Владелец «Флакона» - МП: «Мы не хотим пропаганды ни в одну, ни в другую сторону»
- У вас есть планы по территориальной экспансии. Почему «Флакону» нужно расширяться, и каков потенциал роста?
- В начале июля мы начали делать проект «Улица Флакон» - хотим расшириться. Я часто говорю: «Флакон» не резиновый, он стеклянный» - места на всех не хватает, есть очередь из потенциальных арендаторов. Поэтому нужно расти. Постоянно поднимать аренду невозможно - а всегда хочется получать больше, - мы люди коммерческие. Есть несколько направлений для роста. За железнодорожными путями, например, находится территория бывшего троллейбусного депо. Мы ее взяли недавно в аренду. Там мы будем развивать проекты, связанные с экологичным потреблением, технологиями и социальной ответственностью.
Кроме того, у нас соседи – четыре предприятия, они сдают площади под офисы. Двоих владельцев я знаю, они признаются, что соседство с «Флаконом» им полезно и выгодно, потому что для арендаторов это понятный и интересный бренд. Мы хотим сделать «Улицу Флакон», чтобы удовлетворить спрос на нас у арендаторов и сделать само пространство более привлекательным, привести улицу в порядок в нашем понимании этого слова: украсить ее стрит-артом, малыми архитектурными формами, с использованием видео-проекций, каких-то элементов современного искусства.
Все это может появиться на участке от небоскребов ЖК «Савеловский сити» и до пересечения Новодмитровской и Бутырской улиц. В планах - создать тут дополнительную инфраструктуру - кофейни, рестораны, где-то рекомендовать что-то сделать, где-то самим сажать арендаторов. Мы хотим заняться консалтингом на площадках, принадлежащих нашим соседям. Обновление будет происходить и на самом «Флаконе» - нам в этом году 10 лет. Для сравнения - «Хлебозаводу» - 3 года, и цены на аренду там в полтора раза выше (как за счет новизны площадки, так и за счет качества архитектуры).
- Как можно строить общую работу с соседями, которые не столь продвинуты в брендинге и концептуализации собственных площадок?
- Чтобы создать условия у них для наших потенциальных арендаторов, мы где-то уже начали консультировать собственников. У соседей минимум 20% свободных площадей, они в этом сами заинтересованы. Некоторые из них пытаются что-то делать сами - одни из соседей повторили пять лет назад нашу въездную группу. Было круто, но пять лет прошло, и у нас дизайнерское решение давно уже поменялось, мы все граффити закрасили и занимаемся апгрейдом территории. А они ничего не меняют.
Мы в первую очередь заполняем эти 20%, у них доходность увеличивается, от этих денег они нам платят комиссию. И второе - они вкладываются в инфраструктуру, чтобы в итоге поднять капитализацию. Сейчас все в стадии переговоров. Примеры синергии при объединениях такого рода есть, например, в Майами. Наиболее близкий нам кейс - руинные бары в Будапеште, чьи собственники поняли, что если сейчас в дворах-колодцах сделать барную улицу, всем будет выгоднее. Вроде как конкуренция, но она тут хороша - сами себе владельцы дают пиночки, растут над собой.
- Что дало объединение «Флакона» и «Хлебозавода»?
- Мы объединили две территории в мае, это нужно для проведения больших мероприятий. У нас, например, проходит концерт на «Флаконе». При этом мы задействуем парковку и рестораны «Хлебозавода» тоже. Была идея убрать бренд «Хлебозавод» совсем, но решили в итоге оставить - у каждой из наших площадок разная целевая аудитория. Грубо говоря, фестиваль граффити на «Хлебозаводе» проводить нельзя, пространство и архитектура заточены под иные форматы. А на «Флаконе» все это можно сделать - там есть свободные стены, которые мы используем как полотна под нашим кураторством. В то же время есть мероприятия, которые могут проходить в обоих пространствах сразу.
Например, уикэнд журнала Esquire или Фестиваль креативных индустрий G8, который пройдет уже в этом месяце, может отлично себя чувствовать на большой объединенной территории. Публика у обоих проектов одна, — это горожане. Мы называемся теперь «Городской район «Флакон», то есть позиционируем себя как городское досуговое пространство. Что-то узнать, хорошо поесть, детей развлечь, приобрести модные вещи, задержаться вечером на барную вечеринку – за всем этим люди едут к нам. Мы закрываем потребности от самых простых дешевых услуг на «Флаконе» до дорогих на «Хлебозаводе».
Мы не лезем, к примеру, в люкс, презентации Rolls-Royce у нас проводить автодилеры не станут, зато на «Флаконе» с успехом презентуют новые модели Mini. Наша аудитория - средний класс, которому несимпатичен масс-маркет, не нравится фаст-фуд. Но «Район Флакон» — это больше, чем две площадки. За железнодорожными путями строится ЖК «Савеловский» - мы хотим, чтобы люди оттуда имели абонемент выходного дня на посещение, который предполагает скидки на мероприятия и на покупки в наших шоу-румах. То есть мы организуем локальное районное сообщество.
- На «Флаконе» есть зона мастерских, как считаете, может ли она расшириться, насколько сегодня в Москве в принципе рентабельно какое-либо производство?
- У нас есть ковка, стеклянное, гитарное производство, DIY-академия (скворечник с ребенком, к примеру, можно сделать), но в основном «Флакон» ориентирован на другое - на развитие досуговой, торговой и креативной функций. В пределах Третьего кольца мы в большое производство вообще не верим, тем более у правительства Москвы есть программа технопарков — с льготным налогообложением и так далее, может быть, эффективнее будет там делать, а у нас продавать. Конечно, есть подвалы, которые трудно приспособить под офисы, а под производство возможно.
- Как относитесь к фуд-маркетам, появится ли что-то такое на «Флаконе»?
- Не появится. По-моему, сейчас уже надулся пузырь из-за количества маркетов, что-то, несомненно, лопнет, сейчас это рискованная ниша. «Депо» от нас недалеко, нет смысла с ними конкурировать. Я сам не очень люблю фуд-маркеты как потребитель, мне не нравится сидеть на проходе. К тому же платят арендаторы корнеров не очень много, да и такое количество еды нам не нужно. Фуд-маркет будет конкурировать с ресторанами, которые у нас и так есть. Да и поезд уже ушел с фуд-маркетами. Мы популярные и от этого дорогие. Средний фуд-маркет не может зарабатывать при высокой ставке аренды.
Мы на «Флаконе» сейчас делаем поп-ап маркет, он будет работать на площадях, которые раньше арендовали обычные шоу-румы - большие пространства поделим на маленькие кусочки. Принцип поп-ап маркетов — ограниченный промежуток времени работы. У нас, к примеру, можно будет на неделю арендовать один рейл (хорошая опция для молодых российских дизайнеров). Под этот проект сейчас ремонтируется один из этажей в основном корпусе «Флакона». Мы создаем гибкое пространство, где и маркеты будут проходить, и фэшн-показы. Под этот проект у нас есть три этажа, 4,5 тыс. кв. м. На первом этаже будет долгосрочная аренда, третий будет с помесячной арендой - заставлять людей платить депозиты и их привязывать - не наша история - мы должны быть мобильны. А вот второй этаж будет совсем коротким по срокам аренды. Так выгоднее и небольшим бизнесам, и нам. Раньше мы просто сдавали площади в аренду целевым арендаторам, и не имело значения, хорошо они продают или нет. У нас был случай: чтобы заплатить аренду, арендатор магазина одежды сначала заложил машину, потом продал квартиру, продал машину, потом продал бизнес. Но аренду он платил. Я у него спрашивал: «Зачем тебе это нужно?» Он отвечал: «Да я сейчас выкручусь-выкручусь!». Не выкрутился. Раньше мы брали аренду, а теперь будем микс: процент с оборота + фикс, и если хочешь участвовать в наших мероприятиях, то еще какая-то доплата. На втором этаже будет единая касса, чтобы минимизировать расходы арендаторов на бухгалтерию.
- Почему у вас сидела «Бизнес-молодость»?
- В нашем понимании — это образовательный проект. Они платили нам за аренду и давали огромный целевой трафик - приходили молодые ребята, борзые, жадные до денег, и они у нас ели, покупали. Осипов и Дашкиев, создатели проекта, как мне кажется, не проговаривали одну важную вещь - предпринимателями надо быть не всем, есть те, кому в этом качестве комфортно, а есть те, кому это противопоказано. Есть белые воротнички, которые сидят на зарплате и хотят больше денег - но ведь предпринимательство - это не когда ты на другую зарплату пошел. В одном случае ты в аквариуме рыбка, в другом - в море. Тут тебя кормят, может, плохенько, а уехали хозяева — значит, через день тебя покормят. Вода у тебя пахнет, кислорода не дают. Это в аквариуме. А в море тебя просто сожрут. И надо было говорить - ребята, из аквариума-то выпрыгивайте. Но если б они все говорили по-честному, то не имели бы такого дохода. Они меня очень звали - я ходил на отдельные лекции, я вообще не очень вовлекаюсь в такие истории. Можно к психологу пойти, который тебе о твоих проблемах расскажет, даст обратную связь, взгляд со стороны, а тут не психология, а эмоциональная прокачка - мне не так нужно - по мне, как хочешь, так делай. Не умеешь - учись, но учись не чтоб прокачали, а конкретным вещам - вести бухгалтерию, делать бренд и так далее. Мы никогда не лезли в их бизнес. По духу БМ не совсем наш проект, но, с другой стороны, у нас работает флагманский европейский магазин Casio G-SHOCK - они платят нам серьезные деньги, наш трафик, может быть, как-то работает на них. Если мы для них окажемся не интересны, они уйдут. Когда к БМ начались судебные претензии, а к нам стали в какой-то момент приходить по два - три судебных запроса в месяц, я им сказал, что мы от этого устали. Они всё поняли и быстро съехали.
Есть такая компания - Carprice. Ребята начинали на «Флаконе» с 300 метров. Потом расширились до 600 метров, потом 800, потом попросили 2,5 тыс. метров, я им отказал - у них программисты, которые еду с собой приносят, то есть в ресторанах не едят, инфраструктурой нашей не пользуются. В лучшем случае пьют вечерком пенное. В жизни нашей они никак не участвовали. Когда компания была маленькой, мы относились к ним с пониманием, когда они стали расти, это уже перестало нам быть интересным. Важно сохранять облик и дух места.
- БМ - не ваши клиенты, а «Дождь» - ваши?
Я не говорил, что не наши. Я сказал, что мне лично не нравится. Но это наши арендаторы, и это наша аудитория. Приходили очень многие просто на «Флакон», и видя, что тут - и решали у них учиться. «Дождь» - когда у них закончился договор на «Красном Октябре», мы разговаривали с Синдеевой, я ей сказал, что у меня могут быть какие-то политические пристрастия, но мы не говорим здесь про политику - они у нас такой же арендатор, как и другие. Есть у нас крупные арендаторы, которым они не нравятся. Но и «Дождь» и их противники могут равно у нас снимать помещения. Табу на «Флаконе»: религия, наркотики, оружие, проституция, политика. Мы не хотим пропаганды ни в одну, ни в другую сторону. «Дождь» у нас арендатор - к ним много приходит селебрити, в ресторане в обед захожу, вижу. Они устраивают для нас концерты на крыше - Дима Билан пел, «Машина Времени», много еще кто. Они полностью работают на нас, при этом мы не лезем в редакционную политику, а они не занимаются политикой у нас на территории. Аренда у них такая же как у всех.
- Вы сейчас добиваетесь льгот для креативных кластеров, аналогичных тем, которые есть у технопарков. Что именно вы хотите от города?
- Собянин около месяца назад подписал документ, согласно которому мы, «Артплей», «Винзавод» и «Фабрика» получили статус креативных технопарков. Нам не столько нужны льготы, сколько важно законодательное признание, что мы чем-то отличаемся от окружающего пространства. В московских нормах нет понятия «территория». Есть «улица» и есть «дом». Мы попросили дать нам возможность быть общей территорией, которая отличается от городских объектов. Сейчас к нам ночью приезжает инспекция и снимает вывески снаружи, на Новодмитровской улице, которые не соответствуют дизайн-коду (внутри не имеют права).
Мы выполняем социокультурную функцию для города. Стали городским пространством - город делаем лучше, краше, удобнее для жителей - нам нужно специальное отношение по льготам, налогам и внешнему облику.
Обсуждение с городскими властями шло максимально конкретное. Вот, например, на «Винзаводе» галерея 1000 метров. Ее признают торговым предприятием, потому что там стоит кассовый аппарат - это неправильно. Город даст нам льготный налог на землю, льготы на перерегистрацию из промышленной территории в общественное пространство, будут налоговые льготы для наших арендаторов (аналогично тому, что в технопарках резиденты не платят налоги какое-то количество времени), может, будут льготы на электроэнергию, может, гранты на проведение социокультурных мероприятий.
- Есть ли конкуренция между креативными кластерами в Москве?
- У каждого есть свои арендаторы. Мы разные, находимся в разных концах города, и это тоже хорошо. Конкуренция где-то есть, арендаторы порой выбирают между нами, но мы договорились на уровне менеджеров по аренде - они друг друга знают, и могут обмениваться реальной информацией о ставках, чтобы арендаторы не вводили в заблуждение, называя более низкие ставки, чем у коллег (с «Артплеем» мы на эту тему договорились).
- Почему вы неделю здесь, неделю в Италии. Хотите там бизнес сделать?
- Я там дом арендовал. Мама, дети - там. Бизнес — только в России, а там я могу больше общаться с семьей. Люблю Италию, учу итальянский, интересуюсь архитектурой. Бизнес там не хочу - там можно сидеть и смотреть на море. Девелоперский проект хотел бы сделать скорее в Лондоне или Берлине, хотя пока это только мысли - больше всего мы нужны в России в регионах - там такая разруха...
