Как ситуация в строительной отрасли вынуждает застройщиков искать дополнительные возможности
Сложившийся в условиях экономической и политической стабильности, а также открытости всему миру отечественный рынок недвижимости демонстрировал еще недавно довольно высокие темпы роста. Однако после объявления санкций со стороны стран Запада и роста ключевой ставки Центробанка до небывалых высот ситуация в корне изменилась. Девелоперы массово заговорили о финансовых трудностях, угрозах банкротства, возможности появления новых обманутых дольщиков и безработицы в отрасли.
Поводом к таким разговорам стали рост себестоимости строительства из-за инфляции и скачков валют и необходимость поиска альтернативных поставщиков стройматериалов и оборудования. На фоне значительного сокращения продаж, низких темпов наполняемости счетов эскроу, а также из-за заградительного уровня ставки по ипотечным кредитам отмечается заметное «охлаждение» в сфере жилищного строительства: сократилось количество новых «стартов» проектов и заявок для получения разрешений на строительство. Индикатором, отражающим состояние рынка, стало двукратное сокращение объемов выданной ипотеки, а именно она и была драйвером строительства.
Тем не менее, несмотря на все эти сложности, Стройкомплексу России пока удается удерживать высокие темпы жилищного строительства: объем ввода жилья в эксплуатацию третий год подряд превышает отметку 100 млн кв. метров, а в 2023 году был достигнут рекордный показатель за всю историю России – более 110 млн кв. метров. В 2024 году ввели немногим меньше – 107,8 млн кв. метров, причем был поставлен рекорд по индивидуальному жилищному строительству (62,3 млн кв. метров).
РУКА ПОМОЩИ
Надо отдать должное, федеральные и региональные власти принимают ряд мер, направленных на поддержку строительной отрасли. В первую очередь они призваны упростить процедуру и сократить сроки разработки или согласования градостроительной документации. Также был объявлен мораторий на взыскание неустоек и штрафов за нарушение застройщиком сроков сдачи жилья. Помимо этого правительство выделяет немалые средства для субсидирования ипотеки по отдельным государственным программам. «В целом в 2024 году было принято 39 федеральных законов, это более 150 знаковых для отрасли поправок. Для опережающего развития продолжается работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла. За счет исключения устаревших согласований и избыточных процедур исчерпывающий перечень сокращен до 600 процедур, а продолжительность инвестиционно-строительного цикла – до 1300 дней. Задача к 2030 году – сократить срок до 1000 дней», – пояснил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Как заверил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, ведомство находится в постоянном диалоге с Минфином и Банком России и работает над дополнительными мерами поддержки рынка, чтобы «даже предпосылок для банкротства застройщиков не было». «Пока рано говорить о какой-либо реструктуризации по портфелям проектного финансирования и других параметрах новой программы, но она точно будет адресной с привязкой к объемам распроданности», – обнадежил Стасишин.
Вместе с тем надо заметить, что ряд мер поддержки получает «путевку в жизнь» только после прямого указания президента РФ Владимира Путина. Так, в мае этого года после замечания главы государства крупнейшие банки страны – Сбер и ВТБ – отменили комиссию для застройщиков по льготной ипотеке, в то время как ранее при выдаче льготной ипотеки с застройщиков брали комиссию, которая могла достигать 5% и даже 10%. Как правило, сумма комиссии включалась в стоимость жилья, и платили за все покупатели квартиры. Теперь же ожидается, что условия покупки квартир могут стать лучше. Планируется, что изменения коснутся программ «Семейная ипотека», «Ипотека для ИТ» и «Дальневосточная и Арктическая ипотека».
ЧТО БУДУЩЕЕ НАМ ГОТОВИТ?
К настоящему времени хоть и наблюдаются факты переноса сроков строительства, они все же не носят массового характера – это отдельные болевые точки, но не эпидемия. При этом декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко предупредил: строительная отрасль инерционная, и перенос сроков строительства и отказ от запуска новых проектов могут негативно отразиться на рынке недвижимости через несколько лет. «Пока ситуация вполне приемлемая – за последние несколько лет застройщики подготовили более чем приличную «подушку безопасности». Они адаптируются к сложившейся ситуации как могут – запускают механизмы рассрочек по платежам вместо ипотеки, ищут новых поставщиков материалов, разбивают реализацию проектов на этапы и очереди. Надеюсь, что снижение прибыли застройщиков не коснется их обязательств перед клиентами», – отметил Михайленко. Тем не менее, несмотря на все меры, принимаемые как самими застройщиками, так и властями, уже с 2026 года ожидается снижение объемов строительства, которое может стать
критичным в 2027–2028 годах. По оценкам исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, с учетом прошлого опыта восстановление займет длительное время, скорее всего за горизонтом 2030 года. «Исправление ситуации, а также наращивание объемов жилищного строительства, которое необходимо для нацпроекта «Инфраструктура для жизни», требуют безотлагательных мер поддержки всей отрасли. А учитывая, что инвестиционно-строительный цикл не измеряется одним годом, принимать меры нужно уже сейчас», – подчеркнул Преображенский.
ПУТИ ВЫХОДА
В условиях такой турбулентности перед застройщиками стоят задачи повышения эффективности работы, оптимизации бизнес-процессов, устранения недочетов в организации труда и перераспределения ресурсов компании. История знает примеры, когда компании в условиях кризиса благодаря мобилизации сил и ресурсов не только безболезненно переживали трудные времена, но фактически выходили на иной, более высокий уровень. Еще сто лет назад, во времена Великой депрессии в США, драйвером не только строительной отрасли, но и всей экономики страны стало строительство дорог. В рамках Нового курса президента Франклина Рузвельта значительные инвестиции направлялись на развитие инфраструктуры, включая строительство дорог и автомагистралей. Это способствовало созданию рабочих мест, стимулированию спроса на строительные материалы и оборудование, а также улучшению транспортной системы страны.
Вот и в России сегодня самым крупным заказчиком в сфере строительства остается государство. В рамках национальных проектов и выданных из бюджета кредитов планируется построить миллионы квадратных метров жилья, тысячи километров автомобильных и железных дорог, сотни мостов и сложнейших транспортных сооружений, провести модернизацию десятков аэропортов и морских гаваней, а также обновить морально устаревшую коммунальную инфраструктуру. В связи с этим депутат Государственной Думы РФ, советник мэра Москвы и советник Патриарха по строительству Владимир Ресин считает, что в условиях падающего инвестиционного строительства девелоперы могут переориентироваться на участие в национальных проектах. «Это может быть, например, строительство арендного жилья, объектов инфраструктуры. Сейчас эти направления поддерживаются государством и могут стать стабильным источником доходов», – поделился советом Ресин.
Другим рецептом подъема могут стать диверсификация бизнеса и опора на собственные ресурсы. «В последнее время много говорится о необходимости выстраивания мультиформатного бизнеса. Кризис подталкивает застройщиков расширять сферу своих интересов – заходить на новые рынки, осваивать смежные отрасли, в конце концов, просто расширять географию», – поделился опытом управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко.
По его мнению, экономить в кризисных условиях позволяют широта и полнота компетенций. Сегодня девелоперские компании создают собственные архитектурные бюро, наращивают потенциал подрядных подразделений, а то и вовсе расширяют производство стройматериалов. «Наличие собственной подрядной организации помимо чисто финансовых бонусов дает более высокое качество – инженерный состав точно понимает цели и задачи на проекте. А логическим продолжением является масштабирование и расширение своего подрядного бизнеса для участия в реализации сторонних проектов», – добавил девелопер.
