Инвесторы в закрытые паевые фонды в недвижимости начали фиксировать убытки

magnific.com

Закрытые инвестиционные фонды — консервативный инструмент для вложений в недвижимость, как правило, коммерческую. Речь идет о коллективных инвестициях, которые собирает управляющая компания фонда и вкладывает в активы. Минимальный порог для входа инвестора, то есть пайщика, составляет от 300 тыс рублей. С момента инвестирования их блокируют в среднем от 3 до 15 лет, поэтому фонд называется закрытым. После истечения срока инвестиций ЗПИФ открывают и недвижимость продают. Такой инструмент считается одним из консервативных.

Новая реальность
Владельцы ЗПИФов в России начали сталкиваться с серьезными потерями. Так, в начале июня стало известно, что пайщики закрытого фонда «Альфа-Капитал Арендный поток» потеряли около трети вложений после продажи активов. Фонд сформировали в 2020 году, тогда УК приобрела шесть коммерческих площадок, которые позже сдали в аренду торговой сети «Пятерочка».

В момент расформирования фонда цена паев начала резко сокращаться. Согласно отчетам об оценке УК, на 31 марта 2026 года она составляла 1,35 млрд рублей, а на 30 апреля снизилась до 1 млрд рублей. Об этом сообщила управляющая «Альфа-Капитал», она объяснила снижение изменившейся конъюнктурой рынка.

— После завершения срока деятельности фонда управляющая компания обязана действовать в интересах пайщиков, в частности, продать активы в установленные сроки по наиболее справедливой рыночной цене, — сообщили в пресс-службе компании «Московской перспективе». — В связи с начавшейся процедурой прекращения фонда УК не имела возможности сохранить объекты на балансе в ожидании более благоприятной рыночной ситуации.

Итоговая цена сделки сформировалась с учетом фактического спроса на торговую недвижимость такого формата, состояния рынка на момент продажи и срока, в течение которого актив должен быть продан, добавил представитель пресс-службы.

Падали, когда все росли
При этом, как показывают данные ЦБ, в целом ПИФы в первом квартале 2026 года демонстрировали на рынке самую высокую доходность за три года — 17,9%. Для сравнения: аналогичный показатель для всех портфелей составил 2,9%. Банк России анализировал доходность вложений розничных инвесторов стоимостью от 10 тыс. до 10 млн рублей. Таким образом, предыдущие три года ЗПИФы все-таки были одним из наиболее доходных инвестиционных инструментов.

Но на практике ситуация оказалась сложнее.

— Значительная часть портфелей рыночных ЗПИФ недвижимости формировалась в 2020–2023 годах, то есть в период активного роста стоимости объектов и сравнительно дешевого заемного финансирования, — констатируют в пресс-службе инвестиционной группы Accent. — Резкое повышение ключевой ставки стало стресс-тестом для всего рынка, в том числе для фондов с высокой долговой нагрузкой и агрессивной финансовой моделью, заточенной под повышенную доходность.

Обстоятельства начали меняться как раз в 2025 году. Так, стоимость аренды складов, которые составляют подавляющее большинство среди активов ЗПИФ (73%), снизилась на 22%. Об этом свидетельствуют данные IBC Real Estate на конец первого квартала 2026 года. Цена продажи таких площадок тоже упала: по данным NF Group, в первом квартале 2025 года она находилась в диапазоне 75–95 тыс. рублей за кв. м, а год спустя уже составляла от 70 до 90 тыс. рублей за «квадрат».

По данным консалтинговой компании NF Group, рекордным годом по объему инвестиций в недвижимость со стороны ЗПИФ стал 2023, когда фонды вложили 142,5 млрд рублей. В 2024 году объем инвестиций снизился до 64,5 млрд рублей, а в 2025-м — до 63,8 млрд рублей.

Суммарная стоимость недвижимых активов ЗПИФ, по оценке консалтинговой компании IBC Real Estate, на конец 2025 года достигла 2,9 трлн рублей (+0,7 трлн рублей за год). В натуральном выражении совокупный объем недвижимости в составе розничных ЗПИФ достиг 5,9 млн кв. м, в основном это были склады (4,3 млн кв. м). Оставшуюся часть составили жилье, офисы и торговая недвижимость.

Ретроспективный оптимизм
При этом риск повторения такой ситуации существует и для пайщиков других фондов, полагают эксперты, опрошенные «Московской перспективой».

— Покупая пай, инвестор должен понимать, что фактически становится совладельцем актива, доходность которого зависит от рыночной ситуации, ставок, качества арендаторов, загрузки объекта и способности УК управлять рисками, — комментируют ситуацию в инвестиционной группе Accent.

Представитель компании добавляет, что менее рискованными выглядят проекты с длинными сроками фондов (от 15 лет), это позволяет «переждать» неблагоприятные периоды в экономике. «Сейчас у УК появилась возможность продлевать фонды, поэтому многие смотрят в эту сторону, чтобы лучше управлять рыночным риском», — добавляет он.

Ситуация с ЗПИФ от «Альфа Капитал» иллюстрирует системный риск: стоимость пая напрямую зависит от оценки базового актива, а высокая ключевая ставка последних лет снизила инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости, отмечает продакт-менеджер УК «Финам Менеджмент» Игорь Шеллер. — Это не специфика конкретной УК, а общая переоценка рынка в условиях дорогих денег.

Инструментов, как получить обещанную доходность, у инвесторов при этом нет. Управляющие компании ЗПИФ всё чаще объясняют спорные сделки формулой «изменились рыночные условия», но для пайщика важно помнить: сам по себе такой аргумент не снимает с управляющей компании обязанности действовать разумно и добросовестно, подчеркивает руководитель практики налогового права юридической фирмы i‑Legal Мария Ордовская‑Танаевская.

— Наиболее весомыми основаниями для оспаривания могут стать доказанная заинтересованность в сделке, если покупатель аффилирован с управляющей компанией или связан с ней иным образом; а также, например, существенные нарушения при проведении оценки имущества, подтвержденные экспертным заключением, — перечисляет гендиректор управляющей компании паевыми инвестиционными фондами INSIGHT Capital Олег Седляр.

При этом неблагоприятная рыночная конъюнктура сама по себе не является основанием для признания сделки недействительной. Если фонд уже находится в стадии прекращения, возможности повлиять на процесс реализации имущества существенно ограничены, добавил он.
— В спорах о продаже фондовой недвижимости центральным доказательством становится оценка: независимый эксперт готовит рецензию на отчет, а суд на ее основе решает, нужна ли судебная экспертиза, — добавляет Ордовская‑Танаевская. — При этом оспаривают в первую очередь не «плохой рынок», а конкретные действия: продажу актива на явно невыгодных условиях, затягивание ликвидации фонда ради вознаграждения УК или согласование сомнительных правил доверительного управления.

Возможность, порядок и сроки погашения паев зависят от типа фонда и правил доверительного управления конкретным ЗПИФ, уточняют в пресс-службе City&Malls PFM.

— Для закрытых фондов условия обращения, погашения, права пайщиков и особенности паев фиксируются в правилах доверительного управления, поэтому универсального ответа здесь нет, — подчеркивает представитель City&Malls PFM. — В большинстве случаев рациональнее сначала пытаться договариваться с УК и другими пайщиками.

В случае, когда УК не показывает антикризисный план, расходы непрозрачны, а объект продолжает деградировать, проблемы напрямую связаны с качеством управления, а не с состоянием рынка коммерческой недвижимости. Поэтому пайщикам необходимо подумать о продаже паев такого фонда, заключает он.