Новые нормы по площади квартир резко снизят доступность жилья для населения – эксперт
Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании STENOY:
Очевидно, что новые нормы 1672-го ПП по минимальной площади квартир резко снизят доступность жилья для населения. Особенно сильно это скажется на молодых семьях и той молодежи, которая съезжает от родителей и покупает первое жилье. Основная часть сделок при покупке первого жилья приходилась на студии от 20 до 30 кв.м, так как при средней стоимости в Москве в 300 000 рублей за кв.м бюджет 6 млн. рублей с первоначальным взносом по ипотеке 1,2 млн рублей вполне посилен как молодым специалистам, так и их родителям. Теперь же минимальный бюджет составит уже 9-10 млн рублей с первоначальным взносом примерно в 2 млн рублей, что для 60-70% покупателей является непосильной суммой. Следовательно, эти покупатели либо останутся жить с родителями, либо им придется выбирать арендное жилье устаревшего формата.
То же самое касается молодых семей, которые чаще всего выбирали эффективные планировки площадью от 34 до 44 кв.м. Бюджет покупки при этом составлял от 10-11 млн. рублей, что, во-первых, укладывалось в формат семейной ипотеки, а, во-вторых, позволяло купить квартиру с первоначальным взносом в 2 млн. рублей, что за вычетом суммы материнского капитала составляло всего 700 тысяч рублей на каждого супруга. Теперь же минимальный бюджет покупки составит более 13 млн рублей, а первоначальный взнос на каждого супруга вырастет в полтора раза – с 700 тыс. до 1 млн рублей. Это, конечно же, резко сократит доступность жилья для молодых семей и количество покупателей снизится в 2-3 раза.
Вместе с этим, участники рынка будут искать обходные способы привлечь данных покупателей – либо использовать квази-ипотечные продукты, скрытно увеличивая финансовую нагрузку на покупателя, либо включать в планировки места общего пользования, любыми способами подгоняя эффективные планировки под нормы законодательства.
Владимир Моребис, коммерческий директор, партнер Est-a-Tet
На проектах, которые уже прошли согласование, это нововведение не отразится. С момента анонсирования этого постановления, проекты, в которых были заложены лоты площадью менее 28 кв. м, ушли на переработку проектной документации, что может привести к замедлению темпов выхода на рынок новых проектов в ближайшей перспективе. При этом следует учитывать, что в «старой» Москве усиливаются позиции бизнес- и премиум-классов, а комфорт-класс постепенно вытесняется более дорогими сегментами, в которых и так закладывается незначительная доля столь компактных лотов.
Многие застройщики, работающие в сегментах жилья комфорт и бизнес-класса, закладывали такие лоты в застройку, поскольку компактные лоты с минимальными бюджетами в ассортиментной линейке пользуются высоким спросом. Кроме того, на стадии проектирования лоты студийного формата позволяют оптимизировать полезную площадь этажа, сбалансировать ассортимент планировочных решений (например, сократить количество лотов с избыточной площадью, которые впоследствии могут стать неликвидом).
Пока этот запрет коснулся только Москвы, на рынке Московской области в краткосрочной перспективе пока ещё можно закладывать в квартирографию проекта компактные лоты, но Московская область, как правило, последовательно придерживается нововведений в строительном комплексе Москвы, и, возможно, этот норматив будет применён и в области.
На текущий момент квартиры меньше 28 кв. м занимают 12% от общего количества квартир в продаже в «старой» Москве, 16% - в Новой Москве и 12% - в Московской области. Спрос на компактные лоты высоки благодаря наиболее доступному бюджету. Сейчас это один из популярных форматов для покупателей, позволяющий «зайти» на рынок новостроек с небольшим бюджетом. Квартиры площадью меньше 28 кв. м по итогам 2 кв. 2024 года составили 15% в структуре спроса в «старой» Москве, 20% - в Новой Москве и 15% в Московской области.
Поэтому в тех проектах, где такие варианты есть, застройщики учитывают это в ценообразовании, особенно это касается новых проектов, успевших пройти согласование по старым правилам. Хотя необходимо понимать, что цена квадратного метра наиболее компактных лотов всегда была самой высокой. Рост цен на них также будет ограничиваться и уровнем цен на «близкие» по площади лоты – площадью 29-30 кв. м. В любом случае бюджет студий не превысит бюджет однокомнатных квартир, и спрос на такие лоты также имеет свой предел в текущих реалиях рынка ипотеки.
С момента анонсирования этого запрета был отмечен небольшой рост спроса на самые компактные лоты в «старой Москве» и Новой Москве, но он по времени совпал с последним месяцем действия старых условий по ипотеке с господдержкой. В Московской области роста спроса на такие лоты в июне не произошло.
