Ставки без пузырей
В апреле из-за ограничений, связанных с пандемией коронавируса, рынок жилой недвижимости переживал тяжелые времена: регистрация сделок практически прекратилась, реализация проектов притормаживалась, ипотека упала на 30–50%. Без срочных мер ситуация могла привести к остановке стройки и банкротствам застройщиков. Сейчас уже очевидно, что из антикризисного пакета, разработанного для поддержки отрасли, наибольшую роль сыграла программа субсидирования жилищных кредитов: до 1 ноября ипотеку можно оформить под 6,5% годовых, а разницу между льготной и рыночной ставкой банкам погасит государство.
Программа сразу оказалась востребованной у заемщиков, и по мере снятия ограничений объемы выдачи ипотеки росли. В июне банки оформили 116 тыс. кредитов на 276 млрд руб., в июле – 146 тыс. кредитов на 362 млрд руб., в августе – 148 тыс. кредитов на 375 млрд руб. Последний летний месяц стал абсолютным рекордсменом за всю историю российского ипотечного рынка. По сравнению с августом прошлого года рост составил 38% в количественном выражении и 59% в денежном. В целом за восемь месяцев было выдано 895 тыс. ипотечных кредитов (+14% к аналогичному периоду прошлого года) на сумму 2,2 трлн рублей (+26%). К концу года, по прогнозу ДОМ.РФ, россияне возьмут ипотеки на рекордные 3 трлн руб. (Сами банки считают, что еще больше – 3,2–3,3 трлн руб.) Причем две трети этого объема придется на займы под льготные 6,5%.
Власти отмечают, что программа оказалась выгодна как населению, так и застройщикам. Ожидается, что с помощью ипотеки граждане в 2020 году приобретут 15 млн кв. метров жилья. «А это более 1 трлн рублей, которые попали в строительный сектор и позволили продолжать стройки, выплачивать зарплату и не допустить формирования проблемных объектов», – отмечает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. В столице число договоров долевого участия, оформляемых с привлечением кредитных средств, выросло до 45%. А на первичном рынке новой Москвы, по словам главы департамента развития новых территорий Владимира Жидкина, их доля составляет 60%.
Льготные условия кредитования привлекли на рынок тех, кто ранее не мог себе позволить воспользоваться коммерческими предложениями банков. Если взять средний ипотечный платеж в Москве до запуска госпрограммы и сейчас, разница будет весьма ощутима. «Предположим, что раньше при покупке квартиры на первичном рынке по коммерческой ставке (в районе 9%) ежемесячный платеж составлял 65 тыс. руб. Если кредит взят под 6,5%, то ежемесячный платеж снижается примерно до 47 тыс. руб. в месяц. То есть общее падение ставок составляет примерно четверть», – поясняют участники рынка. Это выгодно даже при удорожании недвижимости, к которому привела льготная ипотека. По данным ВЦИОМа, жилищные займы наиболее востребованы у молодых семей. Доля заемщиков в возрасте до 35 лет составляет 70%. Более чем у 70% есть дети, у 40% – два ребенка.
В правительстве уверены, что оснований для появления «пузыря» на рынке ипотеки из-за субсидирования процентных ставок за счет средств государства нет. «Теоретически пузырь формируется, если первоначальный взнос заемщика стремится к нулю, это значит, что у человека нет платежной дисциплины для обслуживания своего кредита. Сегодня первоначальный взнос по программам с господдержкой составляет 15% – это достаточно большие накопления, которые люди точно не хотят терять, понимая, что они входят в ипотеку», – отмечает замглавы Минстроя Никита Стасишин. По данным ЦБ, ипотечные кредиты по-прежнему остаются наиболее надежным видом кредитования физических лиц. Доля просроченной задолженности свыше 90 дней по ипотеке на 1 августа 2020 года составляла менее 1,5% – это в пять раз ниже, чем, например, просрочка по потребительским кредитам.
Однако участники рынка уже задумываются, что будет после 1 ноября, когда действие льготной программы завершится. Если господдержку не продлят, то средние ставки, по прогнозам экспертов, выйдут на уровень 7,5–8%. Исходя из предыдущего опыта, увеличение процентной ставки на 1 пп. ведет к снижению спроса на 10%, и это не может не беспокоить застройщиков, которые начали активно выводить на рынок новые проекты. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин дал понять, что автоматического продления программы не будет – сначала вместе с Минфином и ЦБ будет сделан анализ того, как сработала льготная ипотека до 1 ноября. «Мы обсуждаем в правительстве, каким способом и какими суммами будем поддерживать ипотеку в 2021 году. Жилищное строительство будем продолжать как основную тему развития, основной драйвер страны», – подчеркнул вице-премьер.
