Контроль, учет, скорость
ВОПРЕКИ ТРУДНОСТЯМ
Несмотря на непростую экономическую ситуацию и новые вызовы, стоящие перед участниками строительной отрасли, объемы и темпы возведения объектов в России не снижаются. Общее количество регистраций прав по заявлениям, поступившим в Управление Росреестра по Москве с января по апрель 2022 года, составило почти 650 тысяч, что в два раза больше аналогичного периода 2020 года и на 15% выше показателей первых четырех месяцев прошлого года. Более того, по словам Макаровой, сегодня на рынке новостроек формируется серьезный задел на будущее. Об этом свидетельствует статистика регистрации договоров долевого участия (ДДУ). «Только с начала этого года в жилом фонде зарегистрировано более 30 тысяч договоров участия в долевом строительстве. И здесь отмечается рост к показателям прошлого года – в январе–апреле таких сделок было заключено на 9% меньше, а в 2020 году даже на 46%», – рассказала замглавы управления.
Примечательно, что на вторичном рынке жилья оформлено ровно столько же переходов прав, как и за аналогичный период прошлого года, когда столичный Росреестр зарегистрировал 52,3 тысячи операций, и на 33% больше 2020 года (более 39 тысяч). «В целом, исходя из уже зафиксированной статистики, можно сказать, что за четыре месяца жилой сектор показал хороший результат, активность сохранялась на первичном и на вторичном рынке. Нецелесообразно предсказывать развитие рынка в дальнейшем, все зависит от внешних факторов и мер поддержки как строительной отрасли, так и самих покупателей квартир. По опыту последних лет рынок очень быстро реагировал на любые изменения регулятора», – отметила Мария Макарова.
АНТИКРИЗИСНЫЕ МЕРЫ
Такую динамику заключения сделок на рынке недвижимости можно объяснить не только инерционностью строительной отрасли, но и уверенностью в ее стабильности как застройщиков, так и граждан страны. Во многом этому способствуют и те антикризисные меры, которые были приняты правительством России. В частности, федеральный закон № 58-ФЗ ориентирован на поддержание строительного комплекса и других участников предпринимательского сообщества, в том числе по вопросам землепользования и регистрации недвижимости. Стоит отметить, что утвержденные изменения подготовлены с учетом предложений Росреестра.
В сфере регистрации недвижимости принятый закон исключает двойную проверку наличия правоустанавливающих документов на землю при вводе объекта в эксплуатацию. Ранее такая проверка по одному и тому же предмету должна была проводиться как со стороны уполномоченного органа, который принимает решение о вводе объекта в эксплуатацию, так и в рамках правовой экспертизы Росреестра.
Кроме того, законом предложен упрощенный порядок оформления прав на объекты государственной и муниципальной собственности, права на которые возникли при разграничении госсобственности в 1991 году. «Теперь для кадастрового учета и регистрации прав на такие объекты может быть использована выписка из соответствующего реестра государственной или муниципальной собственности. Это поможет эффективнее вовлекать в гражданский оборот государственное или муниципальное имущество», – пояснила Макарова. В то же время для большей прозрачности процедуры кадастрового учета и регистрации прав уточнены законодательные положения в отношении объектов, расположенных в водоохранных зонах, а также в зонах затопления и подтопления и занимающих значительные по площади территории.
ПЕРЕХОД В «ЦИФРУ»
На сегодняшний день специалистами Росреестра уже разработана и внедрена ведомственная программа цифровой трансформации (ВПЦТ), которая совершенствует внутренние процессы ведомства, а также позволяет сделать общение с территориальными органами более простым и удобным. Однако останавливаться на достигнутом Росреестр не собирается. Например, сейчас разрабатывается платформа КИBER для граждан и кадастровых инженеров, которая станет Единой доверенной средой и маркетплейсом для кадастровых инженеров, определяющий их рейтинг на основе оценок заказчиков. Параллельно ведется разработка сервиса «Дом из Дома», который позволит в виртуальном пространстве заниматься поиском, покупкой и регистрацией прав на недвижимость, в том числе и с ипотекой. Доступным станет также сервис «виртуальной комнаты сделок», то есть цифровой платформы, объединяющей всех участников рынка недвижимости при совершении сделок купли-продажи недвижимости и позволяющей проводить операции в рамках единой доверенной среды. Наряду с уже упомянутыми сервисами и платформами осуществляется разработка интеллектуальной системы поддержки принятия решений на основе семантических и пространственных данных (DATAМЕТР), Национальной системы пространственных данных (НСПД), Единой электронной картографической основы (ЕЭКО), Федерального портала пространственных данных (ФППД) и ряда других.
Стоит отметить, что немаловажной частью процесса цифровизации является уход от бумажного документооборота. Так, с 29 июня этого года вступает в силу закон, по которому документы, предоставленные заявителем в бумажном виде для кадастрового учета регистрации прав, сотрудник МФЦ будет переводить в электронный, заверять их усиленной электронной подписью и направлять в Росреестр только в электронном виде. Таким образом, это позволит сократить сроки передачи документов и финансовые затраты на курьерскую службу.
ИНОСТРАНЦЫ
С начала марта текущего года для граждан и компаний недружественных стран в России установлен особый порядок проведения сделок с недвижимостью. Однако замглавы столичного управления Росреестра успокоила: «Возможностей для оформления сделок предостаточно, речи о полном запрете на их совершение нет, причем как для физических, так и для юридических лиц».
Более того, статистика подтверждает, что никакого ажиотажа на рынке недвижимости с участием иностранцев из недружественных стран нет. Так, в первом квартале этого года физическими и юридическими лицами иностранных государств подано 4605 заявлений, что всего на 5,5% выше показателей первых трех месяцев прошлого года (4361).
По новым правилам россиянам разрешено продавать недвижимость частным лицам, связанным с недружественными государствами. Возможны и обратные сделки – продажа объектов недвижимости недружественным иностранным лицом российским гражданам, но с зачислением средств на предусмотренный по таким сделкам счет типа «С» в утвержденном государством перечне банков. Кроме того, россияне могут дарить недвижимость этим гражданам, если они являются супругами или близкими родственниками. И более того, российские застройщики и банки могут также заключать договоры участия в долевом строительстве с физическими и юридическими лицами из недружественных стран.
В то же время при соблюдении определенных требований возможны сделки с недвижимостью и для юридических лиц, связанных с недружественными государствами. Так, к примеру, без разрешения правительственной комиссии совершать сделки могут иностранные компании, находящиеся под контролем российских юридических лиц, или фирмы, конечными бенефициарами которых являются граждане из России. Причем это возможно и в том случае, если такой контроль осуществляется через зарубежные компании. Одним из требований является раскрытие данной информации о конечном бенефициаре в налоговом органе.
Также разрешены сделки компаниям, совладельцами которых являются иностранные лица с долей: в публичных акционерных обществах – не более 50% минус одна акция, в непубличных акционерных обществах – не более 25% минус одна акция, а в обществах с ограниченной ответственностью – не более 25% минус один голос. Кроме того, сделки с недвижимостью разрешены управляющим компаниям паевых инвестиционных фондов, владельцами которых являются в том числе иностранные лица из недружественных стран или лица, находящиеся под их контролем. Юридическим лицам, связанным с недружественными странами и не удовлетворяющим этим требованиям, для заключения сделки с недвижимостью необходимо получить разрешение от правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в России.
ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЯ ГРАЖДАНАМ
К сожалению, недобросовестные граждане, проще говоря, жулики, не гнушаются никакими средствами для проведения своих мошеннических схем по сделкам с недвижимостью. Причем встречаются как случаи простого воровства нотариальных бланков или подделки документов, так и, скажем, «высокотехнологичного» жульничества – подделки электронных цифровых подписей.
Для более оперативного реагирования со стороны органов регистрации замглавы столичного управления Росреестра порекомендовала гражданам актуализировать в МФЦ свою контактную информацию – электронную почту или номер мобильного телефона. Тогда при регистрации какой-либо сделки регистратор сможет связаться с субъектом и проверить правомочность операции с недвижимостью.
«При этом хочу заверить, что сотрудники Росреестра тесно сотрудничают с правоохранительными органами. Есть отлаженная практика реагирования со стороны регистратора при возникновении сомнений в чистоплотности и правомерности проведения сделки», – подчеркнула Мария Макарова. Но и сам правообладатель может защитить свою квартиру от возможных мошеннических действий. Так, чтобы исключить перепродажу по доверенности, необходимо подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на свою недвижимость без личного участия.
В то же время, если собственник планирует продавать квартиру с электронной подписью, то для этого нужно подать соответствующее заявление в бумажной форме в московское Управление Росреестра. Если в ЕГРН нет подобной отметки о согласии, то это станет основанием для возврата документов.
