Мастер-планы городов: хорошо или плохо
Игорь Рыбаков, предприниматель и меценат, сооснователь корпорации «Технониколь», напомнил, что в Советском Союзе Физтех был создан как ответ на национальный вызов. Сегодня вызов в другом — научиться проектировать среду, в которой человек чувствует себя значимым и включённым. Он рассказал о программе «Новые города», которую поддерживает как меценат. Это образовательная инициатива для специалистов, способных мыслить в масштабе страны. Параллельно формируется сообщество: топ-менеджеры, исследователи, девелоперы и учёные объединяются, чтобы обсудить территориальное развитие с разных точек зрения. В качестве основной площадки используется Физтех, предоставленный для программы ректором Дмитрием Ливановым
По словам Рыбакова, подход должен быть научным. Не методом ошибок на практике, когда неудачные проекты обходятся дорого, а через сбор данных и выявление закономерностей. Это снижает риски и позволяет принимать более точные решения. Он подчеркнул, что задача сообщества — не обсуждать будущее, а создавать условия, в которых оно становится возможным.
Василий Курбацких, учредитель группы компаний «ЭЛТАУН» и основатель холдинга «АРК Девелопмент», заметил, что старые города соответствовали своему времени. Они решали задачи переселения из бараков, индустриализации, повышения уровня жизни. И уважение к этому наследию должно сохраняться. Но города, построенные в прошлом веке, не всегда отвечают потребностям современных жителей. Курбацких предложил обсуждать, как развивать существующую среду, не противопоставляя старое и новое. Главный вопрос, по его мнению, — насколько застройка соответствует текущему моменту.
Юлия Зубарик, генеральный директор компании Master’s Plan, подчеркнула важность мастер-планов для девелоперов. Без понимания общей стратегии застройки сложно оценить ёмкость рынка. Инвестор должен знать, какие проекты появятся рядом, в какие сроки, и кто будет его конкурентом. Только тогда можно прогнозировать спрос и принимать взвешенные решения. Она добавила, что мастер-план должен исходить от городских властей – от мэра, от губернатора, – и быть доступным для участников рынка. Курбацких согласился: стратегия развития должна предшествовать проектированию. Он привёл пример Челябинска, где сначала была разработана концепция города как научно-образовательного центра, а уже потом генплан. В противном случае, по его словам, получается беспорядочное развитие.
Дина Саттарова, директор Единого института пространственного планирования, рассказала о необходимости системного подхода к проектированию территорий. Институт, изначально созданный по распоряжению мэра Москвы, в 2022 году получил федеральный статус. Он занимается разработкой мастер-планов, нормативов проектирования, оценкой нагрузок на инженерную инфраструктуру, просчитывает экономику будущих проектов. Саттарова поддержала идею национальной системы пространственного планирования и отметила, что особенно остро стоит вопрос малых городов. По её данным, 80% таких населённых пунктов теряют жителей. В этих условиях необходимо внедрять стратегию управляемого сжатия – подход, при котором отток не тормозится, а сопровождается адаптацией инфраструктуры и планированием новой роли для таких территорий.
Юлия Зубарик добавила, что вокруг крупных агломераций часто появляются новые жилые массивы. Однако если они не формируют собственную экономику, не создают рабочие места и образовательные центры, они остаются зависимыми от центрального города. Задача девелоперов – проектировать города-спутники как самостоятельные центры.
Эмин Агаларов, президент Agalarov Development, выступил с критикой традиционного подхода к мастер-планированию. По его словам, планы, созданные без участия бизнеса, не работают: «Когда ты не понимаешь, как это продавать, город не будет развиваться. Город — это не просто постройка. Это место, где должны жить люди. А для этого нужно понимать, что именно ты создаёшь. Я сам занимался продажами: сидел в шоуруме, показывал квартиры. Через это я получаю обратную связь от жителей, слышу, чего не хватает. Общаюсь и с покупателями, и с инвесторами. Только в такой связке можно понять, почему у тебя покупают, а почему нет».
Агаларов рассказал о проекте Sea Breez, который реализуется на 500 гектарах в Азербайджане. Уже построено и введено 3 млн квадратных метров, ещё столько же в процессе. При этом вся выручка от продаж направляется на инфраструктуру – дороги, школы, общественные пространства. По его словам, только такая модель позволяет городу быть живым. Главная задача девелопера – не максимизировать прибыль, а обеспечить заселение.
Участники дискуссии сошлись в одном: новые города – это не просто строительство зданий. Это проектирование среды, в которой должно быть удобно жить, учиться, работать и отдыхать. И для этого требуется не только инвестиции и нормативы, но и мышление, ориентированное на долгосрочный результат.
