Что такое редевелопмент: как промзоны Москвы превращаются в кварталы

Что такое редевелопмент

Редевелопмент — это комплексное обновление устаревших или неэффективно используемых территорий с изменением их функционального назначения и повышением экономической ценности. Проще говоря: заброшенный завод, пустующий складской комплекс или ветхий квартал превращают во что-то полезное и доходное. Объект получает новую функцию вместо старой. 

В российском законодательстве термин «редевелопмент» как самостоятельное понятие в Градостроительном кодексе прямо не закреплен. На практике преобразование таких территорий регулируется через механизм комплексного развития территорий (КРТ), который был введен Федеральным законом № 494-ФЗ от 30.12.2020, а также через нормы о реконструкции объектов капитального строительства. 

Процесс редевелопмента обычно проходит в несколько стадий: анализ объекта, разработка концепции, финансовое моделирование, проектирование и согласования, строительство, запуск и коммерциализация. Проекты растягиваются на 5–8 лет, и денежный поток в этот период неравномерен. 

Отличия от реновации и КРТ

Понятия «редевелопмент», «реновация» и «КРТ» подразумевают обновление городской среды, но между этими терминами есть существенные различия.

Редевелопмент — широкое понятие, которое описывает саму суть преобразования: полная перестройка территории или объекта с изменением функции.

Реновация, если говорить на примере Москвы, является госпрограммой, которая стартовала в 2017 году. Ее задача — заменить старые, непригодные к жизни дома новыми жилыми комплексами. Под реновацию попадает конкретный список домов в столице.

КРТ (комплексное развитие территорий) — это федеральный механизм, закрепленный в Градостроительном кодексе. КРТ охватывает не только жилые кварталы, но и бывшие промзоны, неэффективно используемые участки и незастроенные территории. Финансирование складывается из средств застройщиков, а также федерального и регионального бюджетов. В отличие от реновации, КРТ подразумевает не только строительство нового жилья, но и развитие инфраструктуры: дороги, школы, детские сады, поликлиники, парки. 

Если по реновации собственникам жилья предоставляются равнозначные квадратные метры, то по КРТ по общему правилу выплачивается денежное возмещение. По комплексному развитию территорий также может быть предоставлено новое помещение, но условия могут отличаться.

В Москве обе программы действуют параллельно. Часть домов в квартале может сноситься по реновации, а соседние здания — в рамках КРТ.

Промзоны Москвы: масштаб и значение

Промышленные зоны в старых границах Москвы занимают более 17% территории. Согласно правилам, плотность застройки на реорганизуемых территориях не должна превышать 25 тыс. кв. м на 1 гектар, причем половина будущего объема недвижимости должна приходиться на жилье.

Реорганизация промзон решает сразу несколько задач: создает объекты социальной инфраструктуры, дороги и парковки, новые рабочие места.

КРТ в Москве

Сегодня в Москве реализуется около 400 проектов КРТ на разных стадиях. Один из ярких примеров — ЗИЛ. Еще десять лет назад на территории завода имени Лихачева находилось около 400–630 га заброшенных корпусов, сданных в аренду складов и пустующих площадей. Благодаря реорганизации промзоны на территории ЗИЛа появится 45 тыс. рабочих мест и квартиры для 30 тыс. москвичей.

Еще один проект — металлургический завод «Серп и Молот», открытый в 1883 году. Это был один из крупнейших промышленных предприятий России. В 1990-х годах производство сокращалось, и в 2011 году завод остановился окончательно. Территория привлекла инвесторов. 

Комплексный проект реконструкции одобрен в конце 2014 года. Ожидается, что население нового микрорайона составит около 19 тыс. человек.

«Южный порт» — крупнейшая промышленная зона Москвы, общая площадь которой оценивается более чем в 600 га. Генеральным планом Москвы до 2035 года территория отнесена к зоне формирования центров производственно-деловой активности с внедрением деловых, научных функций и инновационных технологий. Считается, что территория промзоны должна стать противовесом северо-западной части столицы с «Москва-Сити».

Редевелопмент в регионах

В регионах доля редевелопмента пока невысока: девелоперам легче строить на окраинах, чем рекультивировать промплощадки. В Санкт-Петербурге успешными примерами редевелопмента считаются «Новая Голландия», «СевкабельПорт», лофт-квартал «Скороход», деловой комплекс «Обводный двор». В Екатеринбурге это ЖК «Тихий центр» на месте заброшенного Товарного двора, в Казани начинается реорганизация промзоны в районе улицы Кулагина, в Краснодаре — ЖК «Патрики» на территории завода «Краснодарсельмаш» (1927–2012), в Уфе — проект «Конди Нова» на месте кондитерской фабрики (1976–2016).

Создаются креативные кластеры на месте промзон: центр «Октава» на действующем микрофонном заводе в Туле, арт-кластер «Станкозавод» в Самаре, «Фабрика Алафузова» в Казани, «Красная Слобода» в Нижнем Новгороде, «Фабрика лофт» в Тюмени.