«Отвыкать от этого допинга нужно постепенно»

«Это у него такая шутка»

— На форуме «Движение» вы выступили с предложением изменить механизм эскроу-счетов. В ответ замглавы Минстроя Никита Стасишин довольно резко раскритиковал вашу идею и даже сказал, что компания должна называться не «Этажи», а «Подвалы». Как вы восприняли такую реакцию?
— Что касается Никиты Евгеньевича — мы давно знакомы, я знаю его стиль общения: это у него такая шутка. Насколько она была удачной, каждый оценит сам.

Лично я считаю, что чувство юмора — это скорее достоинство чиновника. Гораздо хуже, когда вместо живого диалога остается только сухой бюрократический язык. Поэтому я воспринимаю эту историю скорее как признак того, что между бизнесом и государством существует открытая дискуссия.

— Тем не менее, многим эта шутка показалась довольно резкой.
— Возможно. Но, повторюсь, я воспринимаю это именно как шутку. Более того, подобная манера общения говорит скорее о нормальных рабочих отношениях. Мы регулярно общаемся, обсуждаем разные вопросы, поэтому я бы точно не стал искать здесь какой-то личный конфликт.

— То есть бьет, значит, любит?
— Да! Если честно, здесь важнее не сама шутка, а то, что за ней осталось. На форуме я озвучил три ключевых предложения. Первое — систему эскроу нужно менять. Поэтапное раскрытие счетов — лишь один из возможных инструментов. На мой взгляд, требуется более глубокая реформа, потому что сегодня система во многом работает в интересах банков, что ограничивает развитие девелоперской отрасли.

Второе предложение касалось поддержки застройщиков. Компании, работающие с заемным капиталом и длинными инвестиционными циклами, сейчас оказались в непростой ситуации. Им нужны не только финансовые, но и административные меры поддержки: стоит пересмотреть требования к социальной инфраструктуре, например. Важно помочь бизнесу пройти этот период.

И третье. Любые серьезные изменения, связанные с программами господдержки, например с семейной ипотекой, необходимо объявлять заранее. Девелопмент — это отрасль с длинным горизонтом планирования. Бизнесу нужно время, чтобы адаптироваться к новым правилам.

— Это пункты пока существуют только на бумаге или вы уже начали их обсуждать с властям?
На самом деле, по всем трем направлениям работа уже идет. Например, решение перенести изменения по семейной ипотеке я считаю шагом в правильном направлении. Хотелось бы только, чтобы горизонт планирования был еще больше. Было бы правильно уже сегодня понимать, какие правила будут действовать, условно говоря, в 2028 году. Тогда рынок сможет спокойно подготовиться, а не реагировать на изменения в последний момент.

— Если вернуться к вашему предложению по реформе эскроу-системы: Центральный банк уже дал понять, что не поддерживает идею поэтапного раскрытия счетов. Вы все равно считаете такие изменения нужными?
— Вопрос гораздо шире, чем один механизм. Общаясь с девелоперами по всей стране, я вижу одну и ту же картину: банки постепенно начинают чрезмерно регулировать отрасль. Они влияют на комиссии, контролируют ценообразование, определяют параметры проектов, согласовывают продуктовые решения. Получается, что рыночной свободы становится все меньше.

А когда рынок перестает быть по-настоящему рыночным, со временем неизбежно снижается эффективность. В перспективе это может привести уже не только к административным сложностям, но и к дефициту предложения.

— Какие альтернативы вы видите действующей модели?
— Я не говорю о полном отказе от эскроу. Эта система доказала свою эффективность, но ее нынешняя модель, на мой взгляд, слишком жесткая.
Например, во многих странах регулирование устроено иначе. Да, сохраняется прозрачность, ответственность застройщика перед покупателем, но полномочия банков не настолько широки. Для крупных устойчивых компаний могут действовать отдельные правила, а часть системных рисков берет на себя государство.

По сути, это похоже на систему страхования банковских вкладов. Государство принимает на себя определенные обязательства, понимая масштаб риска и его значение для экономики. Такой же подход можно применять и в строительстве. Тогда система станет менее громоздкой и более конкурентной.

У меня есть целый ряд конкретных предложений, и я регулярно направляю их в Минстрой. Диалог существует, многие идеи обсуждаются, часть из них постепенно реализуется. Поэтому я бы не сказал, что государство полностью закрыто для предложений рынка.

«О таких изменениях нужно предупреждать минимум за год»

— Давайте перейдем к семейной ипотеке. Все мы знаем, что власти приняли решение отложить изменения в программе до 1 октября. Что это означает для рынка?
— На мой взгляд, это означает, что государство признало: строительная отрасль слишком тяжело переживает резкие изменения. Я считаю, что условия семейной ипотеки, действительно, нужно постепенно корректировать. Но делать это необходимо аккуратно, с понятным переходным периодом. Девелоперам требуется время, чтобы перестроить свои проекты и финансовые модели.

— Каким, по вашему мнению, должен быть такой переходный период?
— Приведу пример из опыта Тюменской области, где находится головной офис нашей компании. Регион лишился части доходов от налога на добычу полезных ископаемых, но эти изменения не вводили одномоментно. Их растянули на четыре года: сначала перераспределили 25% поступлений, затем 50%, потом 75% и только после этого — весь объем.

Важно, чтобы бизнес заранее понимал, что его ждет, и успел адаптироваться. Мне кажется, именно так должны приниматься и решения, влияющие на строительную отрасль. К сожалению, девелоперы за последние годы привыкли к масштабной государственной поддержке. Можно сказать, отрасль привыкла к своеобразному «допингу». Отказываться от него необходимо, но делать это постепенно.

— Достаточно ли времени до 1 октября, чтобы рынок успел адаптироваться?
— Нет. Но это все равно лучше, чем резкие изменения без какого-либо переходного периода. Если говорить о правильной модели, то о таких решениях нужно предупреждать минимум за девять–двенадцать месяцев. Тогда девелоперы смогут учитывать будущие правила уже на стадии проектирования.

Возьмем простой пример. Сейчас обсуждается возможность не распространять семейную ипотеку на квартиры площадью менее 33 квадратных метров.

— С точки зрения покупателя это выглядит вполне логично.
— С точки зрения покупателя — возможно. Но нужно учитывать и другую сторону. Сегодня девелоперы уже проектируют дома, которые выйдут на рынок через несколько лет. Если правило вводится неожиданно, получается, что компании продолжают закладывать в проекты квартиры, которые впоследствии могут просто потерять спрос.

Если бы рынок заранее знал о будущих изменениях, никто бы не проектировал такие квартиры в прежнем объеме. Именно поэтому я выступаю не против самих изменений, а за их предсказуемость. В такой сложной отрасли интересы покупателей и девелоперов должны быть сбалансированы.

— А как насчет демографии? Можно ли исправить ситуацию с помощью семейной ипотеки или нужны другие подходы?
— Судя по динамике последних лет, льготная программа не сильно влияет на рождаемость. Когда в инструмент вкладываются огромные бюджеты, а результата нет, значит, пора пробовать другие механизмы. Я полностью поддерживаю правительство в решении сокращать эти программы — эффекта нет, деньги ушли просто в рост цен на жилье, доступность только уменьшилась.

«Россия постепенно становится привлекательным, стабильным рынком»

— А какие решения сегодня действительно могли бы помочь строительной отрасли?
— На мой взгляд, прежде всего нужно пересмотреть подход к ключевой ставке. Я понимаю причины, по которым сегодня она остается высокой. Но девелопмент и промышленность — это особые отрасли. Они капиталоемкие, работают с длинными инвестиционными циклами и дают мощный мультипликативный эффект для экономики.

Поэтому я считаю, что для таких сфер вполне можно рассматривать отдельный режим финансирования — условно говоря, специальную ключевую ставку. Такой опыт существует в других странах, в том числе в США и Китае. Для разных целей там действуют разные механизмы кредитования. Мне кажется, России тоже стоит двигаться в этом направлении.

Сейчас девелоперы оказываются под двойным давлением. С одной стороны, снижается спрос на жилье, с другой — резко выросла стоимость заемных денег. Для отрасли это очень тяжелое сочетание. Когда кредит обходится бизнесу на 15% дороже инфляции, далеко не каждая компания способна выдержать такую нагрузку.

— Такой подход вы уже предлагали регуляторам?
— Да, я озвучивал эту идею и Центральному банку, причем на разных отраслевых площадках. Пока она не получила поддержки. Впрочем, я понимаю логику регулятора. У каждой стороны есть свои аргументы, и в моменте никто не хочет брать на себя дополнительные риски. Это вполне объяснимо.
Но мне кажется, что иногда нужно быть готовыми экспериментировать. Если действующая модель приводит к тем результатам, которые мы сегодня наблюдаем, значит, стоит хотя бы обсуждать альтернативные варианты.

— Что-то еще?
— Мне кажется, очень важно сделать отрасль более открытой для новых игроков. Сегодня требования к застройщикам настолько высоки, что выйти на рынок небольшой компании крайне сложно. Складывается ощущение, что строить жилье могут только очень крупные девелоперы. На мой взгляд, это не совсем правильно.

— Что можно сделать по этому треку?
— Можно создать своего рода «инкубатор» для небольших компаний. Например, дать возможность начинающим девелоперам реализовывать первые проекты небольшого масштаба по более мягким требованиям. Если компания успешно справляется, постепенно увеличивать объемы и уровень ответственности.

Такая система позволила бы рынку постоянно пополняться новыми игроками. Сегодня же входной порог слишком высок. В результате конкуренция снижается, а вместе с ней постепенно уменьшается и пространство для новых идей.

— Интересное решение.
— Но это не все, еще один момент — привлечение внешнего спроса. Мне очень импонирует идея Александра Гайдукова (глава компании «Страна Девелопмент»): разрешить иностранцам покупать российскую недвижимость и за это предоставлять гражданство. Россия постепенно становится привлекательным, стабильным рынком, наша недвижимость будет пользоваться большим спросом, особенно у стран СНГ и Азии. Если привязать гражданство к покупке на определенную сумму, это могло бы обеспечить до 15% внешнего притока инвестиций.

«Люди стали гораздо дольше принимать решение о покупке»

— Мы уже затронули тему покупателей. Как, по вашим наблюдениям, изменилось их поведение за последний год?
— Главное изменение — люди стали гораздо дольше принимать решение о покупке. Если раньше путь от первого интереса к сделке занимал в среднем полтора-два месяца, то сейчас этот срок увеличился примерно до трех месяцев. Покупатели внимательно изучают рынок, сравнивают объекты, анализируют цены, нередко сначала продают собственную квартиру и только потом выходят на сделку.

При этом сама сделка, наоборот, стала быстрее благодаря цифровым сервисам. Но этап принятия решения заметно растянулся.

Еще одна важная тенденция — постепенно растет число покупателей с собственными средствами. Мы видим, что с мая-июня люди начали активнее забирать деньги с банковских вкладов и вкладывать их в недвижимость. Пока этот процесс нельзя назвать массовым, но динамика уже хорошо заметна.

— Насколько выросла доля таких покупателей?
— По нашим оценкам, примерно на 4–5% за последние полгода. Чаще всего это не инвесторы в классическом понимании. Родители помогают детям с покупкой жилья, семьи используют накопления вместо ипотеки. Структура спроса почти не изменилась — изменился источник денег.
Переломным моментом, на мой взгляд, стало снижение ставок по банковским вкладам до 10–12%. Когда доходность депозитов превышала 15%, хранить деньги в банке было выгоднее. Сейчас многие снова начинают смотреть в сторону недвижимости: появляется доход от аренды, сохраняется потенциал роста стоимости жилья.

— Изменились ли ожидания покупателей относительно цен?
— Да, и довольно заметно. Если еще два года назад большинство были уверены, что жилье будет постоянно дорожать, то сейчас ожидания стали гораздо сдержаннее. Большинство покупателей считает, что цены на новостройки в ближайшее время существенно расти не будут.

При этом по вторичному рынку ожидания другие. Я тоже считаю, что вторичное жилье имеет потенциал для роста. Во многом потому, что сделки все чаще проходят либо за наличные, либо с использованием рыночной ипотеки. А покупатели в таких условиях чаще выбирают именно готовое жилье — оно дешевле новостроек и не требует ожидания окончания строительства.

— В каких регионах вы видите наибольший потенциал роста цен?
— Практически во всех, кроме рынков, где уже сформировалось серьезное перенасыщение предложением. На мой взгляд, наиболее сдержанная динамика будет в Тюмени и Краснодаре. Во всех остальных регионах я вполне допускаю рост цен на вторичном рынке на 10–12% по итогам 2026–2027 годов.

— Москва по-прежнему остается главным инвестиционным рынком страны?
— По объему вложенных средств — безусловно. Но если смотреть на динамику, то постепенно все больше капитала начинает уходить в регионы. Во многом это связано с тем, что московская недвижимость сильно подорожала. Для многих покупателей разница становится слишком заметной: условно говоря, за стоимость небольшой квартиры в Москве можно приобрести просторную квартиру в Екатеринбурге или другом крупном региональном городе.

Кроме того, доходность арендного жилья в регионах сегодня зачастую уже выше, чем в столице. Поэтому часть инвесторов начинает перераспределять свои вложения.

— Можно ли сказать, что рынок постепенно становится рынком покупателя?
— Я бы не стал делать столь однозначный вывод. Да, покупатели получили больше возможностей для выбора. Но говорить о том, что продавцы вынуждены бороться буквально за каждого клиента, пока рано.

Например, на вторичном рынке объем предложения сегодня не растет. Более того, в последние месяцы мы видим увеличение спроса. Поэтому собственники не спешат снижать цены. Большинство предпочитает спокойно дождаться своего покупателя, а не продавать квартиру с большим дисконтом.