Смена ипотечного курса
Запуск в 2020 году программы себя оправдал: за первые полгода действия льготной ипотеки выдали более 230 тысяч кредитов на 670 млрд рублей – это более 90% всех кредитов на новостройки. Первоначально программа должна была просуществовать до ноября 2020 года, но ввиду успешности проекта приняли решение продлить ее действие. Это позволило ежегодно улучшать жилищные условия более 4 млн семей.
НИЖЕ ПРОЦЕНТ, ВЫШЕ ЦЕНА
Однако у всякой медали есть две стороны. Широкое распространение льготной ипотеки кроме безусловного положительного эффекта привело и к негативным последствиям, главное из них – перегрев рынка недвижимости, который привел к ненормальному росту цены квадратного метра. Это отчасти нивелировало плюсы льготной ипотеки. По данным компании «Этажи», за четыре года цены на новостройки выросли более чем в 2 раза, в Москве – в 1,7 раза. За прошлый год ипотечный портфель банков увеличился на рекордные 34,5%, что «отнюдь не нормально». Как считает регулятор – Центральный банк, сбалансированный рост не должен превышать 7–12%.
Пока нет окончательного решения о полном прекращении действия социальной льготной ипотеки, речь идет о ее значительном модифицировании. Главное – сделать ее адресной. Действующая программа завершится 1 июля текущего года. Уже в конце 2023 года было решено ужесточить параметры льготной программы: первоначальный взнос вырос с 20 до 30%, а максимальный размер кредита для всех регионов установили на уровне 6 млн рублей. К 2023 году он был увеличен для Москвы до 12 млн рублей, процентная ставка поднялась до 8%. Но программа оставалась выгодной для населения, так как с повышением ключевой ставки рыночная ипотечная ставка составляла более 16%. В то же время ужесточение условий льготного кредитования, по данным банка ДОМ.РФ, привело к тому, что в первом квартале 2024 года выдача ипотечных кредитов в России сократилась на 20%.
АДРЕСНЫЙ ПОДХОД
Доля льготной ипотеки в общих выдачах может снизиться с 75% в марте до 20–30% после перехода от массовых к адресным программам господдержки, заявила недавно глава ЦБ Эльвира Набиуллина. «Если говорить о льготной ипотеке, по ней много вопросов, наша основная цель – чтобы рыночная ипотека стала доступна всем. Для этого доля льготной ипотеки должна быть ниже, значительно ниже. Потому что за тех, кто имеет возможность получать ипотеку по льготным ставкам, платят все остальные заемщики более высокой ставкой. Поэтому, на наш взгляд, это может быть только адресным, а не безадресным», – сказала Эльвира Набиуллина. Сегодня льготная ипотека в Москве стала практически нецелесообразной, так как в регионе приобрести полноценное жилье за 6 млн рублей нереально. В связи с этим, по данным аналитического центра SaaS-платформы TYMY, в первом квартале 2024 года доля столицы сократилась с 23 до 5%.
Как отмечают в компании «Метриум», ограниченная активность покупателей уже привела к сокращению девелоперской активности. Только в Москве застройщики вывели на рынок в первом квартале 2024 года на треть меньше новых проектов, чем годом ранее. Тренд ярко прослеживается в массовом сегменте, где за январь–март не было выведено ни одного проекта. Ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова подчеркивает, что рынок жилья в новостройках уже отреагировал на снижение ипотечного кредитования, хотя в силу своих особенностей реакция цен происходит с достаточно большим временным лагом. А в «ЦИАН. Аналитике» отмечают, что при охлаждении спроса на жилье в Москве фиксируется не падение, а рост цен до 356 тыс. рублей за кв. метр (на 1,7%).
СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА В ПОМОЩЬ
Не стоит ожидать конца света для рынка жилья после отмены программы существующей программы льготной ипотеки. От резкого обвала, как считает Мильчакова, рынок спасут другие ипотечные программы, прежде всего семейная ипотека, которую многие считают даже более существенной, чем льготная, поскольку нуждаются в доступном жилье. Прежде всего это молодые семьи, а значит, с их стороны всегда будет самый высокий спрос на квартиры в новостройках. Но, безусловно, спрос окажется больше в сегменте бюджетного жилья – студий, «однушек», малогабаритных «двушек».
«В ожидании окончания действия льготной программы скорее всего возникнет краткосрочный рост спроса на покупку жилья в мае и июне по ставке 8%, – считает директор департамента партнерских продаж ГК «Инград» Рустам Хамдамов. – Наиболее популярным инструментом для приобретения квартиры в Московском регионе остается ипотека для семей с детьми. После предстоящих изменений по программам господдержки мы прогнозируем рост доли ипотечных программ с субсидированной ипотекой. Такая тенденция сохранится до момента, когда ключевая ставка станет ниже 12–13%».
Достаточно оптимистична и коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина: «Мы стараемся находить для клиентов варианты комфортных условий покупки. Вместе с банками-партнерами разрабатываем ипотечные программы, рассрочки, а без банков –
ряд собственных предложений, таких как «Купи сейчас – плати потом», «Живи сейчас – плати потом», кешбэк от застройщика, позволяющих снизить финансовую нагрузку на бюджет покупателя до ввода объекта в эксплуатацию». Определенное охлаждение на рынке недвижимости должно призвать девелоперов разрабатывать новые маркетинговые концепции, приемы, направленные на привлечение покупателей. А для людей, мечтающих улучшить свои жилищные условия, будет выгодно неминуемое снижение цены приобретаемой квартиры, считают многие эксперты.
