Регионы с потенциалом: где найти жилые объекты для инвестиций в России

mos.ru

Категории регионов России для инвестиций в недвижимость и причины их популярности

Как отметил в беседе с изданием владелец агентства недвижимости «Ашихмин и партнеры» Григорий Ашихмин, в настоящий момент инвестиционно-привлекательные регионы условно можно разделить на три категории:

• Москва/Санкт-Петербург;
• Курортная недвижимость (Сочи, Геленджик, Краснодар, Алтай);
• Города-миллионники с развивающейся инфраструктурой (Казань, Тюмень, Екатеринбург).

При выборе объектов для инвестиций важно учитывать факторы, влияющие на рост и спрос в каждом отдельном регионе: внутренний туризм, индустриальные развитие, реализация инфраструктурный проектов в том числе с государственной поддержкой и так далее.

— Ключевыми показателями развития регионов является спрос и стоимость аренды. Москва и Санкт-Петербург являются лидерами: они показывают умеренный, но устойчивый рост ставок: в жилье бизнес-класса это 8-10% и 15-20% премиум сегмент, — отметил эксперт. — Говоря о курортной недвижимости, надо помнить, что она имеет сезонный спрос.

По его словам, сейчас с одной стороны высокие риски, связанные с транспортной доступностью и погодными условиями в этих субъектах, с другой — рост внутреннего туризма на 14-16% в 2022-2023 годах и на 7,4-7,6% в 2024-2025. Прирост арендных ставок по отдельным курортным регионам в 2025 году составил 25-35%.

Ашихмин также добавил, в 2026 году на рынке инвестиционных объектов в России доходность зависит от развития и перспектив каждой отдельной локации. Точки роста выше в городах, где планируется развитие транспортной инфраструктуры, строительство крупных промышленных кластеров или туристических зон.

Расчет реальной доходности учитывает все возможные расходы, связанные с объектом, налоги, содержание, ремонт. Проверка ликвидности — оценка сроков и стоимости продажи и сдачи в аренду. Проверка юридической чистоты — оценка рисков текущей и будущих сделок, рассказал он об этапах выбора объекта для инвестиций.

Главный коммерческий директор ГК «Кортрос» Дмитрий Железнов пояснил «Московской перспективе», что среди объектов для инвестиций чаще всего выбирают компактные лоты — студии или однокомнатные квартиры. Они эффективнее работают в аренде — их проще сдать, а удельная арендная ставка за «квадрат» обычно выше, чем цена за 1 кв. м крупноформатных лотов.

— Интерес покупателей будет и дальше смещаться в сторону компактных и функциональных планировочных решений и более доступных предложений, в том числе с гибкими финансовыми условиями от застройщиков, — рассказал он. — Покупатели будут заинтересованы в приобретении жилья в проектах с хорошей транспортной доступностью, наличием социальной инфраструктуры и благоустроенной территории, оценивая оптимальное соотношение цены и качества.

Крым — главный интерес для инвесторов в недвижимость

Как отметил «Московской перспективе» генеральный директор девелоперской компании «Аспекта» Анатолий Огарков, с недавних пор Крым стал приоритетным направлением для инвестиций в курортную недвижимость. Это связано с активным развитием региона, ограничением прибрежных участков под застройку, нарастающим туристическим потоком и возможностью формировать продукт с высокой добавленной стоимостью.

По его прогнозам, до конца 2026 года цены на действительно качественные и уникальные проекты могут вырасти в цене на 10-15%, а в отдельных локациях в проектах с продуманной концепцией и ликвидным местоположением может быть фиксирован рост и до 20%. Сегодня наибольший интерес у инвесторов вызывают апартаменты и квартиры в составе сервисных комплексов у моря, прежде всего те проекты, которые сочетают сильную архитектурную концепцию, понятную модель управления и высокий арендный потенциал, отметил он.

По его словам, основную часть спроса формируют физические лица — частные инвесторы, которые рассматривают курортный объект как способ сохранить и приумножить капитал, а также приобрести недвижимость для собственного отдыха с последующей сдачей в аренду. При этом на рынке заметен и интерес со стороны юридических лиц, для которых такие активы становятся элементом диверсификации портфеля и более понятным инструментом вложений в условиях ограниченного предложения качественных объектов на первой линии.

— Для инвестора в российских регионах в целом ключевой совет остается прежним, важно оценивать не только обещанную доходность, но и реальную устойчивость проекта — локацию, девелопера, спрос на аренду, оператора и возможность последующей перепродажи, — добавил он.

С тем, что Крыма сегодня привлекателен согласен и представитель Ассоциации агентств элитной недвижимости Дмитрий Халин. В беседе с «Московской Перспективой» он указал, что в среднесрочной перспективе Крым, а конкретно его Южный Берег — самая лучшая локация для частного инвестирования в жилую недвижимость в России. В качестве аргументов он указал уникальную природу региона, туристический поток и развитие курортно-оздоровительной инфраструктуры.

— Поток туристов нарастает даже в условия сегодняшних транспортных ограничений. В 2025 году Крым посетило 7,4 млн туристов, что на 8% больше чем в 2024 году. Пока по числу туристов Крым уступает Краснодарскому краю, но потенциал роста турпотока после снятия ограничений – в 3-4 раза. Ни один российский регион не имеет такого потенциала, — подчеркнул он.

Плюс там низкая инвестиционная база — сейчас квартиры и апартаменты в лучших курортных локациях на первой от моря линии ЮБК продаются по ценам 350-600 тыс. руб./кв.м. Цены в сопоставимых локациях Сочи, например, в 2-3 раза выше.

Дмитрий Халин подчеркнул, что текущая доходность от сдачи качественного жилья в аренду в курортных районах Крыма составляет 10-12% годовых от вложений.

Допустим, что сейчас с отделкой можно купить студию где-то за 11 млн рублей. Среднегодовая ставка — где-то 12 тыс. рублей в сутки. Если отдавать обслуживание оператору, то консервативно можно добиться заполняемости на 50% дней в году, рассказал эксперт. Оператор будет брать примерно половину, но и все расходы берёт на себя и в итоге за год доход инвестора составит где-то 1,1 млн рублей — вот и доходность 10%. Если самому управлять, то делиться не надо, но и заполняемость будет 30-40% дней в году, а также затраты на себя придётся брать, вот тогда уже может быть 12-13% доходность, объяснил он.

В качестве ещё одного подтверждения инвестиционной привлекательности региона эксперт назвал растущее число сделок с новостройками в Крыму. По его словам, в прошлом году оно превысило 15 тыс. ДДУ и за год увеличилось примерно на 12%.

«Если говорить о сегменте премиальных курортных проектов, то на его долю приходится около 20% рынка, то есть число инвестиционных сделок уже сейчас измеряется тысячами», — добавил собеседник.

Куда ещё инвестировать в недвижимость в России в 2026 году

Вместе с этим директор по продукту резиденция «Реликт» Елена Кондратьева указывает на перегретость рынка инвестиционной недвижимости как в Крыму, так и в других популярных регионах России и призывает обратить внимание на иные российские субъекты.

— На фоне перегретых рынков Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи и частично Крыма инвесторы всё активнее смотрят на регионы с растущим внутренним туризмом и дефицитом качественного номерного фонда. Наиболее перспективными сегодня выглядят несколько регионов, — рассказала она.

Дагестан — только за 2025 год количество бронирований прибрежных объектов размещения выросло на 35%, а отдельные города показали рост спроса более чем на 70%, добавила эксперт. Алтай — до 30% запросов на покупку курортной недвижимости в 2025 году приходилось именно на него, чему способствует масштабное развитие инфраструктуры и рост интереса к экологическому туризму. Особое место также занимают Кавказские Минеральные Воды. За последние годы турпоток в регион стабильно растет на 10–15% ежегодно, а Кисловодск фактически стал флагманом оздоровительного туризма в стране.

Кондратьева подчеркнула, что все эти регионы объединяет сочетание высокого туристического потока и нехватки качественной инфраструктуры размещения, что создает фундамент для высокой загрузки объектов. Она отметил, что, по данным NF Group, объем инвестиций лишь в гостиничную недвижимость России в 2024 году вырос более чем на 25%, а доля региональных проектов продолжает увеличиваться. При этом обеспеченность номерным фондом в России остается существенно ниже мировых показателей — около 7 номеров на 1 тыс. жителей против 15–20 в развитых туристических странах.

Кто инвестирует в объекты недвижимости в российских регионах

Кондратьева заявила, что в настоящий момент можно выделить две основные категории инвесторов в жилую недвижимость в российских субъектах.

— Первая — опытные инвесторы, которые уже имеют портфель недвижимости, умеют анализировать доходность и оценивают проект с точки зрения экономики. Они, как правило, осторожно относятся к маркетинговым обещаниям сверхдоходности и ориентируются на реальные показатели, — пояснила Кондратьева.

Вторая категория — начинающие инвесторы, отметила она. Такие покупатели более осторожны, внимательно оценивают риски и ищут понятную модель пассивного дохода. При этом сохраняется интерес и со стороны юридических лиц, особенно в проектах, где предусмотрены механизмы возврата НДС или долгосрочного владения активом как частью инвестиционного портфеля, — объяснила специалист.

В целом собеседница назвала главной тенденцией рынка — дальнейшее смещение инвестиционного интереса из перегретых столичных рынков в регионы с высоким туристическим потенциалом, а также рост популярности сервисных форматов недвижимости: кондо-отелей, апарт-отелей, wellness- и medical-resort объектов. Отдельно она отметила запрос инвесторов на круглогодичные курорты и оздоровительный туризм.