Развиваться по-московски - Московская перспектива

Развиваться по-московски

Развиваться по-московски
Развиваться по-московски
Государственная Дума приняла в первом чтении законопроект о комплексном развитии территорий (КРТ). При его подготовке использовался московский опыт реновации, а многие положения повторяют нормативную базу городской программы. В столице механизм КРТ позволит активнее привлекать инвесторов к реконструкции крупных промышленных зон и примыкающих к ним кварталов устаревшего жилья. Предполагается, что девелоперы, участвующие в реализации таких проектов, получат преференции по налогам, земельным платежам и условиям кредитования

Ключевым понятием нового законопроекта выступает комплексное развитие территорий. Решение о нем власти смогут принимать, если не менее 50% территории занимают аварийное и ветхое жилье, заброшенные производственные корпуса, самовольные постройки, а также многоквартирные дома, вошедшие в адресную программу сноса и реконструкции. Чтобы дом попал в такую программу, за это на общих собраниях должны проголосовать 2/3 собственников и нанимателей. Предполагается, что взамен старого жилья жителям сносимых домов будут предоставлять равнозначное жилое помещение, то есть квартиру с таким же количеством комнат и аналогичной жилой площадью. Новое жилье должно располагаться в том же населенном пункте, а если он имеет внутригородское деление – в том же районе. Вместо квартиры можно попросить денежную компенсацию, правда, ее не дадут тем, у кого оформлен ипотечный кредит или есть иные обременения. Для выхода из программы достаточно более 1/3 от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме. В случае принятия такого решения на общем собрании дом подлежит исключению из адресной программы на любом этапе ее реализации.

Очевидно, что многие положения законопроекта о КРТ позаимствованы из нормативной базы по программе реновации в Москве, хотя само слово «реновация» в документе не упоминается. Именно столичные власти первыми решили предоставлять жителям сносимых пятиэтажек равнозначное жилье в районе проживания или денежную компенсацию, равноценную стоимости их старой квартиры, а также утвердили критерии включения и выхода из программы. Поскольку в ходе социологических опросов 70% россиян высказались за то, чтобы в их регионах были приняты программы обновления жилого фонда, аналогичные московской, авторы законопроекта ориентировались прежде всего на столичный опыт.

Однако механизм КРТ не ограничивается жилыми кварталами. «Часто зоны индустриального домостроения прошлого века примыкают к так называемому ржавому поясу. То есть к большим территориям, где раньше находились промышленные объекты, которые сегодня демонстрируют низкую эффективность. В связи с перебазированием промышленных предприятий или переводом их на более эффективное использование эти территории тоже нужно обновлять», – отмечает член Совета при президенте РФ по жилищной политике Леонид Казинец. Кроме того, документ отрегулирует подходы к ликвидации самостроев, заброшенных и других объектов, которые не соответствуют градостроительной политике. В законопроекте оговаривается, что деятельность по комплексному развитию территорий может осуществляться органами власти или местного самоуправления как самостоятельно, так и с привлечением инвесторов. В этом принципиальное отличие от столичной программы реновации, которая реализуется за счет средств городского бюджета. Поскольку не у всех регионов есть такие возможности, как у Москвы, авторы законопроекта предусмотрели привлечение к программам КРТ девелоперов на основании договора, заключенного по итогам аукциона. К участию в таких аукционах предлагается допускать застройщиков, имеющих опыт строительства многоквартирных домов не менее трех лет и построивших в соответствии с полученными разрешениями на ввод не менее 5 тыс. кв. метров такого жилья. 

Однако вице-премьер Марат Хуснуллин полагает, что форма аукциона несет в себе определенные риски и ко второму чтению может быть заменена конкурсным отбором, который позволяет ориентироваться не только на параметры цены. Такой же точки зрения придерживаются и многие участники рынка. Специалисты Общественной палаты указывают, что конкурс позволяет отобрать участника с более качественным проектом застройки, который вписывается в градостроительные планы властей и отвечает требованиям инфраструктурной обеспеченности.

В Москве с опорой на действующее законодательство по промзонам уже реализуются проекты комплексного развития территорий. В июле городские власти заключили первый в РФ договор о КРТ – он предусматривает реновацию промзоны «Октябрьское поле». По данным департамента градостроительной политики, на 6 га планируется возвести объекты общей площадью почти 174 тыс. кв. метров и создать более 500 рабочих мест. Инвестиции в проект составят 14 млрд рублей. В начале ноября состоялся аукцион на право заключения еще одного договора о комплексном развитии – на этот раз бывшей производственной площадки «Коровино» площадью 35 га. Победитель сможет возвести здесь объекты общественного и производственного назначения площадью более 615 тыс. кв. метров, в которых появится 13 тыс. рабочих мест. Объем частных вложений в этом случае оценивается в размере 40 млрд руб.

Принятие нового законопроекта о КРТ позволит повысить интерес инвесторов к таким масштабным и сложным проектам. Предлагаемый парламентариями механизм отрегулирует многие вопросы, не прописанные в действующем законодательстве, а также будет способствовать созданию более благоприятного инвестиционного климата. «Он предоставляет различные мотивационные инструменты для инвесторов, чтобы они заходили в программу комплексного развития территорий. Помимо льготного налогообложения это минимизация цены на землю, на которой застройщик начинает работать», – отмечает координатор Центра мониторинга благоустройства городской среды, проректор МАрхИ Павел Жбанов.