Возможность купить квартиру на льготных условиях сохраняется – эксперт

Возможность купить квартиру на льготных условиях сохраняется – эксперт

Возможность купить квартиру на льготных условиях сохраняется – эксперт
Возможность купить квартиру на льготных условиях сохраняется – эксперт
Значительные изменения рынка ипотеки начались ещё в прошлом году, когда Центробанк начал поднимать ключевую ставку. Вслед за этим банки стали повышать проценты по кредитам, в том числе, ипотечным. Для многих хорошей возможностью улучшить свои жилищные условия без огромных переплат оставались программы льготной ипотеки. Однако они в большинстве своём завершили своё действие с 1 июля. Конечно, их не свернули полностью, но эти программы стали избирательными, можно сказать, адресными. О том, как сейчас планировать покупку жилья обычным людям в России, о портрете покупателя жилья в 2024 году и об оставшихся возможностях льготных ипотечных программ в интервью МП рассказал профессор НИУ МГСУ, президент СРО Региональная ассоциация оценщиков Кирилл Кулаков.

Как теперь обычным людям жить в новых условиях после отмены льготных программ и повышения ставок?
За четыре года действия программы ипотеки с государственной поддержкой льготные кредиты на приобретение жилья в новостройках получили 1 450 000 семей. При этом, если в первый год действия программы на фоне невысокой ключевой ставки расходы правительства на софинансирование составили 1 млрд рублей, то за 2023 год эта статья расходов составляла 113 млрд.
Данная программа закрыта, но до 2030 года продлена семейная ипотека, которой могут воспользоваться те, кто имеет ребенка в возрасте до 6 лет. По сути, возможность для молодой семьи получить на льготных условиях собственное жилье сохраняется. Но поддержка государства стала носить более выраженный социальный характер. Под 6–8 % (надо дождаться уточнения параметров правительством РФ) ипотеку на 20 лет может позволить себе достаточно большое количество семей.

А если перестать мыслить сугубо московскими категориями, то несложно уяснить, что масштабное строительство (а, значит, и возможности получить льготную ипотеку) все эти годы проходило в нескольких регионах: Москве и Московской области, Краснодарском крае и Санкт-Петербурге. Для сравнения: на начало 2024 года строительство нового жилья в столице составляло 16 000 тыс. кв.м., а в Новгородской области – 82 тысячи кв.м.

Поэтому, если оценивать проблему в масштабах России, надо обратить внимание на индивидуальное жилищное строительство. На смену действующим льготным программам ипотеки на ИЖС со второго полугодия 2024 придет единая ипотека для индивидуальных домов. Ожидается, что ставка единой ипотеки составит 8% годовых, а срок действия запланирован до 2030 года.
Кстати, последние два года на каждый квадратный метр жилья, построенного девелоперами, приходится квадратный метр ИЖС. Без учета этого фактора нельзя оценивать общий тренд жилищного строительства в стране.

Кто теперь сможет себе позволить ипотеку?
Если договор ипотечного кредитования заключает семья без детей, то ей придется столкнуться с высокими ставками и существенным размером первоначального взноса – это факт. Но следует помнить, что сегодня на депозитных счетах населения почти 50 трлн рублей. В условиях высоких ставок по депозитам люди не инвестируют в жилье, если в этом нет острой необходимости. Картина изменится при снижении ключевой ставки.

Каким теперь будет портрет нового покупателя квартиры, когда ежемесячный платеж огромный?
Думаю, в этих условиях основными заемщиками станут семьи, имеющие, допустим, однокомнатную квартиру и планирующие улучшить свои условия, приобретая двух- или трехкомнатную. При таких параметрах семья обладает 50% стоимости нового жилья, что существенно снижает кредитную нагрузку. 

Поделитесь, пожалуйста, вашим прогнозом о том, какой возможен самый экстремальный эффект по рынку от отмены льготной ипотеки? Что самое страшное может случиться?
Благодаря действиям Центрального Банка и правительства экономическая система, включая девелопмент, имеет существенный запас прочности. Никаких катастрофических сценариев не предполагается – для этого нет оснований. Поэтому китайских городов-призраков у нас быть не может. Да, сегодня непростое время и для потенциальных новоселов и для девелопмента. Сокращение рынка как мгновенная реакция на отмену льгот неизбежна. Но при этом есть и механизмы, существенно снижающие риски, и программы с государственной поддержкой, которые продолжают работать.