты и правила должны оставаться на стройке, а уровень мыслей всегда должен идти своими новыми путями. Да, безусловно, как многие авторы с годами мы выработали сотни удачных методик структурирования пространства, мы знаем, как добиваться эффективности, идя кратчайшими путями, но все они не носят формата заготовленных клише, это, скорее, методы и алгоритмы, применяя которые под новые вводные данные, мы раз за разом будем получать уникальные решения.
Возникают ли у вас ситуации, когда появляются сомнения насчет ликвидности проекта, уже после его завершения? Как вы поступаете в таких случаях?
Денис Ильютенко, MARKS GROUP: Это скорее вопрос к девелоперу, владельцу продукта. Но мы сталкивались с такими ситуациями, когда заказчик выносил сомнения насчёт ликвидности проекта, и мы перепроектировали объекты. MARKS GROUP, как и большинство компаний, столкнулась с тем, что с началом СВО проектирование большого количества офисных объектов в нашей компании было приостановлено. Какие-то из них позднее были заморожены. У нас было здание, которое мы уже на этапе строительства перерабатывали под жилой объект вместо офисного, потому что большое количество офисных площадей в Москве освобождалось в связи с уходом ряда иностранных компаний. И конкретно офисный рынок был на тот момент не востребован.
Насколько, по вашему опыту, технологии информационного моделирования (ТИМ) помогают сэкономить на проектировании?
Денис Ильютенко, MARKS GROUP: Я считаю, что ТИМ не уменьшили стоимость проектирования для девелопера. Но ключевая задача ТИМ — экономия на строительстве. Есть такой всемирно известный закон: чем раньше выявляется проблема, тем легче с ней разобраться. ТИМ помогают достаточно точно рассчитать стоимость строительства, увидеть объемы работ, распознать на этапе проектирования проблемы, с которыми могут столкнуться строители в дальнейшей эксплуатации объекта, и минимизировать эти проблемы в дальнейшем.
Татьяна Осецкая, Osetskaya.Salov: Проектирование — это далеко не самая высокая статья расходов в общем бюджете проекта. Как правило, оно занимает 2-4% бюджета и это еще неплохие показатели. Экономить на таких несущественных суммах нет необходимости, особенно, если выбор качественным образом влияет на конечный результат. ТИМ требуют отдельных специалистов, BIM-менеджеров и проектировщиков. Но это незначительное удорожание, и такой процесс существенно упрощает стыковку всех разделов проекта, проверку со стороны службы заказчика, закупку материалов, контроль строительно-монтажных работ. Особенно, если реализация проходит с применением информационных моделей (например, BIMAR).
