Безболезненный переход
Уже больше месяца в России действует новый порядок работы застройщиков, предусматривающий проектное финансирование вместо привычной схемы с договорами долевого участия (ДДУ). О том, как новый механизм работы сказывается на рынке недвижимости и стоит ли ожидать роста цен на жилье, говорили на прошлой неделе участники круглого стола «Конец эпохи бесплатных денег: новые источники финансирования строительной отрасли».
Опасения многих участников рынка при переходе на проектное финансирование не оправдались. С уверенностью можно сказать, что Москва безболезненно перешла на новую схему работы при строительстве жилья. Во многом это обусловлено сильными позициями и запасом прочности девелоперов, реализующих свои проекты в российской столице. Имея необходимый штат специалистов и время, застройщики смогли подготовиться к работе в новых условиях. Как отметил заместитель председателя Мос-
комстройинвеста Александр Гончаров, полгода, которые были предоставлены законодательством для окончательного перехода на эскроу-счета, застройщики использовали плодотворно и эффективно. «Фактически каждый инвестиционный проект был рассмотрен отдельно – с участием банков, отраслевых департаментов, непосредственно инвесторов. С этой целью была организована межведомственная комиссия, которая смогла своевременно определить, какие проблемы могли возникнуть по каждому объекту. Это позволило плавно перейти с 1 июля на новые условия», – подчеркнул Гончаров.
Вместе с тем спокойствие на московском рынке объясняется также и тем, что подавляющее большинство объектов достраивается еще по старой схеме. Дело в том, что при разработке закона были определены критерии для жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля по прежней схеме, без перехода на новую систему финансирования. Для этого степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений. Так, по данным Москомстройинвеста, в столице по привычной схеме достроят порядка 75% объектов, и только четверть – в рамках проектного финансирования, то есть посредством счетов эскроу. Предусмотрено, что прием заявлений на достройку объектов по старой схеме продлится до 1 октября, но пропорция 75% – 25%, по оценкам властей, существенно не изменится.
Одним из ключевых моментов, который позволил сохранить реализацию проектов по прежней схеме, стали инвестиции застройщиков в их инфраструктуру. По оценкам столичных властей, в 85% проектов, получивших заключение о соответствии критериям (ЗОСК), девелоперы вкладывают средства в комплексную застройку, транспортную и социальную инфраструктуру. В настоящее время город выдал 301 такое заключение, из них порядка 230 – на проекты, где инвесторы вкладывались в социальную инфраструктуру.
В то же время представители банковского сообщества прогнозируют рост числа открытых счетов эскроу на строительство жилья. «В Сбербанке к настоящему времени открыто 5037 счетов эскроу, что составляет две трети от общего количества открытых в России. Рост числа эскроусчетов, по нашем оценкам, прогнозируется во втором полугодии, начиная с августа», – считает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. Стоит отметить, что Москомстройинвест использует новый механизм выдачи заключений о соответствии критериям для достройки объектов без эскроу-счетов в целях дополнительного анализа финансовой устойчивости застройщика.
