Покупатели уверены только в таких активах, как недвижимость

Покупатели уверены только в таких активах, как недвижимость

Покупатели уверены только в таких активах, как недвижимость
Покупатели уверены только в таких активах, как недвижимость
Год выдался крайне сложным, но развитие города не останавливалось: заявлялись новые объекты, бережно сохранялись памятники архитектуры. Еще интереснее оказались комплексные проекты, где новое и старое соединяются в одном месте, тем самым формируя новую городскую среду с вкраплениями истории. Один из девелоперов, предлагающих городу такой симбиоз, – компания Forma, среди проектов которой уже несколько проектов с акцентом на истории места. В финале непростого года «Московская перспектива» поговорила с руководителем девелоперской компании Forma Ильей Чепрасовым.

Этот год был для вас очень важным, вы начали крупный и значимый для Москвы проект – жилой квартал Republic за Белорусским вокзалом. Квартал сложный, многофункциональный, с приспособлением объектов культурного наследия. Какой подход к работе с ОКН вы выбрали?
– С конца 2010 года в Москве развернута масштабная работа по сохранению объектов культурного наследия, и мы рады, что стали частью этой программы. Компания провела колоссальную подготовительную работу, чтобы максимально сохранить важные для истории города, и особенно для Пресни, здания бывших паровозных мастерских на Пресненском Валу, сохранившихся на территории квартала Republic. Пять объектов культурного наследия общей площадью почти 10 тыс. кв. метров ждет реставрация и масштабная архитектурная интеграция в будущее Пресни. Все здания сохранят не только уникальные исторические фасады, но и интерьеры. После реставрации в каждом из них откроются центры, наполненные различными функциями, что создаст новый опыт взаимодействия с городом. Republic – это не только квартал, дом, квартира, благоустройство, это гораздо больше. Наша задача – мыслить городскими пространствами, искать сильные стороны локации, которые станут формировать среду, не ограничиваясь рамками территории.

Именно поэтому в отреставрированных памятниках культурного наследия будут созданы новые городские точки притяжения, причем не просто со стандартным набором коммерческих объектов. Эти здания станут центрами для определенных сообществ единомышленников, местом единения, которого у них не было до этого. Так родилась идея наполнения четырех памятников культурного наследия: гастрономический кластер в память о богатом гастрономическом прошлом этого района (грузинские и греческие анклавы с национальной кухней, знаменитая пельменная Бродского), шопинг-аллея как новый виток развития «модной» Пресни после легендарного блошиного рынка на Тишинке, детский сад в исторических краснокирпичных интерьерах и термальный комплекс со spa и фитнесом от Encore Fitness.

Изначальную концепцию вам разрабатывали в том числе зарубежные архитектурные бюро. В нынешней ситуации с ними работать сложно. Как вы решаете эту проблему? Останется ли в Republic что-то зарубежное или это уже чисто российский проект?
– Большинство иностранных архитекторов остались частью наших проектов, и сейчас мы продолжаем работать вместе. Так, к примеру, в квартале Republic одновременно работали сразу шесть иностранных и отечественных бюро.
Смыслообразующей идеей проекта стало формирование архитектурного парка с историческими памятниками внутри, но эта идея родилась не сразу – начинал проект один архитектор, потом делили проект на двоих, но это не работало. В итоге было проведено восемь архитектурных конкурсов. Стало ясно, что для того чтобы создать ощущение не типового нового ЖК, а настоящего городского квартала, необходимо сделать многослойный проект, который создаст впечатление постепенно застраивающегося неоднородного города. В итоге к работе над проектом было подключено шесть бюро, и все равно что-то не клеилось – нужен был дирижер. Как в оркестре, когда дирижер поднимает палочку, взмахивает ею – все замолкают, и музыканты начинают играть в унисон, – так и в этом проекте с появлением Юрия Григоряна у нас возник единый архитектурный код проекта, и все пространство сложилось в единый пазл. Это был сложный путь, и сейчас вы видите его результат.

Импортные материалы и техническое оснащение – будете ли вы ориентироваться на российского производителя или решать вопрос как-то еще?
– С учетом того, что в феврале 2022 года в реализации у Forma был только один проект – ЖК FØRST (причем на начальной стадии строительства), а остальные находились в проработке, у нас было пространство для маневра, и мы могли в спокойном режиме, в отличие от проектов на более высокой стадии, подобрать возможные альтернативы иностранным производителям, выстроить новые логистические цепочки. Так была найдена замена облицовочного кирпича для фасадов от европейских производителей российским, а также лифтового оборудования. В части отделочных материалов и инженерии заменять иностранных производителей не планируется. Во-первых, производство большей части инженерного оборудования, до 85% от всего объема, локализовано в России. Во-вторых, во всей строительной отрасли уже давно применяется значительная часть оборудования отечественного производства: трубы, кабели, вентиляционные и противопожарные установки, насосное оборудование и многое другое. Что касается еще нерешенных задач, то сейчас это вопрос закупки деревьев, поскольку планировалось приобретение взрослых саженцев для нашего северного ландшафта в ЖК FØRST в немецком питомнике. Однако мы планируем в скором времени успешно решить и этот вопрос.

Помимо Republic у вас есть еще три красивых и не менее креативных проекта – FØRST, Portland и SOUL. Есть ли что-то общее у всех этих проектов, что-то, что их объединяет? И, кстати, как идет процесс их реализации?
– В начале декабря для квартала Portland было получено разрешение на строительство. Это первый проект, рассматривающий жизнь портовых городов как основную созидательную идею, опираясь на роль, функции и тренды развития набережных во всем мире, который будет осуществлен в Южном речном порту. Квартал Portland общей площадью более 136 тыс. кв. метров с уникальной водной инфраструктурой заявит о возрождении Москвы как порта 5 морей на новом витке осмысления роли воды в городе и развития прибрежных территорий. Выйти на набережную Portland можно будет буквально в домашней обуви, не пересекая магистралей или автомобильных проездов.

Этот проект совершенно не похож на два предыдущих. И не может быть похож, потому что доскональное, гиперлокальное изучение «гения места» – один из основных принципов нашей команды. Именно поэтому, чтобы передать опыт, который мы получаем, путешествуя, прогуливаясь по морским набережным, впитывая энергетику портовых городов, мы привлекли архитекторов и ландшафтных дизайнеров мирового уровня, знаменитых тем, что они умеют создавать даже в самых урбанистических кварталах уголки естественной природы, опираясь, с одной стороны, на соображения полезности и необходимости, и с другой – на стремление подчеркнуть характер места, ландшафтными средствами придать ему символический смысл.

Важно отметить, что в ближайшей перспективе Южный порт станет самым крупным жилым кластером у воды в столице. Усилиями правительства Москвы вслед за Северным портом Южный порт вновь станет символом столицы и действующим транспортным узлом, а его набережная – новым городским магнитом. Архитектурный код Portland, его мастер-план целиком интегрируется в контекст локации, в большой план по развитию территории Южного речного порта. Новый квартал – это не закрытый анклав, а целый город, который в перспективе, с развитием, будет интегрироваться в общее пространство. Его концепция изначально закладывает удобную логистику как для девелопмента, так и для общественных проектов.

На текущий момент мы работаем еще над одним проектом. Это новый жилой квартал SOUL площадью 220 тыс. кв. метров на Часовой улице в районе Аэропорт, на участке 9,4 га. Проект предполагает возведение одной линии зданий из 10 высотных башен от 17 до 35 этажей, а также второй линии среднеэтажных жилых корпусов от 6 до 9 этажей. Сочетание разных по высотности строений создает ощущение естественной, нелинейной городской застройки, которая близка и соразмерна человеку и позволяет SOUL стать органичным продолжением давно сложившегося района Аэропорт, никак не нарушив его привычный облик и атмосферу.

Этот проект особенно важен для нас, поскольку в его рамках будет реставрирован объект культурного наследия – легендарная изофабрика 1933–1934 годов архитектора Георгия Гольца, созданная в духе раннего итальянского Ренессанса. В Москве середины ХХ века это место было своего рода символом новой, прогрессивной страны, местом концентрации передовой творческой мысли. Помимо изофабрики здесь функционировали художественные мастерские и студии, скульптурный корпус, литейный цех, Центральное художественно-промышленное училище, а позднее открылся НПП «Радий», занимающийся самыми передовыми разработками в сфере радиоэлектроники. Опираясь на историческую репутацию района, мы сделали ставку на образовательную и творческую импакт-инфраструктуру: собственная школа искусств, изомастерские для взрослых и семейной аудитории, общее пространство STE(A)M-образования, детский клуб, множество студий разных направленностей.

Есть ли у вас еще какие-то проекты в перспективной разработке? Если да, то ждем ли мы премьер в наступающем году?
– Да, премьеры будут. Это пятый проект Forma – жилой квартал бизнес-класса Moments на северо-западе Москвы, в шаговой доступности от парка «Покровское-Стрешнево». Жилой комплекс будет состоять из восьми корпусов высотой от четырех и до 47 этажей. Его строительство разделено на три очереди, первая из которых – корпус в 30 этажей с 330 квартирами – будет введена в эксплуатацию в 2025 году. В квартале предусмотрены школа на 350 мест и детский сад на 175 мест. Концепцию благоустройства квартала Moments разрабатывало бюро ландшафтной архитектуры Gillespies. В проекте заявлены эмпирические и сенсорные сады, игровые площадки, обширные социальные пространства, пикниковые зоны и лужайки. «Полупрозрачная» архитектура Moments от Kamen Architects мягко переключает на собственную волну. Чистая геометрия фасадов, высотный образ зданий квартала, предложенный архитектором Иваном Грековым, синхронизируясь друг с другом, звучат в унисон с пышной зеленью парка, и большой суетливый город будто остается за невидимой границей.

Как бы вы охарактеризовали рынок этого года и как вы его видите в следующем?
– В конце февраля 2022 года экономика столкнулась с очередным вызовом, рынок недвижимости ожидаемо отреагировал скачком спроса – как и всегда в тяжелые времена, покупатели уверены только в таких активах, как недвижимость.
После любого скачкообразного роста спроса, вызванного внешними факторами, наступает временное затишье и снижение деловой активности – до тех пор, пока рынок и участники не адаптируются к новым условиям. Весьма возможно, что ряд проектов, ранее анонсированных девелоперскими компаниями, могут быть поставлены на паузу – застройщикам необходимо заново отстроить логистические цепочки, найти новых поставщиков. Это время необходимо, чтобы переосмыслить как проекты, находящиеся на «низком старте», так и перспективные. Логично, что это приведет к снижению предложений на старте и создаст предпосылки для формирования дефицита на первичном рынке в среднесрочной перспективе. Новые условия подстегнули застройщиков искать способы привлечения спроса на рынке. Ряд компаний сделали ставку на спецпрограммы совместно с банками по субсидированию ипотечных ставок – это привело к появлению ипотечных программ с процентными ставками, значительно более низкими, чем ключевая ставка ЦБ. Этот инструмент стал так популярен, что, как мы помним, в ситуацию вынужден был вмешаться регулятор рынка.

В будущем мы ожидаем ужесточения конкуренции продуктов. Застройщики уходят в более глубокую проработку, чтобы скорректировать собственную коммерческую эффективность: оптимизировать затратную часть без ухудшения продукта для клиента, пересчитать модели, пересмотреть квартирографию и планировки с учетом тренда на снижение средней площади лота. Сегодняшний кризис – далеко не первый для рынка, и опыт показывает, что временное снижение деловой активности в среднесрочной и долгосрочной перспективе все-таки оборачивается для рынка новым мощным толчком развития: улучшением предложения для покупателей, более прозрачными условиями покупки и новыми финансовыми возможностями для
покупки.

Теги: #