Успеть в последний вагон
Количество договоров долевого участия в Москве выросло на четверть в 2019 году. По данным столичного Росреестра, в апреле 2019 года на московском рынке жилья зарегистрировано 7,4 тыс. ДДУ. Это на 23% больше, чем в январе–апреле 2018-го. Тогда сделок было чуть более 6 тыс. Количество регистраций ДДУ в нежилом фонде выросло за четыре месяца на 17% – до 8,1 тыс.
Аналогичная ситуация наблюдается и в остальной России: с начала года зарегистрировано 27,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья, что примерно на 20% превышает показатель четырех месяцев прошлого года – 22 тыс. ДДУ.
Месяцем ранее аналитический центр ЦИАН сообщил, что доля сделок на начальном этапе строительства резко выросла. На стадии котлована по ДДУ покупалось 40% всего жилья в границах старой Москвы. Это на 17 процентных пунктов больше, чем в 2018 году. Аналогично, хотя и скромнее, ведет себя и рынок Подмосковья, где на котлованы пришлось 34% ДДУ против 30% годом ранее.
Покупатели ожидают повышения цен, а застройщики выбрасывают на рынок новые предложения в ожидании большого изменения правил игры, связанного с переходом на эскроу-счета с 1 июля 2019 года.
Впрочем, кое-кто сможет строить по старым правилам. Объекты, степень готовности которых превышает 30%, можно достраивать без открытия счетов эскроу. Также, как сообщала «Московская перспектива», если проект реализуется в рамках договоров о развитии застроенной территории или комплексном освоении, если предполагается передача объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры в госсобственность, то от эскроу можно отказаться и при 15-процентной готовности. При этом из-под действия эскроу выводится не весь проект, а только действующее разрешение на строительство.
В Москве таких проектов порядка 70%, что сделает переход на новые правила сравнительно безболезненным для рынка. При этом еще 10% могут успеть довести готовность объектов до требуемых параметров к 1 июля.
Напомним суть механизма эскроу: деньги дольщиков будут поступать не девелоперу, а посреднику – банку. Он выплатит их только после исполнения обязательств застройщика, то есть передачи квартир покупателям. Стройка же будет финансироваться за счет кредитов. Процедура станет обязательной после 1 июля 2019 года. Предполагается, что она сведет на нет появление новых обманутых дольщиков, все сделки будут гарантированы Агентством по страхованию вкладов в пределах 10 млн рублей на объект. В том случае, если девелопер не выполнит своих обязательств, покупатель получит назад всю вложенную сумму.
На фоне вероятного роста цен на жилье Центробанк планирует влиять на ипотечные ставки, провоцируя их снижение. Такое заявление 23 мая сделала в Госдуме глава регулятора Эльвира Набиуллина. По ее словам, вполне реально довести стоимость кредитов до 8% годовых, хотя никаких гарантий нет:
«Ставка 8% – такая задача поставлена, – заявила Набиуллина. – Она зависит от двух факторов: первое – макроэкономической стабильности (низкой инфляции) и второе – специфических рисков для ипотечного кредитования. На наш взгляд, задача эта реальная. Насколько это будет в 2021 году, я сейчас не могу сказать, что это точно гарантировано».
Во многом это зависит от того, сможет ли Центробанк удержать годовую инфляцию в пределах таргета в 4%. От этого показателя зависит размер ключевой ставки и, как следствие, стоимость денег в экономике.
Однако регулятор предостерегает от чрезмерного наращивания объемов ипотеки – это может спровоцировать «пузырь», который приведет к ипотечному кризису по сценарию США в 2007 году.
«Мы не считаем, что ипотеку нужно наращивать бездумно, мы видим примеры многих стран, когда были ипотечные кризисы, которые в конечном счете выражались и финансовых кризисах, кризисах в реальном секторе экономики», – сказала Набиуллина, выступая в Госдуме.
Для нейтрализации этого риска регулятор в прошлом году принимал решение об ограничении рискованного сегмента ипотеки, где кредиты выдаются под низкий первоначальный взнос. Будут ли вводиться новые ограничения для заемщиков, пока не сообщается. Строительная готовность будет считаться на основе коэффициентов готовности конструктивных элементов и готовности по фактически понесенным затратам. Сегодня, по данным ЦИАН, в Москве на продажу выставлено более 3,5 млн. кв. метров жилья на первичном рынке. Число заключенных ДДУ стабильно растет три года.
